Постройки соседей нарушают границы моего земельного участка
В собственности имеется земельный участок. При определении границ земельного участка в натуре обнаружил, что соседские постройки (забор, часть гаража и баня) заходят на мой земельный участок. Как мне действовать в такой ситуации, и как быть с нормами пожарной безопасности, регламентирующими противопожарное расстояние между постройками?
Поскольку информации в вопросе недостаточно, разберем несколько ситуаций.
Ситуация 1. Вам необходимо выяснить, находятся ли данные объекты: земельный участок, гараж и баня в собственности вашего соседа. Если да, то перед проведением межевания вам необходимо провести согласование границ. Это необходимо сделать в любом случае, чтобы впоследствии избежать судебных тяжб со стороны соседа. Даже если кадастровый инженер скажет, что согласование не требуется, а достаточно только своевременной публикации в СМИ, все равно настаивайте на согласовании. При согласовании смежной границы земельных участков вы всегда сможете договориться с соседом. А если не договоритесь, тогда придется идти в суд с исковым заявлением об установлении смежной границы земельных участков.
Ситуация 2. Если у соседа проведено межевание и границы земельного участка уже определены на местности, при этом границы вашего участка пересекаются с границами его участка, разрешить ситуацию может только суд.
Вам необходимо будет обратиться в суд с исковым заявлением об установлении границы смежных земельных участков. При этом основанием для определения границы земельных участков будет назначенная судом и проведенная судебная землеустроительная экспертиза. Ходатайствовать о ее проведении будете вы, как и первоначально оплачивать ее стоимостью. В дальнейшем стоимость экспертизы будет отнесена к судебным издержкам, которые будут взысканы с проигравшей стороны. (В первом случае экспертиза тоже будет необходима.)
Ситуация 3. У соседа нет документов ни на участок, ни на хозяйственные постройки. В этом случае вам необходимо будет письменно обратиться к вашему соседу (направить ему заказное письмо с уведомлением) с претензией (требованием) о добровольном сносе построек, находящихся на вашем земельном участке.
Если сосед этого не сделает в добровольном порядке, вам необходимо будет обратиться в суд с исковым заявлением о признании указанных хозяйственных построек незаконными и их сносе.
Что касается противопожарного расстояния между постройками, то это зависит от того, что у соседа находится и где.
Есть своды правил, которые регламентируют градостроительство и размещение домов на земельных участках. В них описаны все требования и указаны расстояния от домов до построек и т.д. При этом СНИП для планировки и застройки территории садоводческих (дачных) объединений граждан актуален и для градостроительства и планировки городских и сельских поселений. Это:
— Свод правил СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*;
— Свод правил СП 53.13330.2011 «СНиП 30-02-97*. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*.
Кроме этого, в ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» приведен порядок согласования местоположения границ земельных участков. В статье сказано следующее.
1. Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном указанным законом порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
2. Предметом согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.
3. Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование).
В ст. 29.1 указанного закона определены обязанности кадастрового инженера при осуществлении кадастровой деятельности.
Кадастровый инженер обязан:
1) соблюдать требования Федерального закона «О кадастровой деятельности», других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ в области кадастровых отношений, а также соблюдать стандарты осуществления кадастровой деятельности и правила профессиональной этики кадастровых инженеров;
2) отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
3) отказаться от выполнения кадастровых работ в случае, если предоставленные заказчиком кадастровых работ документы содержат недостоверные сведения;
4) отказаться от выполнения кадастровых работ в случае, если предоставленные заказчиком кадастровых работ документы по форме и (или) по содержанию не соответствуют требованиям законодательства РФ, действовавшего в момент их издания и в месте их издания;
5) сообщить заказчику кадастровых работ или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в выполнении кадастровых работ в срок не более чем три рабочих дня с даты возникновения или установления таких обстоятельств.
Собственник земли может потребовать сноса чужой постройки, даже незначительно заезжающей на его участок
Суть спора, рассматривая который ВС РФ пришел к такому выводу, заключалась в следующем. Гражданка К., являющаяся собственником земельного участка и расположенного на нем строения, выдвинула исковое требование к гражданину Т., который построил спортивный клуб рядом с ее строением, снести этот клуб (впоследствии признан судом самовольной постройкой). Требования истицы основывались на том, что часть спортивного клуба находится на ее земельном участке. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в силу того, что по результатам комплексной судебной экспертизы выяснилось: общая площадь наложения объекта, возведенного ответчиком, составила всего 18 см. Суд признал этот размер незначительным и не являющимся основанием для сноса строения. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.
Однако, ВС РФ не согласился с этим. Судам было указано на необходимость учитывать следующее: иск об устранении нарушений права удовлетворяется в случае, если истец докажет факт права собственности или другого установленного законом или договором права владения и факт нарушения этого права действиями ответчика, даже если таковые не лишают истца права владения (п. 45 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Суд подчеркнул: факт того, что спортивный клуб частично расположен на земле истца, оспорен не был. ВС РФ отметил, что суд первой инстанции не дал правовую оценку результатам комплексной судебной экспертизы и не указал основание, в соответствии с которым лишение истицы права владения частью ее земельного участка не является достаточным основанием для удовлетворения предъявленного иска. Помимо этого суд первой инстанции не привел норму закона, согласно которой можно делать вывод о незначительности наложения на земельный участок истицы и о возможности сохранения на нем самовольной постройки ответчика.
Резюмируя, ВС РФ направил дело на новое рассмотрение (Определение ВС РФ № 50-КГ16-16 от 11 октября 2016 г.).
Напомним, что под самовольной постройкой понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса). Отметим, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет за исключением случаев, прямо предусмотренных законом (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Как узаконить самовольно занятые земли
Брошенный участок вовсе не означает, что у него нет хозяина. Возможно, собственник имеется, но земельным наделом по каким-то причинам не пользуется. Если постороннее лицо начинает использовать участок, у которого есть хозяин, а именно: возводить постройки, производить сельхозработы — это будет считаться самовольным захватом. За такие действия полагается административная ответственность. О том, как узаконить самовольно занятую землю — читайте в статье.
Что такое самозахват земли?
Земля в нашей стране является недвижимым имуществом и по этой причине стать законным владельцем земельного надела можно лишь после оформления прав собственности. Это изложено в Земельном Кодексе РФ. В связи с этим пока должным образом не будет зарегистрировано право собственности на землю, а также не будут определены границы участка, все манипуляции с землёй являются неправомерными.
Другими словами: самозахват — это использование чужого земельного надела в своих целях, не имея на эти действия законного права. К таким действиям относятся: возведение построек, возделывание земли в сельскохозяйственных целях. Использование участка в этом случае происходит исключительно в личных целях, а захват территории по своей инициативе.
Что делать, если вы столкнулись с самозахватом?
Не стоит думать, что самозахватом занимаются только обычные граждане, разместив огород на заброшенной соседней даче. В большинстве случаев закон нарушают должностные лица, имеющие данные о земельных наделах. Владея информацией о не востребованных собственниками участках и происходит захват земли.
Если вы столкнулись с подобным, когда неустановленное лицо использует вашу землю в личных целях, не имея на это прав — обращайтесь в правоохранительные органы и нарушителя привлекут к ответственности.
Ответственность за самовольный захват участка
Использовать землю для личных нужд в нашей стране можно при наличии одного из нескольких факторов:
Если у лица, использующего земельный надел, не окажется ни одного из вышеперечисленных документов, можно предположить, что оно присвоило участок и является нарушителем закона. Данные лица не имеют права совершать никаких действий с земельным наделом, а именно: продавать; отдавать в арендное пользование третьим лицам; составлять завещание; отчуждать права иными способами. Если лицо, совершившее захват чужой территории, занимается коммерческой деятельностью на этой земле, денежные средства, извлечённые из этой деятельности, будут считаться незаконным доходом.
Штрафы
Незаконные землепользователи попадают под административную ответственность — штрафы. Сумма штрафа зависит от того, стоит ли участок на кадастровом учёте и определена ли кадастровая стоимость данного земельного надела.
Если таковая имеется, то по статье 7.1 КоАП РФ суммы штрафов составят:
В случаях, когда кадастровая стоимость не определена, штрафы составят:
Как узаконить самозахват земли
Но закон не призван лишь карать за пользование чужим участком, в некоторых случаях самозахват можно узаконить. Для этого необходимо выполнить следующие действия:
Четыре варианта развития событий
Как зарегистрировать право собственности на самовольно захваченный участок
Для оформления прав собственности на землю нужно предоставить в уполномоченные органы заявление, к которому в обязательном порядке приложить: планы геодезии и БТИ; кадастровый паспорт; акт о владении земельным наделом. Если муниципалитет одобрит заявление, землепользователь может выкупить участок.
При наличии нового кадастрового паспорта можно начинать оформление прав собственности на самовольно захваченный участок. Это делается непосредственно в Росреестре, либо заявитель обращается через МФЦ.
Документы, необходимые для регистрации права собственности:
По каким причинам отказывают в регистрации прав на самозахват
В регистрации прав часто отказывают и на это есть несколько причин:
Конечно, всё это делается не быстро и зачастую проходит нелегко, но если есть возможность, оформлять в собственность захваченные земли необходимо. По крайней мере, это будет лучше штрафов и судебных издержек, и также откроет новые перспективы.
Верховный суд: Что делать наследникам, получившим дом без земли
Надо подчеркнуть, что своим недвижимым имуществом собственница распорядилась еще при жизни, составив по всем правилам завещание у нотариуса, по которому все нажитое за долгую жизнь оставила своим выросшим детям.
А поделила женщина свое добро между наследниками следующим образом.
Старшей дочери она завещала гараж и половину дома. Второй дочери и младшему сыну мать в завещании отписала по четверти доли этого же дома. Но вот сам участок, на котором располагались и дом, и гараж, остался незавещанным. То есть в завещании про землю вообще ничего не сказано.
В такой ситуации наследники так и не смогли договориться и решить, сколько же земли они получат при подобном делении. Спор получился жаркий, потому что никто не планировал расставаться с домом. Все хотели получить наследство «в натуре» и им пользоваться. То есть распоряжаться не только своей частью дома, но и участком. Мирно договориться не вышло. Наследники пошли делить участок в суд.
Надо сказать, что решение добиваться своего права в суде приняла старшая дочь после того, как она, получившая половину дома, решила, что имеет право и на половину всей земли. Но нотариус отказалась выдавать ей свидетельство о наследстве, сославшись на то, что между наследниками есть спор о праве. И старшая дочь подала иск к брату и сестре.
Первая инстанция с ней согласилась и признала за ней право собственности на половину земли. Районный суд в своем решении записал, что право на земельный участок следует судьбе жилого дома пропорционально долям, указанным в завещании на жилье. Об этом сказано в статье 35 Земельного кодекса РФ.
Брат и вторая сестра не согласились и опротестовали это решение. Но апелляция оставила решение суда без изменений.
Тогда вторая дочь, получившая четверть дома, решила, что такое разделение несправедливо. Она подала кассационную жалобу в Верховный суд РФ.
По мнению экспертов, такие ситуации (когда земля не упоминается в завещании, но делятся строения, на ней расположенные) не являются большой редкостью в отечественных судах.
Нормы, которые применили суды, лишь говорят о том, что собственник здания должен обладать и каким-либо титулом на землю под строением, которое он получил.
Что касается принципа единства земельного участка и строения на нем, то он выражается в том, что собственнику здания предоставляется право пользоваться землей, на которой оно находится. Это не мешает завещать участок отдельно от дома.
В итоге Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила все принятые судебные акты двух местных инстанций и направила дело на новое рассмотрение. Где распорядилась пересмотреть спор согласно своим разъяснениям.
Здание стоит на чужой земле. Что учитывать собственнику объекта
Здание компании или любой другой объект ее недвижимости может находиться на земельном участке, который принадлежит третьему лицу — частному собственнику. Это рискованная ситуация. Проблема заключается в том, что в любой момент такой землевладелец может отказаться предоставлять компании свою территорию.
В данной ситуации возникает сразу несколько вопросов. Первый — как оформить такие отношения. Второй — есть ли у собственников объектов хоть какие-то права на землю под своими объектами.
В статье мы разберем все эти вопросы, а также покажем, как их решить. Также в материале объясним, что выгоднее для владельца здания на чужой земле — аренда или сервитут. Кроме того, из материала узнаете, как суды разрешают споры о праве на земельный участок в частной собственности и есть ли у владельцев зданий хоть какие-то права на земельные участки, на которых стоит их недвижимость, но при этом эти участки им не принадлежат.
Правила оформления
Когда необходимо использовать чужой земельный участок, который находится в частной собственности, то используют аренду или сервитут. Оба вида отношений достаточно отрегулированы ГК. Однако аренда выгодна для землевладельцев. Сервитут больше подходит для владельца объекта недвижимости, который расположен на чужом земельном участке.
По гражданскому кодексу аренда — это временное владение или пользование за плату (ст. 606 ГК). Сервитут же — право ограниченного пользования земельным участком, который принадлежит третьему лицу (п. 1 ст. 274 ГК).
Важно отметить, что есть общие правила о том, как применять нормы об аренде и сервитуте. Аренда предполагает, что собственник перестает владеть или пользоваться земельным участком на период, пока его занимает арендатор. При сервитуте у лица, которое его получило, право пользоваться земельным участком ограничено. У собственника земли остается возможность пользоваться своей собственностью. По сути, при сервитуте он лишь делится своим правом на землю согласно условиям, которые стороны обговорили заранее в договоре или которые установил суд.
Сервитут, в отличие от аренды, дает собственнику земли больше прав. В частности, если сервитут устанавливает суд, то приоритет отдается интересам землевладельца. Это, в частности, подтверждает Президиум Верховного суда. Он высказал мнение, что сервитут нельзя установить, если собственник участка лишается возможности использовать свой актив в соответствии с разрешенным использованием. Такой вывод содержит п. 8 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС 26.04.2017.
Еще один вывод, который защищает землевладельцев, указан в п. 9 Обзора судебной практики от 26.04.2017. Позиция суда следующая: если существует несколько проходов к участку через соседние земли, то суд должен обеспечить баланс интересов сторон. Он устанавливает сервитут на условиях, которые будут наименее обременительные для землевладельца.
При этом собственнику земельного участка намного сложнее расторгнуть без согласия пользователя соглашение о сервитуте, нежели чем договор аренды, поэтому при наличии выбора пользователь земельного участка зачастую предпочитает сервитут аренде.
Выводы судебной практики
Судебной практики, где идет спор о праве на земельный участок в частной собственности под объектом недвижимости, не так много. Однако дела все-таки возникают, а выводы судов по ним спорные.
Суд обязал землевладельца заключить соглашение о сервитуте. В одном деле агрофирме принадлежали четыре земельных участка. Три из них относились к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования — «для сельскохозяйственного использования». Четвертый участок относился к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования — «для жилищного строительства».
Земельные участки агрофирмы располагались под опорами линейного объекта согласно документации по планировке и межеванию территории. Ее утвердило приказом Минэнерго путем раздела участков, которые принадлежали агрофирме.
Агрофирма передавала земельные участки в аренду ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы». Цель — провести реконструкцию линейного объекта в течение 11 месяцев. Когда ПАО «ФСК ЕЭС» закончило работы, то предложило агрофирме расторгнуть заключенный договор аренды.
ПАО направило агрофирме два предложения. Первое — заключить договор аренды земельных участков под опорами линейного объекта. Второе — заключить договор их купли-продажи. Позднее ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные земельные участки с предложением его заключить.
Агрофирма отклонила предложения заключить все три договора. Тогда ПАО «ФСК ЕЭС» обратилось в суд с иском установить сервитут. Суд удовлетворил требование (решение АС Ярославской области от 22.11.2019 по делу № А82-16189/2018).
Тот факт, что суд удовлетворил иск, противоречит законодательству о сервитуте, а также разъяснениям Верховного суда. Спорные земельные участки образованы непосредственно под опорами линейного объекта. Их сельскохозяйственное использование скорее всего невозможно. Что касается земельного участка, который власти отнесли к землям населенных пунктов в целях жилищного строительства, — то это прямо запрещено (подп. «а» п. 11 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утв. постановлением Правительства от 24.02.2009 № 160).
Установленный сервитут означает не ограниченное, а полное пользование земельными участками. Он не оставляет собственнику земельных участков возможности использовать их. Исходя из материалов дела также видно, что ПАО «ФСК ЕЭС» изначально в августе 2017 года направляло агрофирме предложения заключить договор аренды или купли-продажи участков под опорами линейного объекта. Только по прошествии времени, в феврале 2018 года, компания направила предложение заключить соглашение о сервитуте. Видимо, когда стало очевидно, что агрофирма откажет и не станет заключать договор аренды или купли-продажи земельных участков. Исходя из этого можно сделать вывод, что собственник линейного объекта ПАО «ФСК ЕЭС» изначально хотел владеть участками на праве аренды или собственности.
Суд обязал землевладельца заключить договор. В 2016 году произошел еще один неоднозначный спор, который связан уже с арендой. Суд прямо указал на обязанность землевладельца заключить договор аренды с владельцем объекта.
Собственник объектов магистрального нефтепродуктопровода обратился с иском в суд. Он требовал обязать заключить договор аренды земельного участка, на котором находится его объект. Суд также удовлетворил иск.
В деле удивительно то, что спорный земельный участок под линейным объектом перевели из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности. Разрешенное использование установили такое: «трубопроводный транспорт». Это правомерно.
Дело дошло до Верховного суда. Вот что он разъяснил. Общество — владелец наземных объектов магистрального нефтепродуктопровода, расположенных на участке предпринимателя, вправе за плату пользоваться его землей, которая предназначена для эксплуатации трубопроводного транспорта. Предприниматель в данном случае обязан заключить договор аренды земельного участка с обществом в силу ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).
Права на чужую землю
У собственников зданий и сооружений есть общее право для требований в отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Такое право предоставляет п. 1 ст. 271 ГК. Простыми словами в нем сказано, что собственник объекта может пользоваться чужой землей, на которой стоит его здание или сооружение.
Последствия для собственника недвижимости, который теряет право на чужой участок, законодатель описал в ст. 272 ГК. Однако суды почти не используют эту норму. Например, в деле, где суд встал на сторону ПАО и удовлетворил его требование заключить сервитут, суд не ссылался на ст. 271 и 272 ГК (решение АС Ярославской области от 22.11.2019 по делу № А82-16189/2018). Вместо этого он руководствовался нормами Гражданского кодекса о сервитуте, а именно положениями ст. 274 ГК.
Во втором деле, в котором суд обязал предпринимателя заключить договор аренды, суд ссылался на п. 1 ст. 271 ГК и ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).
Суды не в полной мере или неправомерно используют нормы ГК в отношении прав собственников объектов на чужую землю. Изменить ситуацию могли бы поправки.
Сервитут не должен приводить к тому, что собственник земельного участка потеряет возможность использовать землю согласно ее виду разрешенного использования. Об этом сказано в ст. 274 ГК и Обзоре судебной практики от 26.04.2017. Если определять сервитут как право собственника объекта использовать чужую землю под ним, то это также неправомерно. К спорам может приводить и п. 2 ст. 274 ГК. Норма п. 3 ст. 274 ГК дает право лицу, которое требует сервитута, обратиться в суд, если соглашения о сервитуте стороны ранее не достигли.
Пункт 1 ст. 271 ГК в свою очередь не указывает на способ защиты права. Положение этой нормы также не говорит о том, что его применяют в совокупности со ст. 445 ГК. Вообще, применение двух этих норм вместе неочевидно из-за наличия ст. 272 ГК. Исходя из п. 1 ст. 271 ГК право пользования земельным участком возникает, когда его собственник передает это право собственнику расположенного на нем здания. В ГК законодатель не установил право требования собственника здания, сооружения получить такое право на земельный участок.
Статья 272 ГК регулирует последствия утраты собственником здания права пользования земельным участком. Она также предусматривает возможные способы защиты.
Если собственники участка и объекта на нем не достигают соглашения, то в дело вмешивается суд. Он может по требованию любого из собственников установить для владельца недвижимости новый срок, в течение которого тот вправе использовать земельный участок под своим зданием. Из этого можно сделать вывод, что собственник сооружения уже должен был иметь право пользоваться земельным участком на определенный срок. На основании последних двух абзацев п. 2 ст. 272 ГК суд вправе определить новые условия использования и новый срок либо признать право истца приобрести в собственность участок ответчика.
