Личное подсобное хозяйство можно ли строить дом и прописаться
С 4 августа прошлого года введен единый – уведомительный – порядок строительства, реконструкции и оформления права собственности в садоводческих некоммерческих товариществах и населенных пунктах. С этой даты для возведения жилого дома на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, расположенных в границах населенного пункта, получение разрешения на строительство/реконструкцию больше не требуется. Для объектов ИЖС, созданных на вышеуказанных землях и для создания садового дома, жилого дома на садовом земельном участке установлена обязанность для правообладателей земельных участков: уведомить о планируемом строительстве/реконструкции жилого или садового дома, а также об окончании строительства/реконструкции жилого или садового дома. Ввод в эксплуатацию жилых домов, садовых домов также больше не потребуется.
Уведомительный порядок возведения жилых и садовых домов установлен вступившим в силу Федеральным Законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Теперь, соблюдая новый порядок, перед началом строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщик (правообладатель земельного участка) должен предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома. Сделать это можно несколькими способами: заказным письмом с уведомлением по почте, через портал госуслуг, через МФЦ.
В уведомлении должны быть указаны ФИО и адрес застройщика, его паспортные и контактные данные, кадастровый номер участка, сведения о правах на землю и видах ее разрешенного использования, а также сведения о планируемых параметрах будущего дома.
С уведомлением о планируемом строительстве по общим правилам следует направить, например, правоустанавливающие документы на земельный участок (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН). При этом установлено, что правоустанавливающие документы на земельный участок могут быть запрошены органом местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия.
Важно отметить, что понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» применяется в одном значении. Под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание (жилые дома, индивидуальные жилые дома), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Определены предельные размеры для жилых домов – не выше 20 метров и не больше трех этажей.
После подачи уведомления о планируемом строительстве, реконструкции жилого дома, садового дома не стоит сразу начинать строительство, нужно дождаться уведомления от уполномоченного органа местной администрации о соответствии либо несоответствии объекта ИЖС, садового дома установленным параметрам и допустимости (недопустимости) его размещения на земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка.
Уполномоченный орган в течении 7 рабочих дней со дня получения уведомления о планируемом строительстве, реконструкции проводит проверку на соответствие будущей постройки всем нормам законодательства и направляет застройщику уведомление о соответствии или о несоответствии планируемого строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке. После этого у застройщика появляется законное право приступать к строительству. Уведомление действует в течение 10 лет.
Если застройщик никакого ответного письма и уведомления от уполномоченных органов в установленный для этого срок не получил, то размещение объекта на земельном участке считается согласованным (согласно указанным им параметрам).
После окончания строительства (в срок не позднее 1 месяца) застройщик должен снова подать в уполномоченный орган уведомление – об окончании строительства и приложить к нему технический план, подготовленный кадастровым инженером. Если земельный участок принадлежит двум и более лицам, к уведомлению об окончании строительства необходимо также приложить заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный жилой дом, садовый дом.
Технический план на жилой дом должен быть подготовлен на основании: декларации, уведомления о планируемом строительстве или реконструкции жилого дома, уведомления о соответствии жилого дома установленным требованиям (при наличии такого уведомления). Декларация и уведомления в обязательном порядке прилагаются к техническому плану и являются его неотъемлемой частью.
Уполномоченный орган по результатам проведённых проверок, в том числе путем осмотра созданного объекта ИЖС, садового дома, в течение 7 рабочих дней направляет застройщику уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии таким требованиям. Формы уведомлений, направляемых застройщиком в уполномоченный орган, утверждены приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр.
Если созданный жилой дом или садовый дом не отвечает требованиям законодательства о градостроительной деятельности, копия соответствующего уведомления направляется в орган регистрации прав, а в случаях, установленных статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в орган власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, в орган местного самоуправления, осуществляющий муниципальный земельный контроль.
Если основания для выдачи уведомления о несоответствии таким требованиям отсутствуют (созданный объект отвечает установленным требованиям), уполномоченный орган обязан направить в орган регистрации прав заявление о постановке данного объекта на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на него, к которому должен приложить уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома, садового дома, технический план и соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на созданный объект (при наличии последнего).
Если указанная обязанность органом не исполнена, застройщик вправе сам представить указанное заявление в орган регистрации прав. При этом необходимые документы (уведомление об окончании строительства, технический план, соглашение) будут запрошены органом регистрации прав в уполномоченном органе местного самоуправления самостоятельно.
Законом предусмотрены переходные положения. До 1 марта 2019 года в отношении жилых строений и жилых домов, созданных на садовых и дачных земельных участках, допускалось осуществление кадастрового учета и государственной регистрации прав без направления уведомлений о планируемом строительстве и уведомлении об окончании строительства.
Стоит учесть, что вышеизложенный уведомительный порядок является обязательным. Если уведомление об окончании строительства не было подано, регистрирующий орган вправе приостановить государственную регистрацию права на этот объект недвижимости. В свою очередь, неустранение причины, препятствующей осуществлению государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав, повлечет за собой отказ в предоставлении заявленной госуслуги в соответствии со статьей 27 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, собственник, построивший на своем участке жилой или садовый дом, не сможет зарегистрировать на него право собственности, данный объект недвижимости будет отсутствовать в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, что означает невозможность распоряжаться им и совершать с ним какие-либо сделки в дальнейшем.
Если застройщик не планирует оформлять дом в собственность и не желает подготовить уведомления, ему стоит учесть, что органы местного управления наделены полномочиями о сносе самовольной постройки и приведении территорий в соответствие с градостроительными нормами.
Кроме того, орган местного самоуправления поселения, городского округа – по месту нахождения самовольной постройки, орган местного самоуправления муниципального района (в случае если самовольная постройка расположена на межселенной территории) в течении 20 рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль, уведомления о выявлении самовольной постройке и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан принять одно из следующих решений:
— о сносе самовольной постройки либо о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями;
— обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями.
Вместе с тем, застройщик вправе обжаловать судебное решение. Также застройщик может в судебном порядке добиться установления права собственности на построенный объект, если изначально он не подавал уведомления, но построил все по нормам, предусмотренным действующим законодательством, и имеет земельный участок в собственности.
Важно подчеркнуть, что целью введения закона является упорядочение индивидуального жилищного строительства. Законом определены максимальные параметры жилого дома, позволяющие предотвратить проблему возведения многоквартирных домов под видом объектов индивидуального жилищного строительства. Установлен порядок согласования строительства возводимого дома. В целях контроля за соблюдением параметров строительства предусмотрена возможность проведения проверок в случае поступления информации о нарушениях предельных параметров разрешенного строительства. Иными словами,Федеральный закон № 340-ФЗ обеспечили возможность в очень короткие сроки определить и не допустить строительство при явных и грубых нарушениях законодательства.
Все виды объектов, что можно строить на землях ЛПХ
Участок ЛПХ (личное подсобное хозяйство) может быть двух типов — полевым или приусадебным.
Приусадебный участок находится в границах поселения и относится к категории земель населенных пунктов.
Полевой ЛПХ находится за пределами поселения и относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.
В вопросе строительства – это два совершенно разных понятия.
Рассмотрим подробнее, что можно строить на землях ЛПХ в зависимости от ВРИ и категории земельного участка.
Что можно построить
Постройки, которые можно возводить на ЛПХ, определяются местным градостроительным регламентом и правилами застройки и землепользования.
Прежде чем начинать строительство необходимо заказать градостроительный план надела (ГПЗУ). Сделать это можно в отделе архитектуры по месту регистрации участка.
На его основе составляется схема планировочной организации надела (СПОЗУ), где необходимо указать расположение всех планируемых строений, за исключением некапитальных (постройки без фундамента).
Участок ЛПХ подразумевает одновременное наличие дополнительного вида разрешенного использования, под понятие которого попадает возможность строительства объектов типа гаража, бани, сарая и т.д.
Отдельное разрешение на постройку этих объектов брать не нужно, но в СПОЗУ необходимо указать их наличие.
Важно, чтобы все строения не нарушали СНиП, градостроительного регламента, правил застройки и землепользования, противопожарных правил и т.д.
К таковым относится:
При этом расстояние измеряется от самой выступающей части строений.
Данные расстояния не обязательно выдерживать внутри границ одного участка, но примыкающая к кирпичному дому деревянная хозяйственная постройка не считается его продолжением и расстояние до построек соседнего участка должно быть выдержано как от кирпичного дома, так и от деревянного сарая.
На приусадебном участке
На приусадебной земле ЛПХ (находится в составе земель населенных пунктов) можно строить все, без исключений, объекты, что указаны выше.
Жилой дом
На приусадебном ЛПХ допускается возведение одного жилого дома, не разделенного на отдельные квартиры с общим количеством этажей не более трех. В расчет не берутся цокольные (подвальные этажи).
Подробную информацию читайте в отдельной статье.
Нормы возведения хозяйственных помещений
Под хозяйственными постройками следует понимать строения с количеством этажей не более одного, которые предназначены для обслуживания жилого дома и земельного надела.
Информацию о них необходимо заранее указывать в СПОЗУ, но проект на каждый объект в отдельности составлять не нужно.
Если решение о строительстве гаража, бани, сарая и т.д. было принято после составления СПОЗУ – ничего страшного нет.
На объект также не нужно брать дополнительное разрешение, но при составлении следующего СПОЗУ (документ действителен в течение 10 лет) его необходимо там указать.
Согласно действующему законодательству максимальная площадь таких построек на участках более 10 соток составляет 200 квадратных метров в сумме.
При участке от 6 до 10 соток допускается возведение хозпостроек общей площадью до 100 м. кв.
При участке менее 6 соток допускается возведение хозяйственных построек общей площадью до 50 м. кв.
Данные ограничения носят скорее рекомендательный, чем обязательный характер и на практике не проверяются. Но при этом очень важно выдерживать нормы СНиП, ПЗЗ и другое.
Бурение скважин
Без дополнительных согласований допускается устройство колодцев и бурение скважин на первый водоносный горизонт.
В ином случае необходимо оформлять лицензию на артезианскую скважину.
На полевом
Без ограничений и дополнительных согласований полевой ЛПХ можно обгораживать забором, а также ставить на нем передвижной вагончик (бытовку), который в любое время можно поднять и увезти.
Также, по согласованию с администрацией на полевом ЛПХ можно возводить некапитальные строения, то есть строения, не имеющие фундамента – теплицы, курятники и т.п.
Здесь же есть спорный вопрос о возможности возведения зданий на бетонных плитах.
То есть, положив бетонные плиты можно возводить большие постройки, типа ангаров. Под разряд капитальных строений они попадать не будут, так как у них нет фундамента, а бетонные плиты можно поднять и увезти. На практике же не факт, что такая постройка будет одобрена.
В решении данного вопроса очень много зависит от местной администрации и ее понимания действующего законодательства.
Какая бы постройка не была возведена на полевом ЛПХ, она не сможет получить почтового адреса.
В отношении скважин ситуация ровно та же, что и на приусадебном ЛПХ.
Особенности и правила ведения личного подсобного хозяйства
Согласно Федеральному закону № 112 на указанных земельных наделах можно заниматься ведением личного подсобного хозяйства.
Заниматься указанным имеет право гражданин (физлицо) сам или вместе со своей семьей в своих, не коммерческих целях.
В то же время продавать товар, выращенный и созданный на этом участке можно. Более того, при определенных условиях он не облагается налогом.
Разрешение
При необходимости возвести жилой дом необходимо обращаться за разрешением к местной администрации.
Для этого в обязательном порядке необходимо предоставить:
Дополнительно могут потребоваться иные документы, полный перечень которых указан в Градостроительном кодексе Российской Федерации.
На полевом ЛПХ необходимо брать разрешение на все виды строений (забор и передвижной вагончик таковыми не считаются).
Строительство без согласования
Без отдельного разрешения на приусадебном ЛПХ можно построить все объекты, попадающие под понятие хозяйственных и подсобных помещений (указаны выше).
Полезное видео
Смотрите видеоматериал, в котором эксперты рассказывают о возможностях строительства на участках личного подсобного хозяйства и разбирают юридические тонкости.
Выводы
Таким образом, ЛПХ участки делятся на приусадебный и полевой.
На первом без каких-либо ограничений можно возводить постройки личной надобности:
На втором можно по согласованию с местной администрацией возводить некапитальные постройки.
Отдельное разрешение на приусадебном ЛПХ необходимо брать лишь для строительства дома, все остальное можно строить без дополнительного согласования, но все постройки должны быть возведены с соблюдением СНиП и ПЗЗ.
Как перевести земли ЛПХ в ИЖС?
В ряде случаев для того, чтобы построить жилой дом на земельном участке необходимо изменить его юридический статус. Рассмотрим подробнее, когда это нужно и как это сделать.
Что такое вид разрешенного использования земельного участка?
Вид разрешенного использования (или ВРИ) определяет, какого рода объекты можно разместить на участке, а какие нельзя. Для строительства частного дома подойдут участки ИЖС и ЛПХ.
Что такое ЛПХ и ИЖС?
Данные аббревиатуры расшифровываются следующим образом:
Важно, что участки ИЖС могут находиться только в границах населенных пунктов.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Какой участок можно перевести из ЛПХ в ИЖС?
В первую очередь нужно убедиться в том, что земельный участок соответствует всем требованиям, которые предъявляются к ИЖС:
Расположен в границах населенного пункта;
Проведено межевание участка;
Находится на кадастровом учете (можно проверит на публичной кадастровой карте или в выписке из ЕГРН).
Кроме того, необходимо проверить два документа, которые утверждаются муниципальными властями (Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и Карта зонирования населенного пункта):
ИЖС должен быть указан в качестве основного или условно разрешенного вида разрешенного использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок;
Участок должен соответствовать предельным максимальным и минимальным размерам, установленным в ПЗЗ.
Как перевести земли из категории ЛПХ в категорию ИЖС?
Если участок находится в пределах населенного пункта, то достаточно заменить основной вид разрешенного использования такого участка.
Чтобы изменить вид разрешенного использования с ЛПХ на ИЖС нужно:
Шаг 1. Проверить участок на соответствие необходимым требованиям
При необходимости нужно будет сначала осуществить кадастровый учет участка.
Если ИЖС указан как условно разрешенный вид использования участка, то также необходимо получить разрешение местной администрации;
Шаг 2. Подать заявление в Росреестр
Подать заявление об изменении вида разрешенного использования можно через МФЦ или в электронном виде на портале «Госуслуги».
К заявлению нужно приложить следующие документы:
справка/выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности;
документы подтверждающие право собственности на земельный участок.
Изменения регистрируются в срок до 7 рабочих дней.
Можно ли перевести участок ЛПХ, находящийся на сельскохозяйственных землях, в ИЖС?
Да, но для этого придется поменять категорию земель с сельскохозяйственных на земли населенных пунктов. Данная процедура достаточно трудоемка и требует значительного количества согласований.
ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи
Эксперт в этой статье
Что такое ИЖС
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.
ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Плюсы ИЖС:
Минусы ИЖС:
Ипотека под ИЖС
У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.
Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:
Как построить дом на участке ИЖС
Такое жилье должно отвечать нормам закона:
Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.
Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:
В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.
Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:
В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.
Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Налоги и льготы
Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.
А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].
Как перевести СНТ в ИЖС
Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.
Для этого необходимо:
Проверьте право собственности
Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.
Уточните категорию земли
У садовых и огородных участков их две [4]:
В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.
Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.
Проверьте участок по кадастру
Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].
Уточните предельную норму для участка
Нормы разрешенной площади участков определены:
Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.
Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС
Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.
Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС
| Список документов | Где получить | Что важно учесть |
|---|---|---|
| Выписка из ИСОГД. Нужна, чтобы подтвердить основной или условный вид использования | МФЦ «Мои документы»; отдел архитектуры местной администрации; администрация поселка; комитет или департамент градостроительства | Запросить выписку может любой собственник участка. Комплект документов для получения выписки: паспорт; выписка из ЕГРН с координатами участка; квитанция об оплате госпошлины |
| Свидетельство о праве собственности на землю или выписка из ЕГРН | МФЦ «Мои документы»; территориальное отделение Росреестра | Подать документы в бумажном виде |
| Доверенность от других собственников, если документы подает один человек | Подготовить и удостоверить у нотариуса | Можно представить оригинал и бумажную копию либо заверенную нотариусом копию доверенности |
| Заявление о внесении изменений | МФЦ «Мои документы»; территориальное отделение Росреестра | Оформляет сотрудник МФЦ «Мои документы» или отделения Росреестра |
| Копия российского паспорта | Достаточно простой бумажной копии без нотариального удостоверения | Если действует один представитель — потребуется только его паспорт |
| Квитанция об уплате госпошлины* | Можно оплатить на месте | Нужна банковская квитанция или чек из терминала |
