Разрешено ли на одном участке ИЖС построить два жилых дома
Здравствуйте. Краткий ответ — в законе нет запрета на строительство нескольких жилых домов на одном участке ИЖС. Главное, при строительстве нужно соблюсти местные градостроительные требования и регламенты. Теперь подробнее.
Официальный ответ об отсутствии запрета на строительство нескольких домов был дан Министерством экономического развития в письме от 28.07.2017 N ОГ-Д23-8873. Нужный текст из всего письма:
Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).
Кратко о требованиях к домам
Для каждого построенного объекта есть требования по строительству. Они перечислены в ст. 38 ГрК РФ. К ним относятся: 1) Максимальная высота и количество этажей. 2) Максимальный процент застройки. Это размер дома по внешним стенам относительно участка. Например, участок в 6 соток. Дом имеет размер 5 на 6 метров. Значит его площадь равна 30 кв.м. или 0,3 сотки. Получается, что он занимает 5% участка. 3) Минимальный расстояние от дома до границ участка (минимальный отступ).
Основные требования к жилому дому написаны определении, указанном в п. 39 ст. 38 ГрК РФ — максимум 3 надземных этажа, максимальная высота — 20 метров, состоит из комнат и вспомогательных помещений для удовлетворения бытовых нужд при проживании.
Максимальный процент застройки и минимальный отступы между домами до границ участка указаны в Правилах застройки и землепользования (ПЗЗ) — ст. 30 ГрК РФ. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Поэтому минимальные отступы и максимальный процент застройки везде разные — они зависят от местоположения участка.
Как найти местные ПЗЗ
Обычно ПЗЗ есть на сайтах местных администрации. Заранее предупреждаю — искать легче на компьютере. На смартфоне очень неудобно. Для примера я взял участок Московская область, г. Дмитров, ул. Лермонтова, 11. Кадастровый номер — 50:04:0010354:11.
Я вбил в Яндексе — «правила застройки и землепользования администрация дмитров московская область». В результатах поиска нашел утвержденные генеральные планы и ПЗЗ на официальном сайте Администрации Дмитровского городского Московской области. Нужный мне архив был под названием «Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области». В архиве всегда есть ПЗЗ и Градостроительный План или Карта зонирования.
Сначала нужно узнать зону, на которой расположен участок. Для этого на скаченной карте находим свой участок, узнаем краткое и полное описание зоны. Краткое описание обычно вписывают на самой местности, а полное название по краям карты. Мой участок находится в зоне Ж-2, полное название — Зона застройки индивидуальными жилыми домами.
Название зоны участка
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
Теперь открываю сами Правила. Через поиск по названию зоны нахожу ее градостроительные регламенты. В моем случае максимальный процент застройки 40%. Минимальный отступ от дома до границ участка — 3 метра.
Требование по отступам и максимальному проценту застройки
Меня зовут Девяткин Александр Анатольевич. В 2001 году закончил Омскую академию МВД.
С 2005 года работаю юристом. Спецализируюсь на работе с земельными участками — оформление в собственность, споры с соседями в суде, оспаривание кадастровой стоимости и т.п.
С 2014 до 2021 года был руководителем юридического отдела в ООО «Средневолжская землеустроительная компания» («СВЗК»). Сейчас оказываю услуги в статусе самозанятого.
Как построить два жилых дома на одном неделимом земельном участке информируют специалисты Кадастровой палаты
Многие владельцы собственных земельных участков часто сталкиваются с желанием расширить жилую площадь не просто с помощью пристройки к дому, а построить новый индивидуальный жилой дом на том же земельном участке и оформить на каждый дом право собственности.
Рассмотрим ситуацию, когда на одном неделимом земельном участке построены два индивидуальных жилых дома. Например, в одном доме живут родители, а в другом жилом доме – молодая пара.
Как пояснил начальник юридического отдела Сергей Кутепов, прямого запрета на возведение второго индивидуального жилого дома на одном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, действующим законодательством не предусмотрено. Если земельный участок, находится в долевой собственности нескольких лиц, и не может быть разделён в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, собственники могут заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, согласно которому стороны соглашения договариваются о возведении каждым из них своего индивидуального жилого дома на свой собственный капитал. Если собственники не могут прийти к единому согласию, то данное согласие осуществляется в судебном порядке
Но очень важно, чтобы при строительстве индивидуальных жилых домов были соблюдены все правила и требования градостроительного регламента, в том числе минимальные отступы от границ соседнего участка, максимальная высота строения и т.п.. Если будут не соблюдены все требования, то такая постройка может оказаться под категорией самовольной. Это может привести к спорам с соседями, при этом до начала строительства указанных индивидуальных жилых домов правообладателям земельного участка необходимо будет получить в уполномоченном органе, разрешение на строительство таких объектов недвижимости.
Также начальник юридического отдела напомнил, что до 1 марта 2020 года действует упрощенная система государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства.
Суд указал, что чиновники не вправе запрещать человеку строить второй дом на своей земле
Поводом для разъяснений послужило дело некоей жительницы Рязанской области гражданки Н. Местным чиновникам почему-то показалось, что закон запрещает строить второй жилой дом на земельном участке. Баню? Можно. Гараж? Еще куда ни шло. Но второй жилой дом? Это ни в какие ворота!
Поэтому столоначальники чрезвычайно нервно отреагировали, когда женщина сообщила, что хочет начать строительство. Мол, ведь дом у нее уже есть, куда еще? А если гражданке так приспичило строиться, то пусть сначала снесет ту развалюху, что в данный момент считается ее домом.
Однако уведомлением от 13 марта 2020 N 7 ей сообщено «о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства в связи с тем, что согласно действующему законодательству размещение второго жилого дома на вышеуказанном земельном участке недопустимо».
Не исключено, что женщина и сама не прочь снести старую избушку. Но есть проблема: пока хозяйке жить негде. Вариант все снести, остаться без крыши над головой, где-то мыкаться, зато весело и задорно строить большой дом, не всем подходит. Почему-то. Безусловно, ломать всегда веселее, чем строить. Но немало людей, как ни странно, предпочитают сначала построить, а потом ломать.
Люди в мантиях проанализировали законы и не нашли нормы, которая бы запрещала человеку строить второй жилой дом. Все инстанции поддержали женщину. А когда чиновники, добиваясь защиты придуманного ими запрета, дошли до кассационного суда, то услышали нет и там.
Как недавно специально разъяснил Девятый кассационный суд общей юрисдикции, в случае строительства новых объектов либо необходимости изменения параметров объектов капстроительства, то есть реконструкции, обязательно соблюдение требований градостроительных регламентов.
В качестве иллюстрации третья инстанция привела историю гражданина Т., владеющего домом во Владивостоке. Мужчина захотел провести реконструкцию здания, то есть совершенно преобразить дом. Однако администрация города запретила ему это делать: земельный участок, на котором расположен жилой дом, отнесен к территориальной зоне Т-4 «Зона улично-дорожной сети», в которой не предусмотрено строительство (реконструкция) объектов индивидуального жилищного строительства.
Проще говоря, дом уже вписался в улицу таким, как есть, и по правилам должен таким и остаться. Иначе улица потеряет свое законное очарование.
Гражданин Т. полагал, что раз он владеет домом и участком, на котором стоит дом, и ничего нового строить не собирается, а только хочет капитально перебрать стены, то вправе засучивать рукава. Кассационный суд с этим не согласился.
Расширяемся: как законно построить два дома на одном участке
Прямого запрета нет
Российское законодательство напрямую не запрещает возводить больше одного дома на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садовом участке или участке личного подсобного хозяйства (ЛПХ), говорят юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
«Но в каждом городе, селе или районе действуют свои правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые определяют максимальные и минимальные параметры земельного участка, предельный процент его застройки, нормативы отступов от границ участка. И вот здесь уже могут быть ограничения», — объясняет адвокат Владимир Постанюк. Поэтому многое зависит от конкретного населенного пункта, добавляет он.
Информацию о возможности такого строительства и ПЗЗ следует уточнить в местной администрации, поскольку в пределах одного региона установлены разные минимальные параметры участка и предельный процент застройки. Например, по ПЗЗ в Ленинском городском округе Московской области минимальный размер земельного участка составляет 400 кв. м, в городском округе Серебряные пруды Московской области — 500 кв. м, а в городском поселении Родники Раменского муниципального района Московской области — 600 кв. м, привела примеры юрисконсульт департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова. «Во всех этих округах предельный процент застройки — 40%, а минимальный отступ от границ участка — 3 м», — отметила она.
А, например, в ПЗЗ Волоколамского городского округа Московской области предусмотрено, что земельный участок для ИЖС предназначен для возведения одного жилого дома и индивидуальных гаражей и подсобных сооружений. «До принятия решения о строительстве собственнику участка нужно обязательно ознакомиться с ПЗЗ. Также очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки, поскольку его превышение — одно из оснований для отказа в строительстве», — пояснила Гульнара Сабурова.
Из ПЗЗ будет видно:
Важно, чтобы при строительстве домов соблюдались все требования градостроительного регламента. Это касается площади дома, минимальных отступов от границ участка, высоты здания, добавили в Кадастровой палате. Так, согласно ст. 1 ГрК РФ, объект ИЖС должен иметь не более трех надземных этажей, а его высота не должна превышать 20 м. «Если требования не будут соблюдены, такая постройка может оказаться в категории самовольных», — пояснили в ведомстве.
Как построить два дома
Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить требования при самом строительстве. «Необходимо соблюсти нормы плотности застройки, проверить, что размеры земельного участка позволяют возвести два дома, не нарушив правила о допустимом расстоянии между ними (от 6 м в зависимости от строительных материалов) и от домов до границ земельного участка (не менее 3 м)», — отметил адвокат Владимир Постанюк.
Перед тем как приступить к строительству, нужно направить уведомление о начале работ в организацию, которая занимается этими вопросами в конкретном населенном пункте. Как правило, это комитет градостроительства. Уведомление подается через МФЦ, портал госуслуг или по почте. Оно должно содержать сведения о застройщике и земельном участке, характеристики дома и его схематичное изображение на участке.
В отношении каждого дома направляется отдельное уведомление с указанием, что на этом же земельном участке планируется строительство еще одного объекта недвижимости, отметил Владимир Постанюк. «Если у земельного участка два собственника и каждый намерен строить дом, им следует заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, где будет договоренность о возведении каждым собственного жилого дома. Если договориться не удается, то определять порядок пользования будет суд», — добавил он.
По окончании строительства нужно будет подать уведомление о завершении работ. «Если строительство завершилось и в результате появилось еще одно жилое здание, ему еще до регистрации права нужно присвоить адрес. Объект будет иметь тот же номер, что и основное здание, только с литерой или дробью», — отметила юрисконсульт из «Инкома».
Комментарий риелтора
Татьяна Максимова, руководитель отдела департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость»:
— Строительство двух домов на одном участке — не такая уж и редкость. Как правило, строят небольшой дом, вселяются в него, а позже возводят основной. В дальнейшем маленький дом используют как гостевой или жилье для обслуживающего персонала. Подобные объекты пользуются спросом в разных сегментах:
Сложности с продажей и оформлением
Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина. Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.
Сложности могут возникнуть и при продаже, даже если объекты узаконены, добавил адвокат Владимир Постанюк. Желающих купить сразу два дома обычно немного. Придется или разделять участки, или продавать дома отдельно. Например, присваивать второму дому новый адрес или разбираться с оформлением прав на земельный участок. «При покупке одного дома из двух покупатель сможет рассчитывать не на весь земельный участок, а только на 1⁄2 доли в праве собственности на него. В будущем покупателю, возможно, придется обращаться в суд за установлением порядка пользования земельным участком. На подобные условия согласится не каждый, и вновь возникнет необходимость делить земельный участок по всем правилам», — предупредил юрист.
Пример из юридической практики, адвокат Владимир Постанюк:
— Мужчина построил на своем земельном участке несколько домов для каждого из своих детей. Участок никто не делил, двор и вход в него был общим. После смерти наследники разделили между собой дома и доли в праве собственности на землю. Но как это часто бывает, наследники рассорились, пока делили наследство, и решили отгородить свои участки. В результате один из домов оказался заблокированным, то есть не имел выхода к землям общего пользования. Право прохода через участок сестры (сервитут) нашей доверительнице пришлось устанавливать через суд. Поэтому, даже если сегодня вы не планируете продавать дома, лучше подумать об этом заранее.
Альтернативные способы
Есть альтернативные способы, которые позволяют построить два дома на одном участке. Один из вариантов — разделить участок на два самостоятельных и поставить их на кадастровый учет, после чего строить второй дом. Но раздел участка — достаточно трудоемкая процедура: она требует межевания, снятия прежнего участка с кадастрового учета и постановки двух новых, предупредила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. При самом делении необходимо определить расположение каждого из земельных участков, обеспечить выход от участка к землям общего пользования. Все эти процедуры нужно будет провести до начала строительства.
Еще важно, чтобы были соблюдены требования ПЗЗ о минимально допустимом размере участка. Эти данные необходимо уточнять в местной администрации. «Если у вас участок площадью 13 соток, то вы делите его на два участка по 6,5 соток и строите на каждом жилой дом. Если у вас участок размером всего 10 соток, а минимально допустимый по вашему району 6 соток, то вы не сможете разделить его на два», — пояснила юрист Дарья Коровина.
Если нормы не позволяют разделить участок или возвести на нем два дома, можно построить один жилой дом блокированной застройки. В простонародье такой дом называется «на два хозяина», добавил адвокат Владимир Постанюк. Он состоит из нескольких блоков, которые имеют общую стену без проемов и свой выход на территорию общего пользования (двора). Еще один возможный вариант — построить нежилое здание, например летний домик. Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче — как хозпостройку.
Строительство дома при долевой собственности на землю
Земля и дом оформлены на двух собственников. Можно ли начать строительство нового дома на общей территории (15 соток) без информирования второго собственника? Найти его не представляется возможным. Доли не определены в натуре. Если нельзя, то какие действия необходимо предпринять?
Будем исходить из предположения, что земельный участок находится в населенном пункте, в территориальной зоне, предусматривающей возможность индивидуального жилищного строительства, т.е. правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета вид разрешенного использования ИЖС предусмотрен в качестве основного.
Статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ вместо ранее действавшего разрешения на строительство введена процедура уведомления о строительстве. В уведомлении достаточно указать второго собственника в соответствующей графе. Согласие второго собственника не является обязательным приложением к уведомлению.
Но в соответствии с п. 3 ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ в течение месяца после окончания строительства вам будет необходимо направить в администрацию муниципалитета уведомление об окончании строительства, к которому необходимо приложить соглашение, заключенное между правообладателями земельного участка об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный объект индивидуального жилищного строительства. Без указанного соглашения Росреестр не зарегистрирует право собственности на жилой дом, так как муниципалитет вам не выдаст уведомление о соответствии объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности (п. 5 ч. 19 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
Таким образом, в Вашей ситуации рекомендую выделить земельную долю в натуре.
