можно ли строить дом на овраге
Росреестр разъяснил правила строительства домов на берегу водоемов
Из-за пандемии COVID-19 многие стали задумываться о переезде за город. В результате спрос на загородное жилье существенно вырос — люди продолжают скупать не только готовые дома, но и участки под строительство. При этом часто предпочтения отдаются землям на берегу озер и рек.
Росреестр разъяснил, с какими ограничениями можно столкнуться при строительстве жилого дома рядом с водоемом и какие моменты необходимо учитывать.
Береговая полоса
Согласно Водному кодексу России, границей любого водного объекта принято считать береговую линию. Она определяется в зависимости от его масштаба:
Береговой полосой называют земли общего пользования вдоль береговой линии. Ее ширина составляет в среднем 20 м. Исключение — реки и ручьи протяженностью не более 10 км, их береговая полоса сужается до 5 м, говорится в разъяснениях Росреестра.
В ведомстве отмечают, что граждане вправе находиться на территории береговой полосы, передвигаться по ней, заниматься любительским рыболовством, а также причаливать к берегу. А вот приватизировать участки в пределах береговой полосы нельзя (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса). Также здесь запрещено строительство частных домов. За пределами береговой полосы водоохранной зоны уже можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства, при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.
Водоохранная зона
В отношении водных объектов могут быть установлены водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (п. 13-14 ст. 105 Земельного кодекса), следует из материалов Росреестра. В обеих действуют особые условия использования территорий.
Водоохранная зона примыкает к береговой линии водоема. Для защиты водного объекта на этой территории действует специальный режим хозяйственной и другой деятельности. Такая деятельность не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод, но должна способствовать сохранению среды обитания объектов животного и растительного мира, подчеркнули в ведомстве.
Ширина водоохранной зоны у моря — 500 м, а у рек или ручьев она зависит от протяженности. Так, у ручья длиной меньше 10 км водоохранная зона составляет 5 м, от 10 до 50 км — 100 м, а у реки протяженностью от 50 км и больше — 200 м. У озера с акваторией менее 0,5 кв. км ширина водоохранной зоны 50 м.
Что запрещено в границах водоохранных зон:
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, в которых действуют дополнительные ограничения. Их ширина устанавливается в зависимости от уклона берега. Самая большая ширина прибрежной защитной полосы — у рек, озер и водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение. Она составляет 200 м.
Помимо уже обозначенных запретов, в границах прибрежных защитных полос нельзя:
Можно ли строить рядом с водоемом
Участок в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы приобрести можно. Он может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон также можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д. Их полный перечень указан в п. 16 ст. 65 Водного кодекса.
Исключение — если открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны. На таких территориях жилищное строительство запрещается или ограничивается.
Если граждане в водоохранной зоне занимаются садоводством или огородничеством для собственных нужд и у них отсутствуют очистные сооружения или канализация, они могут использовать у себя сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов. Но если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, он должен иметь либо центральную канализацию, либо индивидуальные очистные сооружения, объясняет Росреестр.
Дом у воды: как строить, чтобы не снесли
Действующее законодательство значительно ограничивает застройку земельных участков вблизи воды. Специальные жесткие режимы устанавливаются на водных объектах, которые используются для питьевого водоснабжения. Нередко подобные случаи доходят до судебных разбирательств, и часто суды выносят решение о сносе таких домов или изъятии земельных участков.
Рассказываем, какими законами регулируется застройка рядом с водой, можно ли строить в зонах санитарной охраны и как возвести дом, чтобы потом его не снесли.
Зимой и весной 2020 года в суды Московской области поступил ряд исков о сносе домов близ воды, а также о требовании вернуть земельные участки в государственную собственность.
ФГБУ «Канал имени Москвы» в соответствии с поручением Росморречфлота организовало работу по восстановлению прав в отношении землеотводов, предоставленных учреждению для строительства и надлежащей последующей эксплуатации канала имени Москвы, в том числе — водохранилищ. По фактам нарушений учреждение подало в суд об истребовании указанных земельных участков в собственность государства. Всего учреждение подало иски в отношении 57 земельных участков, из них четыре исковых требования о признании здания, строения самовольной постройкой, сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе ФГБУ «Канал имени Москвы».
В настоящий момент судебная практика идет по пути отказа в предоставлении в частную собственность даже земельных участков со строениями в том случае, если они находятся в первом или втором поясе зоны санитарной охраны (ЗСО), говорит руководитель направления «Коммерческие споры» фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. Чтобы не попасть под снос, нужно проверить наличие разрешительных документов на строительство, генеральный план и правила землепользования населенного пункта, документы о регистрации права собственности в Росреестре, вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с ПЗЗ и данными Росреестра, рекомендует адвокат Forward Legal Олег Шейкин.
Что такое самовольная постройка
Самовольной постройкой признается здание или сооружение, возведенное без прав на земельный участок либо без необходимых согласований, с нарушением градостроительных и архитектурных норм. При этом земельный участок должен быть предназначен для жилищного строительства. При строительстве собственник нарушил права соседа, а здание угрожает здоровью и жизни других граждан. Снести частное строение на собственном участке теперь могут только по решению суда, а не по решению местной администрации. Подробнее о том, что можно строить на земельных участках, чтобы не попасть под снос, ранее писала «РБК-Недвижимость».
Особенность регулирования застройки у воды
Строительство рядом с речками и водоемами накладывает ряд дополнительных ограничения на застройку и оборот земельных участков. Особенно жесткие меры применяются для водных объектов, которые являются источниками водоснабжения. На этих территориях устанавливают водоохранные зоны. Они делятся на три пояса регулирования, в которых либо полностью запрещено любое строительство, либо действуют различные ограничения.
Согласно Водному кодексу, нельзя строить здания в пределах береговой полосы, которая обычно составляет от 5 до 20 м в зависимости от протяженности водоема. Водоохранные зоны составляют от 50 до 200 м и также зависят от протяженности водоема. В пределах водоохранных зон можно строить при наличии сооружений, защищающих воду от загрязнений (канализации, локальные очистительные сооружения), поясняет адвокат Шейкин.
Для источников питьевой воды предусматриваются еще и санитарные зоны, которые составляют не менее 100 м. В пределах этих зон запрещается любое строительство, кроме объектов, необходимых для эксплуатации и водного объекта.
Постановлением СНК РСФСР № 696 на канале имени Москвы установлена зона санитарной охраны (ЗСО) второго и третьего поясов, которая включает в себя километровую полосу в обе стороны от уреза воды в канале на всем его протяжении от Иваньковского водохранилища до Клязьминского водохранилища включительно. Решением исполкомов Моссовета и Мособлсовета от 17.04.1980 № 500-1143 был утвержден проект установления красных линий границ ЗСО.
Зоны санитарной охраны организуются в составе трех поясов. В соответствии с СанПиН первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. В этом поясе запрещено любое строительство. Второй и третий пояса ограничений в некоторых случаях допускают строительство жилья при обязательном соблюдении требований, направленных на предупреждение загрязнения источников водоснабжения, говорит юрист Еремин.
В границах второго и третьего поясов допускается проживание людей и строительство различных объектов, включая жилищное строительство. «Однако любое новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора, а на владельцев объектов, которые могут оказать негативное влияние на качество воды, возложена обязанность по выполнению предусмотренных СанПиН санитарных мероприятий под угрозой административной ответственности», — отмечает Малинин из юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры».
Сведения об установленных зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения могут содержаться в Едином государственном реестре недвижимости. Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и водопроводов питьевого назначения должны отображаться на карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки.
Если самострой. Как защитить права?
Спасти от сноса свое здание, которое отвечает признакам самовольной постройки, можно в том случае, если нет нарушений строительных норм, земельный участок допускает возможность нахождения на нем этого здания и оно не создает угрозу для жизни и здоровья других лиц, говорит Шейкин из Forward Legal. По его словам, в таком случае в судебном порядке можно требовать признания права собственности на самовольную постройку. «Если же здание не может находиться на земельном участке в связи с ограничениями, но при этом у собственника есть все разрешительные документы, тогда в случае его сноса можно требовать взыскания убытков с соответствующих органов власти», — поясняет адвокат.
Добросовестность поведения лиц при приобретении имущества или возведении строений на приобретенных земельных участках является основанием для защиты прав таких лиц даже в ситуации последующего изъятия имущества или сноса строений, отмечает Еремин из НЮС «Амулекс». В этом случае, по словам юриста, необходимо обращаться в суд за компенсацией рыночной стоимости дома, установить ответственность органа, выдавшего разрешительную документацию на строительство объекта ИЖС, в причинении вреда добросовестному застройщику.
Как нам обустроить овраг? Форумчане ищут способы
Участника forumhouse.ru Никиту-85 «ужасно и очень срочно мучает вопрос»: есть участок в 40 соток, который его семья хочет купить совместно с семьей друзей, чтобы построить себе там по дому. Но вот беда – прямо в центре расположен овраг.
Никита-85:
— Я бы сказал, большая яма, глубиной 3-4 метра. Дома хотим с подвалами – так может, это и хорошо, что есть, куда высыпать ненужную землю. А я слышал, что если есть овраг, значит, грунтовых вод нет...
Но, как говорит пользователь forumhouse.ru UKnew, «надо бы посмотреть, что за овраг».
— Если эрозия идет, то как бы в этот овраг лет через 10 все не упало. Советоваться надо с геологом. Кстати, не факт, что грунтовых вод нет, все зависит от слоев грунта. Съездите туда весной, выбурите садовым буром, насколько сможете, на месте планируемой стройки. Сразу будет понятно, куда вода поднимается.
Очень важно понять – с оврагом мы все-таки имеем дело или нет. Овраг образуется от действия потоков воды, которые несутся с возвышенности после ливня или таяния снега и вымывают грунт. Он обязательно куда-нибудь выходит, «впадает». И если в вашем овраге есть ручеек, то вода обязательно найдет выход. Вопрос только в том, куда она пойдет и когда: через год или через 50 лет.
Если овраг проточный, и весной по его дну мчится вода, то, по мнению форумчан, лучше не рисковать и воздержаться от приобретения такого участка. С годами он будет все сильнее размываться весенними водами и увеличиваться в размерах. Однажды туда могут уплыть все ваши постройки. В общем, «дождитесь половодья, посмотрите на дно, и все станет ясно».
Деревья – признак плотного грунта?
На участке пользователя нашего форума strekoza огромный овраг, глубиной около пяти метров, шириной – сорок. В овраге растут березы, да и вообще он примыкает к лесу. strekoza с соседом хотят засыпать его на ширину двух участков. Если овраг не засыпать, то все хозяйственные постройки, а также садик и огородик окажутся внизу, в тени.
Strekoza:
— Мы не правы? Его лучше не засыпать? Только тогда для стройки остается лишь полоска 26х12 метров. Как же поступить правильно? Если растут деревья, то это ведь не русло?
Деревья, особенно березы – косвенный индикатор качества грунта. Считается, что на плотных грунтах растут ровные, сильные деревья, и вода под ними «не хулиганит». Они более пригодны под застройку, чем места, где растут хилые и кривые деревья.
— Но это, к сожалению, лишь косвенная оценка.
Овраг это разлом в почве, часть какой либо тектонической системы со всеми вытекающими последствиями. За редким исключением, он обводнен, и несущие характеристики грунтов в нем не самые лучшие. Засыпая овраг, вы можете получить серьезный плывун.
— В Саратове на высоких берегах Волги много лет назад началось дачное строительство. Люди развели сады, сделали полив, и постепенно берег сползает оползнями в Волгу вместе с садами и дачами. У вас, наверное, масштабы не такие, но об этом стоит подумать.
Избежать серьезных проблем поможет геофизическая съемка, с которой обычно начинают работу ландшафтники. С ее помощью можно выявить места, где протекают динамические процессы: оползни, размывы, просадки; имеются плывуны или карсты. При этом профессионалы напоминают: надеяться на то, что овраг можно укрепить геосеткой, стоит далеко не всегда.
При невеликой локализации процессов это тоже – лишь вопрос времени: возникают напряжения в грунтах (что провоцирует электрокоррозионное и патогенное воздействие), и эти напряжения рано или поздно снимаются.
Способы снятия напряжений каждый где-нибудь, да наблюдал: трещины в стенах и конструкциях, просадки в грунтах, подтопления фундаментов, размывы, активное ржавление металлоконструкций. Их довольно много, и все они – разрушительны, в большей или меньшей степени.
Зона отдыха
В деревне, где живет участница нашего форума Rozali27, есть овраг приблизительно 100 м в диаметре и 3 метра глубиной. Овраг сухой, вода в нем не стоит. Жители деревни долго искали способ его засыпать, но выходит очень дорого. Поэтому Rozali27 обратилась за идеями на forumhouse.ru.
Rozali27:
Коллективный разум выдал несколько решений. Самое простое устроить в овраге зону отдыха, приятное тихое место для пикников, детских игр, спортивных соревнований.
Полинка:
— Если овраг не разрастается и не осыпается, то можно использовать его как площадку для создания зоны отдыха. Там же стенки от ветра отлично закрывают, можно в спокойной обстановке шашлычки жарить – мечта туриста! Посадить какие-то деревца, протоптать дорожки, оборудовать места для посиделок & лепота. Только кто-то за этим должен будет следить, чтобы не гадили, люди ведь часто бывают хуже свиней. Или детскую площадку сделать, если детишек много, им там вполне хватит места для игр.
Чтобы реализовать этот проект, жителям села надо будет сделать трехметровую лестницу с удобными ступеньками, как-то укрепить стенки оврага и грунт внизу. Полинка предложила укрепить откосы кустами: нарезать ивовых прутиков, и они быстро разрастутся. А ступеньки сделать из дерева, как на этой фотографии. Это бюджетное решение проблемы.
Filiwan считает, что стенки оврага & готовый амфитеатр, в котором могут с комфортом разместиться болельщики спортивных состязаний.
Filiwan:
— Не знаю, насколько дозволено такое соседство с часовней, но напрашивается вариант спортивной площадки: футбольное поле, площадка для волейбола и пр.
А этот деревенский овраг мукуноки предлагает благоустроить так:
— Небольшие группы деревьев, кусты, детская площадка, лавочки, дорожки. Хотя думаю, что там вообще без
Овраг нам не враг. Что делать с оврагом на дачном участке
Если вам достался участок с оврагом, о существовании которого вы не знали, или сложный рельеф был на даче изначально и вот вы решили наконец-то им заняться, или, может быть, вы с каким-то специальным расчетом приобрели такую землю… Знайте: во всех случаях овраг может портить и даже разрушать участок, а может стать его украшением, полезной частью.
Овраг оврагу рознь
Разберемся сначала: большой ли у вас участок и каков перепад рельефа на нем.
Если размер надела соток хотя бы от тридцати, а овраг небольшой – это одно дело. Можно устроить из него пруд и расслабляться на берегу. Или посадить на склонах сад.
Если же у вас всего соток шесть и практически все они целиком овраг – совсем другое дело. Ведь на такой поверхности надо будет и дом возводить со всеми дополнительными постройками-пристройками, и огород хотелось бы разместить. Значит, уже придется укреплять склоны, работать с почвой, выбирать подходящие растения (далеко не вся флора хорошо себя чувствует в овражистой местности), защищаться от влаги, т. к. овраги по весне сильно затапливает.
И еще: надо учитывать, насколько круты у оврага склоны, чтобы понимать, в каком именно укреплении они нуждаются.
В зависимости от ситуации решаете, что же с оврагом делать:
Рассмотрим теперь возможности каждого варианта.
Засыпать до ровной поверхности
Неопытному землевладельцу может показаться, что самое простое, что можно сделать с оврагом, – засыпать его. В реальности это сложный, трудоемкий процесс, который к тому же не всякому оврагу подходит. Просто привезти землю и свалить ее в яму не получится. Спустя недолгое время почва просядет, размоется, и может получиться так, что от вашей работы не останется и следа.
Наиболее грамотное решение перед началом любых действий с оврагом, а особенно его засыпкой – обратиться к специалистам за инженерно-геологическим заключением. Профессионалы определят особенности данной местности, выдадут рекомендации по укреплению, засыпке и другим мероприятиям, объяснят, какие сооружения здесь оптимально возводить, чтобы те не разрушились. Иначе через несколько лет (десятилетий) незаметно для хозяев овраг просядет так, что в него буквально упадут все постройки.
Если овраг небольшой, неглубокий и на его месте вы не планируете возводить фундамент, а думаете устроить сад, порядок действий предлагается следующий:
Для последнего слоя, если вы хотите на месте оврага получить плодородную почву, возьмите чернозем. Для большей устойчивости почвы можно чередовать слои: щебень – грунт – щебень – грунт. На весь процесс может уйти сезон.
Когда овраг глубокий или большой по площади, рекомендуется проложить бетонные трубы под тем местом, которое будет засыпано, чтобы легче уходила вода (а весной, после таяния снегов, в овраге скапливается очень много воды, которая к тому же вымывает почву).
Если вы планируете на месте оврага большие крепкие постройки, базовых вариантов развития событий может быть два:
Кстати, лучше всего жилой дом на сваях строить не на месте засыпанного оврага, а прямо в нем самом – на склонах или в глубине. Получится дешевле и прочнее.
Остановить овраг, укрепить склоны
Укрепление склонов – обязательная программа практически во всех работах с оврагом. Чтобы он не разрастался, почва не осыпалась, не размывалась, не подвергалась эрозии на его склонах:
Специальные сетки, маты и решетки продаются в готовых рулонах, их остается только раскатать и поместить в почву на небольшую глубину. Для очень крутых склонов рекомендуются геоматы – это полимерная, а значит, неразрушающаяся конструкция, к тому же объемная, поэтому она эффективнее задерживает эрозию. Если нужен универсальный вариант, подойдут георешетки (в разложенном виде – тонкое, но прочное полотно с равномерными ячейками). В суровых северных условиях оптимальнее использовать биоматы. У них многослойная разлагающаяся основа, а между слоями заложен грунт, семена рекомендуемых для крутых склонов растений, полимерные влагоудерживающие элементы, не дающие почве размываться. Такое покрытие встраивается в землю и практически естественным образом удерживает ее.
Материалы для этого используются самые разные: дерево, камень, бетон, кирпич. Террасирование хорошо тем, что выполняет сразу две функции: удерживает почву и является элементом ландшафтного дизайна. С помощью этого приема создаются настоящие шедевры.
Желательно в почве проложить дренажную систему, чтобы вода не разрушала подпорные стенки. Ведь какими бы они ни были прочными, это как раз тот самый случай, когда вода камень точит.
Высота подпорных стенок может доходить до нескольких метров, если у оврага крутые склоны.
Шикарно выглядят ступеньки из камней или других прочных материалов.
В пространство между швами и стыками обычно высаживают красивую и (или) полезную флору. Для вертикальных стен больше подходят низкорослые и карликовые растения.
Поскольку овраг – не самое подходящее место для устройства огорода, выходом из положения могут стать искусственные грядки. В них без оглядки на рельеф можно высаживать все, что пожелают хозяева. Такие грядки совмещают с горизонтальными подпорными террасами, площадками, получается два в одном: и красиво, полезно.
Овраг превращается…
…в элегантный пруд! Или в романтичный, скрытый от глаз посторонних уголок для отдыха. Или в спортплощадку. От края до края оврага на определенной глубине или прямо над прудом можно построить мост. Вариантов масса. Они опять же зависят от площади и глубины оврага.
Во всех случаях склоны все равно нужно будет хорошо укрепить.
Если рядом протекает ручей, его лучше отвести в сторону (например, с помощью отсыпки или тех же дренажных труб). В случае, когда ручей протекает прямо по оврагу, лучше всего его оставить, облагородить, украсить берега. Что совершенно точно не следует делать, так это перекрывать русло – вы рискуете спровоцировать мини-экологическую катастрофу на своем участке.
Дальнейшие работы зависят от ваших планов.
Для пруда дно оврага расчищается от зарослей, засыпается песком или глиной, утрамбовывается и заливается чистой водой (можно даже рыбу туда запустить), по краям для красоты выкладываются камни или устанавливаются другие элементы ландшафтного дизайна, высаживаются многолетники.
Площадка для спорта и отдыха организуется на прочном основании, в этом случае дно оврага можно забетонировать, выложить настилами или просто сильно разровнять и утрамбовать почву.