5 признаков того, что вам пора сменить агента
Бывает, мы интуитивно догадываемся, что специалист, перед которым мы поставили определенную задачу, делает свою работу недостаточно хорошо, но облечь свои сомнения в конкретные слова не можем, а потому не уверены, справедливы ли наши чувства. В этой статье мы развеем сомнения тех, кто начал подозревать, что его агент по недвижимости делает что-то не так.
Рисунок: Ирина Фатеева
Признак первый:
ваш агент сходу заявляет, что вы не продадите или не купите недвижимость по заявленной вами цене
Специалист должен обосновать свое утверждение документально, а аргументы в стиле «я давно работаю, поверьте моему опыту», напротив, свидетельствуют об очень сомнительном опыте. Агент не имеет права утверждать, что «вы не продадите объект по такой цене». Если вы выставляете недвижимость на продажу, то чаще всего она конкурирует за внимание покупателя с другими аналогичными вариантами, так что настоящий эксперт подготовит для вас сравнительно-маркетинговый анализ, из которого наглядно будет видно, что продать квартиру или дом на этапе, пока на рынке есть более «привлекательные» конкуренты, сложно. Грамотный специалист покажет вам, сколько объектов конкурентов представлено сейчас на рынке и какова их стоимость. И это совершенно не означает, что продать недвижимость по заявленной цене невозможно в принципе. Просто, вероятнее всего, именно сейчас ситуация на рынке складывается не в вашу пользу. А уж что делать дальше — ждать или снижать — решать только вам.
То же касается и покупки недвижимости. Да, в настоящий момент в том районе, где вы хотите купить недвижимость, нет объектов за указанную вами стоимость. Но вот вам простой урок, извлеченный из последнего кризиса: представьте, что некий покупатель хотел приобрести квартиру в Подмосковье в феврале 2014 года за 3,5 млн. рублей, а некий агент очень настойчиво заявлял ему, что сделать это невозможно. Покупатель не поддался, и от отчаяния перевел свою сумму в доллары по курсу 38 рублей, получив на руки 90 000 долларов. Уже в январе 2015 года без каких-либо трудностей он приобретает желаемую квартиру. А в августе 2015 он покупает то, о чем даже не мог мечтать. Ну и где тот профессионал, который утверждал, что за такие деньги купить что-либо в принципе невозможно? Рынок меняется динамично, и задача агента — не опираться на свой опыт, а следить за рыночной аналитикой. Смело меняйте агента, если он не предоставил вам точные данные о рынке в виде отчета.
Признак второй:
ваш агент хоть раз не приехал на показ объекта
Как только агент просит вас показать потенциальному покупателю объект без него, тут же гоните бездельника в шею. Грамотно организовать показ недвижимости — задача агента, и ничья больше. Коль уж случилось так, что он по какой-то причине приехать не может, то показ переносится на более удобное время или на замену агенту приезжает «исполняющий обязанности» помощник или коллега. Если вы показываете свою недвижимость самостоятельно, это значит одно: продаете свою недвижимость вы, а не нанятый вами специалист. Меняйте такого «эксперта» сразу.
Признак третий:
агент рассчитывает только на рекламу объекта на интернет—порталах
Грамотный эксперт знает, что существует три канала поиска покупателей: личная активность, сотрудничество с коллегами и прямая реклама. Для быстрого поиска покупателя многие агенты привлекают своих коллег, стимулируя их гарантией вознаграждения из суммы комиссионных тому, кто приведет этого самого покупателя. Такой подход (особенно на кризисном рынке) дает результат чаще, чем прямая реклама объекта. За счет личной активности агент тоже может быстро и выгодно продать недвижимость, так как один из самых лучших покупателей обычно живет в соседнем доме или даже подъезде. Так что спросите своего агента: что он сделал для того, чтобы привлечь их внимание? Если ничего, расторгайте договор без зазрения совести.
Признак четвертый:
агент не ездит с вами на подбор недвижимости
Если вы покупаете или снимаете недвижимость, то агент должен:
Если агент предпочитает демонстрировать объекты исключительно в базе и отправляет вас в «одиночный поиск», укажите ему на дверь.
Признак пятый:
агент не рассказал, как грамотно подготовить объект к продаже
Предпродажная подготовка объекта — важнейшее из искусств агентской работы. Агент должен внимательно осмотреть вашу квартиру или дом, подробно рассказать, что из мебели и элементов декора следует вывезти из квартиры, а что оставить, а также какие предметы быта следует убрать на время показа с глаз покупателя долой. Эксперт подскажет, как следует расставить мебель, как провести «правильную» уборку и как сделать ваш объект максимально привлекательным и желанным для покупателя. Особое внимание агент должен уделить анализу состояния комплекта ваших документов. Документы на собственность — очень важная часть сделки, необходимо их проверить и подготовить заранее, так как иногда приходится получать определенные бумаги из госведомств еще до начала продажи. Ваш агент эту работу не делал? Держитесь от него подальше!
Сергей Смирнов
Тоже про то же
Московский застройщик обратился к риелтору с требованием об удалении информации.
Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил
Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.
Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.
Правило 1. Экспресс-мониторинг
Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.
Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.
«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.
Правило 2. Страхование ответственности
Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:
Правило 3. Выписка и время на изучение договора
Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).
Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.
Правило 4. Осмотр квартиры и задаток
Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.
Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.
Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.
Правило 5. Заниженная цена
Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.
Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.
Правило 6. Поведение риелтора
Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».
Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:
Правило 7. Заключение сделки у нотариуса
Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.
Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.
Смена риэлтора: когда и как это нужно делать
« У меня уже есть риэлтор», – одно из возражений клиентов, с которым нам приходится сталкиваться. Почему вам не стоит отказываться от контакта с другими агентствами, мы расскажем в этой статье.
Возможно, у вас уже есть свой риэлтор, с которым работали ваши друзья и знакомые, родственники или вы сами. И это хорошо, так как личный, доверенный риэлтор – это большая редкость. Однако всегда нужно иметь еще одного хорошего риэлтора «про запас», особенно если вы часто совершаете сделки с недвижимостью.
Когда нужна смена риэлтора
Рассмотрим ситуации, когда вам может потребоваться новый агент по работе с недвижимостью:
Причин, по которым это может произойти, достаточно много: ваш специалист вышел на пенсию, в декретном отпуске, заболел, переехал в другой город или страну.
Да, такое тоже может быть. Возможно, условия работы, которые вы предлагаете, больше не устраивают вашего доверенного специалиста, а новые вы не можете ему предложить.
Даже если вы максимально лояльны к специалисту, это не означает, что вы не можете изучить предложения других. Особенно, если вам перестало нравиться, как работает ваш личный риэлтор. Причины этого могут быть разными, и вам не обязательно их анализировать. Вы работодатель и вправе сами решать, кого нанимать.
Самый худший вариант сотрудничества с риэлтором – если вы связаны с ним родственными или дружескими узами. Во-первых, велика вероятность того, что вы не сможете выстроить правильную иерархию работодатель-наемный работник, и это негативно отразиться на ваших отношениях. Во-вторых, друзья и родственники заведомо рассчитывают на снисходительное отношение к их недоработкам или ошибкам, и выполняют свою работу не в полную силу.
Как видите, причин, почему нужна смена риэлтора, может быть несколько. Поэтому, даже если у вас на данный момент есть риэлтор, это не повод для того, чтобы не рассматривать другие кандидатуры. Всегда лучше иметь на примете запасной вариант, в котором вы полностью уверены.
Как сменить риэлтора
Сделать это просто – достаточно собрать контакты агентств и попросить у них коммерческое предложение. В этом документе собрано все необходимое для клиентов, а именно условия и варианты сотрудничества с частными и юридическими лицами. Изучив все предложения, вы можете выбрать агентство с теми условиями, которые вас максимально устроят.
Можно сделать еще проще – зайти на сайт компании и оставить свои контакты во всплывающем окне. Вам позвонят и расскажут все, что вы хотите знать. Ниже даем вам список вопросов, которые желательно задать при выборе агентства:
Еще один из вариантов выбора агентства – личная встреча с его представителем. В любом случае, она вам понадобиться для того, чтобы изучить договор. Назначить встречу также несложно – ее вам предложит менеджер во время разговора по телефону. Встреча ни к чему вас не обязывает, она проводится не с целью сразу заключить с вами договор, а как презентация услуг.
С уважением, Светлана Орленко!
