Деньги в рост: инвестируем в коворкинг
Казалось бы, какие еще схемы заработка можно придумать в сфере недвижимости? Ведь уже есть схема покупки на стадии строительства с целью перепродажи через несколько лет, сдача в аренду, посуточную и долгосрочную, реконструкция старых объектов… И все-таки на рынке недвижимости появилось что-то новое: инвестиции в коворкинг, которые приносят прибыль до 16% годовых.
Почему коворкинги набирают популярность?
Все очень просто: доступность и удобство оценили фрилансеры, стартаперы и начинающие бизнесмены. Все больше людей предпочитают работать на себя и воплощать свои идеи в реальность. Динамичной работе требуются современные и удобные площадки, которыми и стали доступные коворкинги.
На чем зарабатывают владельцы коворкинг центров?
Кто может инвестировать?
Размер дохода напрямую зависит от количества приобретенных рабочих мест:
Инвестор заключает договор лизинга, а не покупки недвижимости, и таким образом он не платит налог на приобретение недвижимости.
Основные преимущества инвестирования в коворкинг:
1. Недорогие рабочие места всегда будут востребованы и заполняются намного быстрее больших офисов.
2. Престижность коворкингов. В коворкинге в Москва-сити, например, все места заполнены.
3. Цена аренды при делении большого помещения на малые офисы заметно возрастает.
Почему сегодня стоит инвестировать в коворкинг?
Нодари Кезуа из Invest AG, который инвестирует в коворкинги, считает: есть предпосылки, что коворкинги будут популярным трендом еще в течение как минимум 50 лет. Это может развиваться во всех возможных направлениях. Руководители компаний хотят сделать жизнь людей в офисе, как в пространстве, где они проводят значительную часть времени, максимально комфортной, и рассматривают коворкинги как альтернативное пространство для размещения сотрудников.
В подтверждении того, что коворкинги имеют высокий спрос и привилегии для инвестиций мы видим растущее количество игроков рынка: американские: WeWork, азиатские: Ucommun, Naked Hub, Европейские: Rent24 (Германия), TheOfficeGroup (Великобритания), Bureaux a partager (Франция).
На что стоит обратить внимание, когда начинаешь инвестировать в коворкинг?
Нодари Кезуа советует обратить внимание в первую очередь на следующие пункты:
1. особенности офисного рынка конкретного города, насколько быстро он развивается, насколько старомоден (высокие депозиты, длинные контракты, брокерские комиссии)
2. уровень бизнес активности в регионе, рост экономики, развитие малого и среднего бизнеса, активность среды стартапов.
3. возможность собственников строить быстрорастущий масштабируемый бизнес; умение применять лучшие практики к созданию управления стартапов в контексте рынка недвижимости.
Какие коворкинги сейчас самые перспективные?
Те, которые смогли открыть 4-5 отдельных локаций и показали способность масштабирования.
Офис по-быстрому: как заработать на коворкинге
К 2020 году в мире будет уже порядка 26 тыс. коворкингов, считают аналитики Emergent Research. Это больше, чем сейчас работает кофеен Starbucks. «Пока все говорили о финтехе, дронах и виртуальной реальности, образовался целый сектор на рынке коммерческой недвижимости, который стал одним из самых быстрорастущих стартап-сегментов, — говорит Фалгуни Десай, управляющий директор Future Asia Ventures. — Правда, несмотря на растущий рынок, операторы коворкингов в Нью-Йорке, Гонконге и Сингапуре часто жалуются, что их бизнес не всегда рентабелен. Ведь выручка, в отличие от фиксированной цены аренды, может меняться от месяца к месяцу».
Москва — в тренде: по расчетам kovorkingi.ru, в столице работает 76 коллективных офисов, в Санкт-Петербурге — 22, в других регионах доходит до десяти. В сегмент пришел крупный бизнес: например, ГК «Ташир» владеет 51% открытого летом на территории «Красного Октября» коворкинга Deworkacy площадью 1500 кв. м. «Нам интересно посмотреть, как устроен бизнес коворкингов, разобраться в нем. Именно для этого мы запустили проект и внимательно смотрим за его развитием. Сейчас площадка заполнена на 65%», — рассказали РБК в пресс-службе ГК «Ташир».
В начале 2016 года 140 млн руб. инвестировал в коворкинг на 1 тыс. кв. м неподалеку от метро «Алексеевская» ПАО «Калибр». Основатели намерены играть вдолгую — окупаемость рассчитана на 15–17 лет — при условии, что резиденты из коворкинга перекочуют в технопарк по соседству и смогут масштабировать свои проекты. На данный момент коворкинг заполнен на 70%, уверяют в компании.
60–70% заполняемости позволяет балансировать на грани рентабельности, считают эксперты РБК: чтобы отбить инвестиции, новым масштабным проектам предстоит привлечь еще арендаторов.
В деле даже государство. Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы уже несколько лет строит коворкинги в каждом округе столицы. А в Троицке, например, в начале 2016 года коворкинг закрыли, объяснив это тем, что формат оказался невостребованным в Новой Москве.
Спрос на услуги коворкингов есть, но и предложение стало массовым. Как заработать на коммуналках для бизнеса?
350 кв. м — средняя площадь коворкинга в Москве
На 25% в год растет рынок коворкингов в России
5,6 кв. м — средняя площадь рабочего места
1000 рулонов туалетной бумаги в месяц нужно для коворкинга на 100 рабочих мест
Источники: NAI Becar, «РБК Недвижимость», «Рабочая станция»
Офис в парке
«Есть стереотип, что «в коворкингах тусуются хипстеры со смузи», на самом деле сюда приходят работать, а не развлекаться. В этом одно из отличий этого формата у нас и за рубежом, где люди с удовольствием играют в игры, остаются пообщаться после работы», — говорит совладелец «Рабочей станции», одного из первых коворкингов в Москве, Михаил Комаров.
Владелец веб-студии Myme Михаил Комаров с 2008 года не мог найти подходящий офис для своей команды. «Хотелось сделать что-то «под себя», а не просто въехать в стандартный офис», — вспоминает Комаров. Знакомый предприниматель Юрий Крылов идею поддержал — вместе партнеры начали искать помещение для коворкинга, где разместилась бы команда Комарова, а свободные места можно было бы сдать в аренду.
Помогло знакомство с Екатериной Кибовской, которая в то время занималась спецпроектами в Парке Горького. Она помогла выйти на директора парка Ольгу Захарову — ей идея понравилась, и весной 2012 года администрация сдала в аренду предпринимателям павильон в Нескучном саду.
На реконструкцию, строительство летней террасы с использованием террасной доски, отделку и мебель понадобилось порядка 15 млн руб., хотя многое делалось своими силами. Например, интерьер спроектировало архитектурное бюро под руководством Анны Титовой, супруги Комарова. Старались делать «для себя»: помимо рабочей зоны, переговорных комнат и кухни разместили душевые и мини-кинотеатр. Стартовый капитал сформировался из личных накоплений основателей и банковского кредита на 5 млн руб.
Проект стал популярным практически сразу после открытия, которое состоялось в августе 2012-го. На вечеринку пришли около 250 человек — в основном друзья и знакомые. Каждый считал своим долгом «зачекиниться» в «Рабочке» и выложить в соцсети фотографию в необычном, совсем не похожем на офисный интерьере: высокое пространство с мансардными окнами и обилием солнечного света, панорамные окна с видом на парк. В итоге свою команду посадить в коворкинге Комарову так и не удалось: все 82 рабочих места были выкуплены в первый же месяц. Предприниматель решил заняться этим бизнесом всерьез — в январе 2013-го Комаров выкупил долю партнера, став единственным владельцем «Рабочей станции».
Впрочем, успешно стартовать удавалось далеко не всем. Вторая «Рабочая станция» открылась в 2014 году на территории дизайн-завода Artplay на месте закрытого коворкинга. «Нам позвонил директор центра дизайна Сергей Десятов, сказал, что существующий там коворкинг закрывается из-за долгов. Предложил занять их место», — рассказывает Комаров. Ошибка владельцев закрытого коворкинга была в том, что они настаивали на годовых контрактах с арендаторами, как в обычном офисе, но на это мало кто соглашался.
Эта «Станция» хоть и была больше по площади (700 кв. м против 500 кв. м в Парке Горького), но обошлась дешевле — на мебель и перепланировку ушло 10 млн руб. На время ремонтных работ резидентов предыдущего арендатора пересадили в Нескучный сад.
На раскрутку коворкинга, который находился не в парковой зоне, а на седьмом этаже обычного здания, потребовалось больше времени и сил. И все же бренд «Рабочая станция» сработал, через полгода Комарову удалось сдать все 130 рабочих мест.
Интерьер для Instagram
Чтобы привлечь людей, Комаров пытался проводить мероприятия вроде мини-вечеринок, питч-сессий и кинопросмотров, но желаемого эффекта они не дали. «Мы столкнулись с тем, что нашему человеку все это неинтересно, людям важна не столько тусовка, сколько статус. Чтобы, когда клиент выкладывает фото из коворкинга в Instagram, ему в комментариях писали: «Вау! Где это? Я тоже так хочу!» — рассказывает Комаров. Сэкономив на ремонте, такого эффекта не достичь. Человеку проще сидеть дома или в кафе или снимать свой маленький офис — благо в кризис предложение превышает спрос.
Третья «Рабочая станция» была открыта в начале 2016 года в бизнес-центре Z-plaza на Бутырской. Чтобы сделать для нее «инстаграмный» интерьер, Комарову пришлось продать часть компании. «Когда мы уже начали работу над коворкингом, на нас вышел бывший топ-менеджер «ВымпелКома» Сергей Румянцев и изъявил желание поучаствовать в проекте», — объясняет предприниматель. В итоге Румянцев выкупил долю в «Рабочей станции».
«В условиях спада спроса на офисы по фиксированным тарифам гибкая модель аренды рабочих мест становится все более актуальной. В коворкинге можно снять несколько рабочих мест, если команда разрослась, и наоборот, отказаться от них, если штат сократился. В коворкингах сейчас сидят не только стартапы и фрилансеры, но и проектные команды из крупных компаний. Например, в «Рабочей станции» работает часть сотрудников «Сбертеха», — рассказывает Сергей Румянцев.
Комаров говорит, что все вырученные деньги ушли на отделку помещения площадью 1800 кв. м: «Просто мы сделали еще круче, чем планировали». По его оценкам, этот коворкинг является самым большим по площади в СНГ. Кроме рабочих мест и переговорных тут можно арендовать один из шести боксов в капсульном мини-отеле — ночь обойдется в 1,5 тыс. руб. (постельное белье, тапочки, полотенца и завтрак включены). Горячая еда предоставляется кафе Food.Station — еще одной компанией Комарова, которая управляет точками общепита при коворкингах.
По словам бизнесмена, первые две «Станции» полностью окупились примерно через полтора года после открытия. Издержки довольно высоки, зато формат отличается гибкой бизнес-моделью. Так, 80% выручки приносит базовый тариф «резидент» — закрепленное рабочее место (15 тыс. руб. в месяц), еще 20% приходится на аренду переговорных и рабочих мест на неделю и месяц. Дополнительный доход обеспечивает тариф «на день» — так как не все владельцы абонементов ежедневно проводят время и есть те, что приходят ближе к вечеру (коворкинги работают круглосуточно), гостя сажают на любое свободное место. В случае если «хозяин» места придет, гостю предлагают пересесть. Такой подход позволяет обеспечить среднюю заполняемость на уровне 102%, признается Михаил Комаров.
Cегодня все три «Рабочие станции» в Москве заполнены на 100%, утверждает Комаров. Совокупная месячная выручка — порядка 10 млн руб. В начале сентября первая за МКАД «Рабочая станция» открылась в Оренбурге: владелец индустриального парка, расположенного в центре города, предложил выгодные условия сотрудничества. «Если у нас в 650-тысячном Оренбурге получится, то в других регионах точно пойдет», — считает Комаров. Он убежден, что московский рынок уже близок к насыщению — здесь можно открывать только большие коворкинги площадью более 2 тыс. кв. м.
Региональный подход
«Коворкинги — это перспективный бизнес, но пик спроса в Москве и Санкт-Петербурге уже пройден, — считает Александр Вусов, руководитель департамента оценки стоимости бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл». — Во-первых, подобных проектов уже много в обеих столицах; во-вторых, офисы порой обходятся дешевле. За последние два года снижение цен как на аренду, так и на продажу офисов в Москве составило примерно 40%. А при поиске вариантов офиса, в том числе в центре, всегда можно торговаться и снизить арендную ставку на 5–10%».
Поэтому сейчас коворкинги открываются в ближайшем Подмосковье и Ленинградской области, в городах-спутниках, а также региональных центрах — конкуренция там несильная, но и спрос невысокий. Например, компания RE Group в партнерстве с министерством инвестиций и инноваций Московской области развивает сеть коворкингов «Старт». Первые два открылись в подмосковном Одинцово и на территории ОЭЗ «Дубна», до конца года планируется запустить коворкинги еще в четырех городах Московской области. По словам Екатерины Чапыгиной, руководителя проекта «Старт», компания рассматривает варианты привлечения в проект сторонних частных инвесторов.
Открывая коворкинг, стоит продумать альтернативные возможности использования пространства, советует Ирина Вишневская, генеральный директор консалтинговой компании «Беркшир Адвайзори Групп»: «Во-первых, в регионах остро ощущается дефицит денег; во-вторых, коворкинг — это все-таки достаточно узкоспециализированный сегмент, ориентированный на молодых и энергичных специалистов, работающих «на себя», в том числе в сфере IT-технологий, консалтинга, юриспруденции и прочих услуг. В городе должна быть критическая масса таких людей, чтобы проект оказался рентабельным».
Если в 2012 году коворкинги были в новинку, сегодня этим словом называют и технопарки, и мини-офисы, и даже антикафе. «Основной проблемой рынка является размывание формата. Сейчас любой может арендовать какой-нибудь подвал, купить туда дешевой мебели, назвав это коворкингом, — говорит Александр Колодезный, советник правительства Москвы по вопросам создания коворкинг-пространств. — Резидентов много, так что предприниматели придут, но очень сильно разочаруются в формате и в самом понятии совместной работы. Именно поэтому нужно внедрять стандарты коворкинг-пространств с учетом всех СНИПов, СанПиНов и архитектурного надзора». По его словам, в Москве каждый год появляется хотя бы один крупный коворкинг (от 350 кв. м), но выживают далеко не все. Почему?
Открытый в феврале 2014 года «Коворк на крыше» был выполнен в модном скандинавском стиле, устроил громкое открытие, о котором написали модные городские издания, но от скорого закрытия это не спасло. «Арендодатель повысил арендную ставку так, что она стала неподъемной для нас, и на смену пришел более стабильный арендатор, готовый платить больше», — объясняет Евгений Савин, основатель «Коворка на крыше».
По его словам, основная сложность этого бизнеса состоит в том, что, как правило, места в коворкингах снимают на короткие сроки и не всегда стабильно. Стартапы проваливаются, фрилансеры могут уехать в отпуск или день работать в коворкинге, другой — в кафе. В такой ситуации сложно планировать доходы, в то время как расходы на аренду и содержание пространства стабильны. Бизнес-модель коворкинга «снять помещение подешевле оптом — сдать подороже в розницу» не всегда работает. Нужно создавать «место притяжения» и зарабатывать на мероприятиях и образовательных программах, проходящих на площадке.
Но и это не всегда спасает. Петербургский коворкинг «Третье место», открытый в 2012-м экс-журналисткой Эльнарой Петровой и ее партнером Светланой Романович, был именно «центром притяжения» для петербургских предпринимателей из числа «своих». Но мода быстро прошла — в 2015-м на смену коворкингу пришел мини-отель, а затем бар.
Что происходит с коворкингами в регионах: шесть историй предпринимателей Статьи редакции
Основатели коворкингов в Орле, Ростове-на-Дону, Казани, Челябинске, Екатеринбурге и Новосибирске рассказали, как открывали и развивали бизнес, насколько востребован этот формат в регионах сейчас и о чём нужно знать перед запуском.
Идея коворкинга появилась спонтанно. У меня было агентство недвижимости, куда я набирала сотрудников. Потом мне это надоело: ты тратишь время на обучение, а они быстро уходят — выхлопа и толка мало.
Офис был хороший: красивый, с большими окнами. С одной стороны, было жалко его терять, с другой — было скучно работать одной. Я решила сдавать рабочие места в аренду и разместила объявление на Avito. Так, в 2016 году, с 24 м² начался коворкинг Freedom.
Сначала звонили те, кто искал дешевые офисы, и те, кто искал юридические адреса. Потом люди постепенно начали узнавать, что такое коворкинг. Потом начали приходить те, кто целенаправленно искал коворкинги, а конкуренции не было. Заработало сарафанное радио. Ещё я привлекала людей через соцсети. Но если написать слово «коворкинг», люди не поймут, что это такое, пройдут мимо (у нас в городе до сих пор не знают).
Приходилось объяснять, что это альтернатива офису. У нас часто проводятся обучающие мероприятия для предпринимателей. Люди, которые к нам постоянно ходят, друг друга уже узнают и знают, кто чем занимается, могут порекомендовать коворкинг. Тоже реклама неплохая.
Я могла предоставить минимальный набор: рабочие места, интернет, чай, кофе и воду. Потом взяла в аренду ещё один офис рядом, уже большой. У хозяйки торгового центра на месте офиса был склад, там хранилось всё подряд. Кое-какую мебель я у неё взяла: большие уличные фонари, которые потом всем очень нравились.
Постепенно мы обросли другой мебелью и предметами интерьера, нам и там стало тесно. Уже в 2017 году встал вопрос о переезде. У нас в городе сложно с подходящей площадью. Хотелось, чтобы были высокие потолки, большие окна, свободная, а не кабинетная планировка. Я год искала подходящее помещение. Сейчас общая площадь нашего коворкинга — 240 м².
Бизнес-модель разрабатывалась стихийно — никак, по сути. Я думаю, что в реалиях нашего города только она и имеет место — с постепенным ростом. Ходили слухи, что у нас собираются открыть коворкинг и вложить в него бешеные миллионы. Деньги будут отбиваться не то что пожизненно, родственники основателей будут отбивать этот коворкинг.
На начальных этапах я брала деньги, которые приносило агентство недвижимости, и вкладывала в коворкинг. Это позволяло оставаться на плаву. Если бы решила начать с нуля, проект бы закончился быстро: ожидания не соответствовали бы реальности и возможностям.
Максимальная выручка за месяц — 100 тысяч рублей. Показатели по месяцам разные, в 2019 году тренд восходящий. Резиденты приносят от 40 тысяч рублей в месяц, остальная сумма непостоянная: сдаю в аренду два кабинета, зал для мероприятий и переговорную. Исходя из моих представлений, коворкинг зарабатывает недостаточно. Но если сравнивать с зарплатой, которую я могла бы получать, работая по найму в Орле, приносит больше.
Я развиваю коворкинг постепенно, собственными силами, без привлечения сторонних инвесторов. Было пару конкурсов для социальных предпринимателей, но там не было денежных призов, просто диплом. На какой-то государственный уровень пока не пробовала выходить, этим надо заниматься отдельно.
Орёл — не такой большой город: из любой точки до центра можно добраться за 20–30 минут. У нас 17 постоянных посетителей — в основном это программисты, переводчики, удалённые сотрудники, которые приходят, чтобы не было скучно. Есть парень, который чеканит монеты, а к нам приходит рисовать. Основной пик заполненности — это осень, конечно. Зимой, как правило, спад.
Многим резидентам работать дома не позволяют маленькие дети: шум, крики, игры. К тому же некоторые люди изначально приходили для общения. У нас сложился свой круг, уже завязались дружеские отношения. Некоторые откровенно говорят, что им лучше работается дома, но там очень скучно.
Самодисциплины не хватает. Здесь у кого-то эффективность снижается, у кого-то растёт, кто-то начинает кофе гонять с утра до вечера. Сюда приходили даже замерять свою эффективность и говорили, что она тут в разы выросла. У каждого своя причина.
Основная проблема — найти помещение нужного формата, чтобы из него можно было сделать что-то уютное. Хотелось бы найти условный завод с высокими потолками и широкими окнами и сделать ремонт под себя. Чтобы я знала, что могу творить всё, что захочу, и за каждый прибитый гвоздь мне не нужно будет отчитываться. Когда ты снимаешь помещение в аренду, ты не уверен, что будет завтра.
У меня много планов для развития коворкинга, в основном связанных со смежными направлениями. Я запустила бьюти-коворкинг — пространство для работы косметологов, мастеров маникюра, татуировщиков и других. Вижу как растет спрос: например, некоторые женщины в декрете решают начать работать на себя и начинают заниматься бьюти-индустрией. Многие работают дома, и им нужно недорогое помещение. Теперь иногда замечаю в городе рекламу с предложением открыть франшизу бьюти-коворкинга, хотя раньше у нас даже такого понятия не было. Поскольку формат оказался востребован, планирую открыть ещё один офис.
В нашем коворкинге скорее семейный, дружеский формат, более уютная обстановка: маленькие площади, тесное взаимодействие. Всё держится на костяке резидентов.
Мы занимались ИТ-разработкой и не планировали создавать коммерческий проект. Моя команда фокусировалась на больших проектах с дизайнерской составляющей, команда партнёра Александра Хатламаджиева — на разработке для стартапов и проектах для крупных компаний: телеком, недвижимость, фуд-сегмент.
В Ростове-на-Дону, как и, наверное, в любом городе-миллионнике, есть ИТ-сообщество — разработчики, дизайнеры, ИТ-менеджеры, рекламщики — в котором наши команды тоже вращались. Было представление, как оно может взаимодействовать, но этот процесс не получалось организовать — физически не было места.
Мы хотели сделать для своих команд офис мечты и подумали: почему бы не пойти дальше и не сделать пространство, в котором сможем работать не только мы, но и другие классные ребята.
«Место» открыли в 2013 году. Строительство коворкинга — процесс, который, если увлечься, можно превратить в бесконечный. Поэтому, когда в Ростов приехал наш товарищ-разработчик, который живёт и работает в Берлине, мы договорились, что он прочитает лекцию.
Это стало формальным поводом для наших команд начать работать в «Месте» и сказать другим «приходите» — и посмотреть, востребовано ли, что мы придумали. Выяснилось, что востребовано и это может работать как бизнес. Мы никогда не использовали прямую рекламу. Город с точки зрения сообщества небольшой — о том, что мы затеяли, узнали все, кому нужно, благодаря сарафанному радио.
Мы затеяли проект, когда и в Москве, и в Ростове мало кто понимал, что такое коворкинг на самом деле. Сейчас объяснять необходимость коворкинга уже не нужно: почти все понимают идею. Вопрос только, нужен ли такой формат работы конкретному человеку и может ли он его себе позволить.
Каждый день в коворкинг приходят 100–120 человек. Большинство из них с нами годами. Такая аудитория сформировалась довольно быстро — примерно в течение года после открытия.
У нас всегда полностью заняты мини-офисы — обособленные закрытые модули (плюс всегда есть длинный лист ожидания), опенспейс заполнен процентов на 70. Это вполне комфортный уровень заполняемости.
С тех пор как мы поняли, что нам надо относиться к этому проекту как к бизнесу, прибыль появилась почти сразу. Срок окупаемости, на который надо ориентироваться — около двух с половиной лет.
Важнейшая ценность коворкинга — здесь есть возможность сфокусироваться. Нельзя просто так подойти и отвлечь человека.
Коворкинг — это в первую очередь про комфорт — среда пропитана тем, чтобы создать комфорт с точки зрения инфраструктуры, отношения к шуму.
Ещё одно очень важное свойство: ты чувствуешь себя среди своих людей. Все остальные условия — локации, дизайн — тоже можно перечислять среди важных, но это следующая линия после перечисленных.
Мероприятия в коворкинге — непостоянная история. У нас время от времени случаются инициативы, но в основном когда мы ловим какую-то инициативу на ранней стадии и делаем так, чтобы событие случилось у нас.
Это обязательно кто-то, идеологически близкий сообществу — была лекция Брэда Фицпатрика, основателя LiveJournal, который приезжал в Ростов, Наташа Климчук из Bang Bang Education показывала премьеру их первого фильма.
Это нескромно прозвучит, наверное, но те ценности, которые даём сообществу мы, в городе пока давать ни у кого не получилось. Это забота именно о конкретном коворкере и эксперименты с форматами.
Например, идеи по пересмотру рабочих мест. Мы делали места, где можно работать стоя — и это прикольно, некоторые пользуются. Ещё мы делали звукоизолированную скайповую зону с обитыми войлоком стенами, где можно уединиться, но при этом не закрываться в маленьком помещении, а комфортно закрыться и спокойно пообщаться.
Важно было довериться собственному ощущению, что главное — это сообщество. И сделать пространство, которое будет притягивать тех, кто в формате. Судя по результату, у нас получилось. Нам было немного проще, потому что мы сами и есть часть сообщества, и идеальный коворкинг для нас — идеальный коворкинг для наших резидентов.
Наверное, самый ценный совет для тех, кто собирается затеять что-то похожее — коворкинг будет сложно организовать тому, кто находится вне сообщества. Если на этапе бизнес-идеи вы изо всех сил рисуете портрет аудитории — лучше бросить эту затею и передать реализацию проекта тому, кто и есть часть аудитории. И ни в коем случае не вмешиваться. Это многократно проверенный тезис.
Коворкинги, в которых не формируется сообщество, теряют идеологическую составляющую и превращаются в унылые офисные центры или закрываются. У таких проектов нет уникальной ценности, это рабочие места максимум на несколько месяцев.
Не думаю, что есть проблема с инвестициями, и точно нет проблем с объектами недвижимости. А люди, которые чувствуют, что такое коворкинг и могут это выразить и воспроизвести, встречаются сильно реже.
«Штаб» появился более четырех лет назад, в мае 2015 года. Мы появились как ответ на запрос от ИТ-сообщества, дизайнеров, архитекторов, фотографов, людей из пиара и медиа.
Считалось, что коворкинг в регионе просто не сможет выжить: в Казани многие проекты открывались и закрывались. Поэтому мы решили делать упор не на коворкинг в чистом виде, а дополнительно сдавать небольшие офисы. «Штаб» создали как креативное пространство: сейчас это коворкинг как дополнение к офисам, лекторий и выставочное пространство, кофейня.
Мы искали якорных резидентов, вокруг которых уже сформировалось какое-то сообщество, известное в городе. Мы прописывали в договоре с резидентами, что они будут проводить как минимум два мероприятия в месяц образовательного формата, чтобы привлекать аудиторию. Среди якорных резидентов в разное время были журнал «Казань First», рекламное агентство «Теория Дарвина», «Открытая школа фотографии» Олега Самойлова.
«Штаб» — самостоятельный проект: мы зарабатываем не только на покрытие расходов, но и оказываемся в небольшом плюсе. Основной заработок — от аренды офисов и аренды под мероприятия.
Самые востребованные мероприятия за последние годы — митапы ИТ-сообществ и компаний, лекции, образовательные программы. Часто аренда площадок для мероприятий приносит больше, чем аренда офиса.
Сумма, которую приносит сдача офис в коворкинге, позволяет закрывать стандартные расходы — например, оплатить интернет. В 2018 году мы решили сдавать кофейню в аренду: люди платят, за день, за неделю или за месяц — в стоимость входят место, напитки и интернет.
Аудитория не всегда понимала формат, «Штаб» считали бизнес-центром. Одним из наших резидентов был Совет по предпринимательству при президенте республики Татарстан. Они проводили рабочие группы, приглашали как предпринимателей, так и чиновников, чтобы придать неформальность. Чиновники приходили, оказывались в этом пространстве и не понимали формат.
Ежедневно у нас работают 15‑20 человек при около 30 местах в коворкинге. Если в другие подобные пространства приходят люди, которым важно посидеть в тишине, у нас все время происходит какое-то движение. В других коворкингах тихо и спокойно, а у нас он для творческих людей — шумно.
Основная цель для развития «Штаба» сейчас — выйти в город. Мы работаем с городскими сообществами: например, проводим лекции о раздельном сборе мусора с экоактивистами, организовали выставку с благотворительным магазином «Второе дыхание», для которой инфлюенсеры фотографировались в сдаваемой горожанами одежде. Нам кажется, что «Штаб» уже не только площадка, а своеобразный хаб и модератор, оффлайн-медиа.
Наша основная деятельность — разработка программного обеспечения. У нас есть студия цифровых продуктов UNIT6, в которой мы поддерживаем коммьюнити разработчиков. Именно в этой сфере многие люди работают удаленно и в целом более мобильны. Ты можешь находиться в любом городе любой страны и работать вне дома, но и не в офисе, а в сообществе. Эта идея созвучна нашему бизнесу, и мы решили открыть коворкинг.
WoDo.Work открылся в октябре 2017 года. Он рассчитан примерно на 15 человек. Сейчас средняя загруженность — около 10 человек, среди которых программисты, дизайнеры, копирайтеры, а также люди, работающие в сфере недвижимости. В Челябинске есть ещё несколько коворкингов, основные резиденты которых — компании. Соответственно, среди таких клиентов есть запрос на офисные пространства. У нас два этажа, по сто квадратных метров каждый. На первом располагаются открытое пространство и маленькая переговорная комната для четырех человек, на втором — зона отдыха и кухня.
Мы изначально не рассматривали коворкинг как бизнес — скорее, как социальный проект ради фана. У нас не было чёткой бизнес-модели: просто хотели попробовать, чтобы понять, как развиваться дальше и что именно может принести деньги. Сразу было понятно, что на сдаче мест резидентам много не заработаешь, нужны дополнительные источники. У нас это различные услуги для резидентов: распечатка документов, отправка почты курьером, еда. Мы все ещё в стадии исследования: смотрим, что принесёт деньги, которые можно вложить в развитие.
Невозможно предугадать, что именно нужно аудитории. Перед открытием мы проводили опросы, пытались сделать исследование, но реальная жизнь всё равно внесла свои коррективы.
Мы понимаем, что резидентам нужны рабочие места, но какие? Даже от типа стола может зависеть количество резидентов, маленькие считаются неудобными. Как они должны быть оборудованы? Где люди будут хранить вещи? Если резидент снимает место на продолжительное время, он может оставить ноутбук или наушники и уйти.
Сейчас в Челябинске выше спрос на небольшие закрытые пространства, чем на опенспейс. У нас особенно популярны переговорки, которые можно снять на несколько часов, и конференц-зал для проведения мероприятий. Мы проводим митапы для ИТ-сообщества, в том числе совместно с крупными компаниями «Яндекс» и«Тинькофф». В Челябинске очень развито программирование роботов, у нас проходило несколько мероприятий.
Мы не раскрываем расходы на запуск проекта, поскольку оценить их довольно сложно. Открытие совпало с переездом компании в новый офис и ремонтом. Сейчас коворкинг зарабатывает меньше, чем нам хотелось бы. Текущие значимые статьи расходов — аренда и коммунальные услуги — покрывают наши собственные средства.
У нас не было цели заработать и, соответственно, больших ожиданий от коворкинга. Считаем, что пробный шар — не провал, а социальная инвестиция — в город, район и эту сферу. В конце года планируем открыть ещё одно пространство, которое будет располагаться ближе к центру города. В нем будет больше отдельных кабинетов для небольших команд, поскольку на это есть запрос среди наших резидентов.
Нужно понимать, что этот бизнес не принесет сразу много денег. Перед запуском стоит рассчитать ежемесячные расходы. Нужно понять, в течение какого времени вы готовы продолжать вкладывать свои деньги, если коворкинг не будет приносить прибыль.
В 2013 году, когда мы решили открыть коворкинг, в Екатеринбурге почти никто не понимал формат. Коворкинг воспринимали как место, в которое друзья принесли стулья из дома и сели работать.
Сейчас ситуация изменилась: формат стал популярным, даже более хайповым. На мой взгляд, он привнёс на рынок прежде всего понимание, что работать можно удобнее и что офис может быть многофункциональным пространством.
У меня был бизнес, связанный с работой с бюджетными организациями. Неинтересный, можно сказать. Мне понравилась идея коворкинга: пространство, атмосфера которого повышает эффективность работы.
В 2013 году коворкинги в России ещё не были распространены. Мы смотрели, например, как устроена «Рабочая станция» в Москве или офисное пространство в «Яндексе», что-то придумывали.
«Соль» — что-то небольшое, но очень важное: без неё блюдо не будет полноценным, химическая реакция не произойдет. Это название очень хорошо зашло.
Мне нравится, что мы не стали использовать модель других — взяли два слова без особого смысла, одно из которых, скорее всего, work — а пошли чуть-чуть глубже. И ещё коворкинг находится в здании бывшего химического института.
Основные споры в нашей команде были на этапе зонирования — о том, как правильно организовать пространство. Мы определили, что зона кухни особенно важна, потому что в России есть традиция — какие-то вопросы на кухне решать. При планировании зон переговорок и офисов обращали внимание на звукоизоляцию, приватность, дизайн. Очень важно эти вопросы — о том, что где будет происходить — проработать в начале как основу проекта.
Мы определили целевые аудитории — среди них были, например, айтишники, дизайнеры, предприниматели — и организовывали мероприятия, исходя из их интересов. Из этого формируется ценность: площадка — это не только квадратные метры, но и атмосфера.
Основной источник дохода — аренда офисов командами, на втором месте — проведение мероприятий, на третьем — резиденты-одиночки. Говорить о суммах мне кажется профанацией: очень разные модели, можно по-разному посчитать.
Аренда офиса: от 40 тысяч рублей в месяц
Прибыль приносит сдача в аренду пространств для команд. Кроме арендованных мест, часть времени люди проводят за общим столом на кухне, например.
Я считаю, что этот бизнес не может быть завязан только на фрилансерах. Сегодня у фрилансера есть заказ — он пришел, завтра — нет или же он решил купить кроссовки вместо работы в коворкинге. Это не очень стабильные ребята.
Сейчас «Соль» переросла модель коворкинга и стала компанией, в управлении которой находятся офисы и пространства для мероприятий, которые мы сдаём в аренду. Отдельных мест для коворкеров у нас теперь нет.
Тем не менее, я считаю формат коворкинга успешным. Я ориентируюсь не на сумму заработка — можно посмотреть с разных сторон — а именно на устройство модели этого бизнеса. Подбор резидентов, качество сервисов, устройство общих зон — при правильной организации это позволяет полностью заполнить коворкинг даже при ставках выше рыночных на 40%.
Мне кажется, на этапе коворкинга у нас получилось создать сообщество людей, которые хотят делать совместные проекты и проводить мероприятия. Начиная от создания бренда города до дискуссий о развитии туризма — это наша актуальная повестка, для которой в Екатеринбурге не хватало площадок до открытия «Ельцин Центра».
Сообщество напоминает клуб предпринимателей: у многих резидентов есть большие компании, но они использовали коворкинг как возможность пообщаться с другими, получить советы.
В теме коворкингов сейчас существует определённый пузырь. Спрос был переоценен, на мой взгляд. Просто открыть и ожидать, что коворкинг заполнится — это не очень работает. Нужно формировать сообщество, люди должны привыкнуть. Не дождавшись, собственники закрывают дело. Конечно, это не самым лучшим образом сказывается на бизнесе и идее коворкингов в целом.
Есть коворкинги с дешёвыми рабочими местами. Человек покупает место за несколько тысяч рублей, ему ставят стул, он сидит и работает. Такой сегмент — дешевле самого дешевого офиса — будет работать всегда.
Я смотрю на коворкинги как на институцию, которая, скажу глобально, может даже двигать экономику страны. В коворкингах зарождаются проекты, новые связи. Формировать эту экосистему в кругу доверия очень важно. Думаю, что «совместная работа» — это основная ценность, которую должны транслировать такие проекты.
Коворкинги показали, что идея очень актуальна, и многие бизнесы начали думать, как приспособиться. Многие пространства становятся смешанными.
Мы работали над проектом туристического информационного центра в пригороде Екатеринбурга, который тоже выполняет функцию коворкинга.
Летом я побывал на мероприятии, где рассказывали о проведении детского лагеря нового формата — и даже он совмещен с идеей коворкинга. Потребности детей уже связаны с проектной работой: они хотят не просто математику учить, а делать что-то полезное и параллельно, условно говоря, учить математику. Это говорит о том, что пространства нового формата нужны уже сейчас и будут востребованы позже.
Спустя семь лет после открытия коворкинга, я вижу, что идеи необходимости пространств для развития креативной, экспортоориентированной экономики теперь находят поддержку не только фрилансеров и передового креативного бизнеса, но и крупного бизнеса и власти.
Сейчас я занимаюсь двумя проектами больших креативных кластеров площадями в десятки тысяч метров. И вижу, как эти проекты становятся естественными следующими шагами тех принципов создания творческой экосистемы единомышленников, которые мы не побоялись заложить в основу маленького коворкинга семь лет назад.
У строительной фирмы, в которой я работаю, было помещение в новом жилом комплексе. Мы думали, что с ним делать: сдача в аренду не принесла бы больших денег. Решили попробовать формат коворкинга.
В городе уже были такие проекты, но люди, которые работали в подобных пространствах и с которыми я поговорил, поддержали идею. Проект изначально был немного рискованным: если бы коворкинг оказался не востребован, мы бы начали сдавать его как офис.
Ремонт помещения занял десять месяцев. Мы потратили около двух миллионов рублей: в эту сумму входят траты на мебель, которую в том числе заказывали из Москвы, и оборудование: от принтеров до кофе-машин.
У нас нет своей парковки, и нужно было найти места для автомобилей резидентов. Решали этот вопрос с управляющей компанией, и некоторым резидентам сняли места на подземной парковке дома.
Коворкинг открылся в октябре 2017 года, и у нас сразу появились первые клиенты. В мае все места были заняты.
Мы сначала не понимали, какой тариф установить, чтобы люди воспринимали как адекватную плату за рабочее место. Ориентировались на ставку аренды ближайших офисов.
Начали с шести тысяч рублей за рабочее место в месяц и решили не вводить дневные и недельные тарифы. Мы хотели сформировать постоянное сообщество, внутри которого люди бы уважительно относились к пространству и комфорту друг друга.
Единый тариф и одинаковый набор услуг для всех резидентов помогает не создавать ощущение напряжения и различий между резидентами. В прошлом году мы решили повысить цены, сопоставив с конкурентами.
Первыми клиентами были наши знакомые. Некоторые находили нас через 2ГИС или узнавали от друзей.
В первые недели в коворкинге работали восемь человек. Мы провели небольшое собрание, чтобы получить обратную связь, и сформировали основные правила.
Во первых, тихая зона — в коворкинге не должно быть шумно. Все звонки и переговоры решили перенести в общую зону или отдельные переговорные комнаты.
У нас снимала места фирма, которая занимается поддержкой пользователей. В команде было десять человек — это достаточно большая группа, и другим коворкерам было некомфортно работать. Но проблема решилась сама: вскоре компания выросла и сняла отдельный офис.
Во вторых, решили работать без постоянного администратора. В коворкинге установили систему контроля доступа, а всем резидентам выдали ключи и карточки доступа.
Нам очень помог сервис SpacePass.Pro. Это система для управления офисом, которая помогает решить проблемы с бронирование переговорных комнат, подсчитать клиентов, понять затраты. Платформа сэкономила время и деньги, когда мы думали над разработкой своего приложения или бота.
Через полгода работы коворкинг был заполнен на 100%. Сейчас коворкинг загружен на 90 процентов при наличии 30 рабочих мест. Есть клиенты, которые работают у нас практически с открытия, в течение последних двух лет.
Проект окупает затраты на существование и приносит сопоставимые сдаче в аренду деньги. У нас пока нет конкретных планов развития, но ищем возможности для открытия филиалов. Я вижу перспективы развития коворкинга только в расширении площади и введении новых услуг — например, аренда «мини-офисов».
На мой взгляд, региональные коворкинги во многом похожи. Часто это проекты, сделанные ради интереса, а не с целью получения прибыли. Все предоставляют примерно одинаковые услуги, поэтому преимущества зависят от качества работы.
Конечно, важный пункт — это площадь коворкинга. У нас помещение площадью 240 квадратных метров, поэтому пока не можем конкурировать с коворкингами большей площади. Но планируем расширение.
Сейчас есть запрос на рабочие места для удаленных команд. Компании ищут помещения, в которых могут разместить 10-15 сотрудников, обеспеченных всеми условиями: от интернета до уборки. Поэтому мы хотели бы сдавать офисы с обслуживанием клиентов. Я думаю, что формат коворкингов в регионах будет меняться в эту сторону — временные рабочие места для небольших команд.
