Что делать, чтобы не отказали в ипотеке
Идеальный заемщик имеет официальный доход 200 000 рублей, поручителя, залоговое имущество, вклад на полмиллиона и квартиру в области. Нет, две квартиры! И чтобы одна покрытая золотом.
В реальности такие заемщики встречаются редко. Банки об этом знают, поэтому с готовностью рассматривают заявки на ипотеку от обычных людей с небольшой зарплатой, тремя детьми и автокредитом.
Я расскажу как сотрудник банка, что и как надо делать, чтобы получить ипотеку, если ваша жизнь далека от банковского идеала.
Все персонажи и ситуации в статье вымышленные. Любые совпадения случайны.
Не подделывать справки о доходах
Василий решил взять ипотеку. У него стабильная зарплата менеджера и ежеквартальная премия по итогам работы. Средний заработок Василия за последние полгода — 65 тысяч рублей в месяц.
При проверке данных банк засомневался в реальности этой суммы, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствие. Василию отказали в ипотеке без возможности повторного обращения. Банк проинформировал других кредиторов, и теперь Василий не сможет получить ипотеку и в другом банке.
Если бы он не подделывал справку, а обратился за консультацией к ипотечному менеджеру, возможно, банк предложил бы ему увеличить первоначальный взнос или продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.
В крайнем случае Василию пришлось бы подождать, пока ему повысят зарплату, или найти дополнительные источники дохода.
Рассказать о неофициальных доплатах
Могло быть так, что премии, которые получает Василий, ему платят из «черной кассы» и поэтому он не может их подтвердить документально. Получается, что по справке 2- НДФЛ его официальный доход 65 тысяч, но с премиями он стабильно получает 90.
В таком случае Василию надо честно рассказать банку, что по справке у него один доход, но по факту ему доплачивают и заработок у него выше. Банк уточнит у работодателя полный доход Василия.
Банк не собирается устраивать проблемы работодателю Василия. Его задача — понять реальную платежеспособность потенциального клиента. Если доход подтвердится, банк одобрит ипотечный кредит. Никто не пойдет в ФНС докладывать, что ООО «Ромашка» недоплачивает взносы.
Запрос по форме банка будет использован только как подтверждение дохода. Банк обязуется обеспечить конфиденциальность этой информации.
Составить брачный договор
Молодожены Анастасия и Дмитрий решили взять ипотеку, чтобы купить собственную квартиру и съехать от родителей. У Анастасии есть деньги на первоначальный взнос. Супруги договорились, что будущая квартира будет ее собственностью, а Дмитрий не будет участвовать в выплатах по кредиту.
Такой кредит в банке не одобрят, ведь по действующему законодательству супруг обязан быть стороной договора. Чтобы получить ипотеку, Дмитрий с Анастасией могут заключить брачный договор.
В брачном договоре надо указать, что Дмитрий не будет нести солидарную ответственность по этому кредиту или по любым кредитным обязательствам Анастасии.
Не подписывать справки самому себе
У Анастасии и Дмитрия есть еще одна проблема: она работает директором на предприятии, которым владеет супруг. Они оба не могут подписать справку о доходе Анастасии, иначе банк заподозрит неладное и откажет в ипотеке. Справку нельзя подписывать самому себе и членам семьи.
В этой ситуации заверить документ может главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.
Не бояться сменить работодателя
Игорь давно работает в одной организации, у него высокий официальный доход, который совпадает с отчислениями в пенсионный фонд, нет родственников среди начальников, а супруга готова участвовать в кредитных обязательствах.
Игорь заполнил заявку, подал ее в банк и ждет ответа. Спустя пару дней ему звонит ипотечный менеджер и загадочно говорит: «Мы рекомендуем вам сменить работодателя».
Это значит, что банк проверил документы Игоря и узнал, что у его работодателя есть проблемы. У банков есть доступ к огромной базе данных о собственниках и работодателях. Если кредитор рекомендует сменить место работы, значит, организация находится в плохом финансовом состоянии и может скоро закрыться.
Если Игорь найдет новую работу и подаст повторную заявку, ему, скорее всего, одобрят кредит.
Подтвердить неофициальный доход
Михаил работает официантом и в среднем зарабатывает 100 000 рублей в месяц, но по 2-НДФЛ у него только 10 000 рублей оклада, а остальное — чаевые. Кажется, что с такими документами у него нет шансов на ипотеку, но некоторые банки могут одобрить Михаилу кредит, если он правильно и честно заполнит анкету.
В анкете он должен подробно рассказать:
Банк отправит запрос на имя работодателя Михаила, чтобы проверить достоверность данных. Работодатель должен внести необходимую информацию и заверить ее. Этот документ Михаил представит банку в качестве доказательства доходов.
Если работодатель откажется заверять официальный документ, Михаил может договориться с ипотечным менеджером об устном подтверждении. В этом случае банк позвонит по официально зарегистрированному на имя работодателя номеру и попросит руководителя Михаила устно подтвердить информацию.
Если при звонке кто-то запнется, не сразу вспомнит, как давно работает Михаил, или рядом не будет ответственного лица, банк может отказать в выдаче кредита.
Плюсом для Михаила станет хорошая кредитная история, имущество, вклады и надежный поручитель. Ему надо быть готовым, что банк может установить чуть большую процентную ставку и запросить повышенный первоначальный взнос.
Быть надежным предпринимателем
Не все банки рассматривают предпринимателей на роль ипотечных заемщиков. Это связано с опасениями за стабильность бизнеса.
Чтобы ИП одобрили ипотечный кредит, он должен отвечать требованиям банков:
Некоторые банки категорически отказываются рассматривать заявки от некоторых категорий ИП. Такова жизнь.
В документах, которые представит предприниматель, должны быть отражены его налоговые и пенсионные отчисления. Выбранный режим налогообложения должен соответствовать реальной деятельности. Если банк выявит сомнительные операции, он не захочет рисковать и откажет в ипотеке.
Кому точно не дадут ипотеку
Клиентам моложе 20 или старше 65 лет. Если вы слишком молоды, банк сочтет вас ненадежным плательщиком. Пожилым людям кредит не одобрят, потому что минимальный срок выплат — 3 года, а средняя продолжительность жизни в России — меньше 71 года.
Заемщикам без дохода. Если клиент говорит, что будет платить, но не дает никаких сведений о заработке, банк не сможет ему доверять.
Если кредитор обнаружит долги раньше потенциального заемщика, он может порекомендовать оперативно оплатить задолженность и повторно рассмотрит заявку. Но чаще всего кредиторы без объяснений отказывают должникам.
«Нашел интересную кнопку»: 5 историй о спонтанной ипотеке и о том, что из этого вышло
Истории читателей Т—Ж
Кажется, что к ипотеке следует подходить вдумчиво и все тщательно просчитывать. Но в жизни так бывает не всегда.
Иногда случается, что принимаешь сиюминутное решение под давлением эмоций или обстоятельств, а через несколько месяцев понимаешь, что все сделал правильно. Особенно когда цены на недвижимость только растут и растут. Мы собрали пять историй о том, как самоизоляция, реклама и теснота сподвигли наших читателей взять кредит и улучшить жилищные условия.
Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Пару лет я подумывала о квартире, но ничего не искала, поскольку предполагала, что могу переехать в другую страну. Подтолкнула ситуация на рынке недвижимости: цены росли очень быстро, особенно на первичку, и напрягала экономическая ситуация в целом, рубль обесценивается. А квартира была все-таки нужна. Помимо прочего, ставки по ипотеке были как никогда низкие, что привлекало.
В «Инстаграме» увидела очередную контекстную рекламу нового ЖК, которая меня зацепила. После этого начала подробно смотреть варианты на первичном и вторичном рынке в разных районах. Вторичку отбросила почти сразу после того, как пару дней изучала возможные варианты на «Циане», — ничего не нравилось. Хотелось именно новостройку в комплексе бизнес-класса, чтобы поднять уровень жизни. Рассматривали только юг Москвы и в итоге остановились на варианте, который удовлетворял большинству требований, — именно на том ЖК из рекламы.
Хотелось квартиру побольше — метров 58, но по цене прошли только на евродвушку 48,5 м² за 14,9 млн рублей, и то впритык. Я покупала в ноябре, а сейчас май, и аналогичная стоит 19,9 млн. Рост цены больше 30% за полгода.
Я лазил по «Сбербанку-онлайн» и нашел там интересную кнопку — «Рассчитать кредитный потенциал». Я попробовал, и оказалось, что у меня 100% свободного потенциала. Как я понял, Сбербанк просто не знает про мою ипотеку в другом банке.
Ради интереса я посмотрел ставки — 4,4% на первые два года — и стал шерстить новостройки. Управился за неделю: нашел пять вариантов, забил все в таблицу с ценой, первым взносом, сроком до сдачи, примерной стоимостью квадратного метра после сдачи. После этого вывел для себя коэффициент эффективности и по нему выбрал самую выгодную квартиру.
Теперь я «счастливый» обладатель двух ипотек.
Мы живем в Новочеркасске. Несколько лет планировали покупку жилья и искали что-то с периодичностью в полгода. На самоизоляции было скучно, и мы с женой ездили смотреть квартиры в Ростове-на-Дону. За несколько дней посмотрели несколько объектов и выбрали в нужном нам районе одну из последних квартир в сданной новостройке.
Вот так мы купили однокомнатную квартиру 52 м² за 2,9 млн рублей в новом доме с ремонтом. Но не от застройщика, а от лица генерального директора компании. Поэтому получилось, что мы купили ее как вторичку и по завышенной процентной ставке 8,6%.
С февраля я полностью работаю удаленно, и теперь из второй комнаты можно сделать кабинет. Сейчас по нашим запросам до 3 млн можно купить только убитую двушку, в которой нельзя жить без ремонта.
В мае 2020 года муж пришел с известием, что завтра его последний рабочий день в компании. В этот же вечер мы подали заявку на ипотеку в Сбербанк, поскольку муж там зарплатный клиент. Через 10 минут после подачи заявки нам одобрили 3,8 млн рублей.
На «Авито» и «Циане» было много объявлений, но до реального просмотра доходило дело в одном из трех случаев. Мы посмотрели семь квартир, еще три понравились, но продавцы играли в игру «квартира под авансом — не под авансом». В итоге мы присмотрели однушку 37 м² в доме 2012 года за 4,7 млн рублей в Подмосковье.
Мы ходили смотреть лично два раза, и я никому не советую смотреть вторичку онлайн. Причем желательно приходить на просмотр в солнечный день. В нашей квартире был специфический кошачий запах: кошка вместо лотка ходила в угол в коридоре. То, как выводили этот запах, — отдельная тема для статьи. Еще намного позже я заметила, что у дверей ободраны косяки.
Сейчас такие же квартиры в нашем ЖК стоят от 6 миллионов. Впервые в жизни ощущение, что запрыгнули в последний вагон. Жалею, что не поискали квартиру с московской пропиской, поскольку Новая Москва в буквальном смысле через дорогу. Но тогда пришлось бы брать либо убитую хрущевку, либо квартиру с очень плохой транспортной доступностью до станции.
Покупали или продавали квартиру в последний год? Расскажите свою историю и станьте героем нашего следующего материала
Ипотека. Подборка статей для тех, кто хочет выгодно взять ипотеку и быстро ее погасить
Последняя история удивила:
Муж узнал, что его увольняют, — самое время взять ипотеку!
Tonica, в целом, ничего странного, т.к. если была работа с белой ЗП и планировали все равно покупку, то на новом месте работы надо отработать какое-то время, чтобы получить ипотеку. Вроде это пол года, но не точно, либо большой первый взнос. Может у них есть подработки или еще что-то, но что не подходит для одобрения ипотеки.
Tonica, крутой чувак значит. Он уверен, что легко и быстро найдёт работу.
Пишу я этот комментарий, кстати, уже из новой квартиры. Последняя из таких же была недавно продана застройщиком на 4.5 миллиона дороже.
Вот так я купил себе дачу)
Артем, “ а мы и не знали, что цена предварительным договором фиксировалась только на 10 дней” — это как так. Читать договоры — занятие для слабаков? 😂
kora_duba_da, хорошо, соврал, конкретно этот момент могу подробнее: в момент подписания предварительного соглашения всё естественно читалось и было известно, что фиксируется на 10 дней, но со слов менеджера (да, теперь я знаю, что им верить нельзя) это формальность и можно согласовать расширение на пару дней совершенно спокойно. И подписывал я его ЭЦПшкой сидя в такси и едя вечером домой после операции. Не прошли мы по срокам потому что ждали одобрение ипотеки из двух банков, один одобрил сразу, но с первоначальным взносом 30%, что было очень сложно потянуть, а второй обещал 15%, но всё тормозил и тормозил. Когда закончилось терпение стали собирать деньги на 30% (отсюда и «выкачивание» денег из брокерских счетов) и попросили менеджера договориться, чтобы эти 10 дней расширить до конкретной даты (тот самый понедельник), услышали в ответ «Да-да, конечно, без проблем», и, как оказалось, ничего он не согласовал. Бесконечно благодарен менеджеру банка, которая этот момент заметила и мне сообщила, а не просто забила.
6 трагичных ошибок, которые допускают заёмщики при оформлении ипотеки
Ипотека — сложный и долгосрочный проект. Если допустить серьёзные ошибки в самом его начале, можно потерять деньги, а иногда и жильё. Разбираемся, что не нужно делать будущим ипотечникам.
1. Брать потребительский кредит на первоначальный взнос
Иногда заёмщики, которым не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке, оформляют потребительский кредит, или кредит наличными.
«Потребительский кредит — короткий и дорогой», — говорит финансовый консультант Екатерина Голубева. Большинство крупнейших российских банков выдают кредиты наличными в среднем под 15% годовых на срок до пяти лет. Если взять на первоначальный взнос 600 тысяч ₽ в кредит на пять лет, то платить придётся по 14 тысяч ₽ в месяц, а итоговая переплата составит 256 тысяч ₽. Это невыгодно.
Кроме того, на плечи заёмщика ляжет двойная, а то и тройная финансовая нагрузка: потребкредит, ипотека и ремонт или обустройство квартиры. С таким бременем непросто справляться.
Если заёмщику не хватает денег на первоначальный взнос, то лучшим вариантом будет отложить покупку квартиры и продолжить копить, советует финконсультант. К примеру, если откладывать те же 14 тысяч ₽ в месяц на вклад, то накопить 600 тысяч ₽ на первый взнос получится всего за три года. Ежемесячные сбережения помогут также и в дисциплине: заёмщик сможет определить, готов ли он регулярно вносить ипотечные платежи — и какая сумма будет ему комфортна. Другой вариант — искать квартиру дешевле, на первый взнос по которой уже есть накопленные средства.
«Брать кредит на первоначальный взнос по ипотеке — это крайняя ситуация. Если человек не может накопить даже на этот взнос, то, вероятно, не всякая квартира будет ему по силам — и не всегда у него будут возможности платить по такому кредиту», — рассуждает Екатерина Голубева.
2. Оформлять ипотеку с материнским капиталом, не оценив все риски
Материнский капитал можно направить в качестве первоначального взноса по ипотеке или на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту. Герой нашей статьи Александр из Санкт-Петербурга использовал второй вариант — с помощью материнского капитала погасил часть кредита на жильё. И пожалел об этом.
Александр столкнулся с тремя проблемами.
Проблемы с рефинансированием.
Рефинансирование подразумевает полное погашение кредита в первом банке. Если для покупки жилья был использован материнский капитал, то в течение полугода после этой сделки владелец квартиры обязан выделить ребёнку (или детям) доли в квартире. Тогда новый кредитор получит в залог квартиру уже с долями детей — банки неохотно связываются с такими объектами. Герою нашего текста, к примеру, так и не удалось рефинансировать свой кредит.
Раздел ипотечной квартиры после развода
При использовании материнского капитала претендентами на доли в квартире становятся не только дети, но и оба родителя. Раздел имущества может стать сложным и длительным процессом, особенно если развод проходит не гладко. И даже брачный договор не сможет отменить требований закона о выделении долей детям в квартире, если она была куплена с помощью материнского капитала.
Для продажи квартиры с материнским капиталом нужно выполнить два условия:
1) выделить детям доли в иной недвижимости, по площади не меньше нынешней;
2) получить согласие органов опеки.
Кроме того, в законе о маткапитале написано, что выделяются доли на всех детей, включая последующих. Даже если у одного из родителей (или у обоих) появятся дети в другой семье — это может стать дополнительной проблемой.
Не сравнивать ставки на ипотеку — тоже ошибка
3. Не иметь подушки безопасности
Подушка безопасности — это деньги для «подстраховки», резервный фонд, который в идеале должен покрывать 3 – 6 месяцев ваших ежемесячных расходов (сюда же включаются и траты по ипотечному кредиту). Такая подушка должна быть в постоянном доступе — её нельзя держать в ценных бумагах, тратить или отдавать в долг. Лучшее место для резервного фонда — вклад или накопительный счёт.
Если у человека нет подушки безопасности, то, лишившись дохода — например, из-за увольнения или болезни, — он не сможет платить по кредитам. Будут набегать штрафы и пени, это приведёт к существенной переплате и испорченной кредитной истории, объясняет Екатерина Голубева. А если заёмщик долго не будет вносить платежи, то может лишиться квартиры, которая находится в залоге у банка.
Некоторые заёмщики, которые временно лишились дохода и остались без подушки безопасности, могут взять дополнительный кредит или использовать кредитную карту. Это ловушка, которая дополнительно усугубляет ситуацию, говорит финконсультант.
4. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом на короткий срок
Некоторые заёмщики берут кредит на меньший срок, чтобы в итоге заплатить меньше процентов. Но при этом у них повышается обязательный ежемесячный платёж. Например, если взять в кредит 4 миллиона ₽ под 8% годовых на 25 лет, то переплата составит 5 260 651 ₽, а ежемесячный платёж будет 30 872 ₽. А если сократить срок кредита до 10 лет, то переплата будет 1 823 373 ₽ — зато каждый месяц банку нужно будет отдавать не меньше 48 531 ₽.
Ещё одна ошибка — взять в кредит слишком дорогую квартиру. Тогда даже если удлинить срок кредита, ежемесячный платёж будет слишком высоким для заёмщика.
«Сумма платежей по всем кредитам в общей сложности должна составлять не больше 30 – 40% от дохода заёмщика. Остальные 60% идут на прочие траты семьи — обычно это комфортная для бюджета сумма», — говорит Екатерина Голубева. Например, если зарплата заёмщика — 50 тысяч ₽, то ежемесячный платёж по ипотеке (при условии, что у него нет других кредитов) должен быть 20 тысяч ₽ или меньше.
Ипотека — долгосрочный кредит, и надолго обременять себя чересчур высокими платежами недальновидно. Сложно спрогнозировать, что будет с вашим доходом, скажем, через 10 – 20 лет. Лучше взять ипотеку с невысоким ежемесячным платежом и вносить больше денег в счёт досрочного погашения, считает финансовый эксперт.
Чтобы уменьшить сумму ежемесячного платежа, можно увеличить срок кредита, внести больший первоначальный взнос или выбрать другую квартиру — например, меньше площадью или подальше от центра.
5. Подписывать договор купли-продажи квартиры «с улучшениями»
Если жилая недвижимость находилась в собственности у продавца меньше трёх лет, то ему придётся заплатить налог с её продажи (если недвижимость была куплена после 1 января 2016 года, то налог нужно платить при продаже квартиры, которая была в собственности менее пяти лет). Продавец может воспользоваться одним из имущественных вычетов: заплатить налог с суммы «стоимость квартиры минус 1 миллион ₽».
Из-за этого некоторые продавцы просят покупателей вписать в договор полную стоимость квартиры в 1 миллион ₽, а остальные деньги прописать как доплату за улучшения в виде ремонта. Так они намереваются уйти от уплаты налогов: если стоимость недвижимости — 1 миллион ₽, то платить налоги не с чего. За участие в такой «серой» схеме продавцы могут, например, предлагать скидку.
Налоговая ориентируется только на сумму приобретения, которая указана в договоре купли-продажи. Если вы захотите оформить налоговый вычет за покупку квартиры (13% от стоимости жилья, но не больше 260 тысяч ₽), то получите меньше денег. К примеру, если квартира на самом деле стоила 3,8 миллиона ₽, а в договоре указан только 1 миллион ₽, то вместо 260 тысяч ₽ налогового вычета вы получите 130 тысяч ₽ (1 000 000 * 13%).
6. Увеличивать кредит за счёт первоначального взноса
Ещё одна «серая» схема, которую иногда используют заёмщики, — «пририсовать» первоначальный взнос к стоимости жилья. Покупатель договаривается с оценщиком квартиры, чтобы тот завысил стоимость квартиры на размер необходимого первоначального взноса. Это даёт заёмщику возможность получить больший ипотечный кредит и расплатиться с продавцом без использования личных средств, только за деньги банка.
Такая схема становится возможной, если банк использует расчёты наличными через ячейки — виртуальный первоначальный взнос блокируется в банковской ячейке, содержимое которой банк не проверяет.
Первоначальный взнос уменьшает сумму кредита, позволяет снизить переплату и сократить ежемесячный платёж. Использовав «серую» схему, заёмщик увеличивает стоимость кредита, и его погашение может стать сложной задачей.
«Заёмщики решают свою сиюминутную проблему — «как купить без денег», не осознавая катастрофических финансовых последствий, когда они рано или поздно сталкиваются с невозможностью оплачивать неподъёмный кредит», — рассказывает генеральный директор коллекторского агентства Денис Аксёнов.
За и против: выгодно ли брать ипотеку
Мнения читателей Т—Ж
По данным социологов, только 39% жителей России готовы купить квартиру в ипотеку.
Тем не менее банки в 2018 году выдали рекордное количество ипотечных кредитов на сумму больше триллиона рублей. Мы предложили читателям обсудить, что выгоднее: обзавестись собственной квартирой или жить в съемной. В каких случаях есть смысл брать ипотеку и почему аргумент «зато своя» перестал быть настолько убедительным — в новом выпуске рубрики «За и против».
👍 За: живешь в своей квартире
Представьте: кризис, увольнение, снижение зарплаты, болезнь. Все это легче перенести, когда у вас есть свое жилье. Конечно, я за то, чтобы платить ипотеку и жить в своем доме. Хоть до пенсии. На еду еще как-нибудь можно заработать, но с арендой сложнее: есть риск остаться на улице вообще без денег.
Ощущение, что ты не в чужом доме, дорогого стоит: не выгонят, не скажут, что нельзя с детьми или животными, не запретят приводить друзей, передвигать мебель и даже вбивать гвозди. Тем более ее можно оставить детям в качестве стартового капитала.
👎 Против: квартира принадлежит не вам, а банку
Многие почему-то не понимают, что, пока они выплачивают ипотеку за «свое» жилье, оно не очень-то их. Квартира становится вашей, когда вы полностью погашаете все платежи, а не в момент заключения договора. И все эти 15—20 лет вы отдаете свои деньги точно таким же «чужим» людям, пока она находится в обременении у банка, а не в вашей собственности.
Но почему-то отдавать деньги чужому банку считается более приемлемым, чем платить своему же соотечественнику, который эти деньги вливает обратно в нашу экономику. То есть многим психологически легче подкармливать олигархическую структуру, чем своего «соседа». Мне этот менталитет вообще непонятен.
👍 За: банк может снизить финансовую нагрузку, арендодатель — нет
Когда ипотека заканчивается, жилплощадь полностью переходит в собственность. Жильцы в ипотечной квартире могут улучшать условия без согласований с банком (кроме капремонтов). Если платить вовремя, то можно избежать всевозможных штрафов и пени. Некоторые банки дают возможность реструктуризации или рефинансирования кредита, что позволяет снижать финансовую нагрузку.
В случае аренды такие программы практически не работают. В съемной квартире в принципе невозможно ничего сделать без согласований с хозяевами. И даже если вы вкладываете деньги в их собственность, не факт, что они снизят сумму аренды. Хозяевам улучшение условий жилья не слишком интересно.
👎 Против: приличную квартиру проще снимать, чем взять в ипотеку
Если бюджет на жилье всего 15 000 рублей, то ипотека на 30 лет в подмосковных гребенях в муравейнике посреди поля — это лучше, чем съем убитой комнаты у сомнительных личностей с пьющими соседями. Но когда у тебя на жилье есть хотя бы 35 000—40 000 рублей, то тут уже есть выбор: снять комфортную квартиру в хорошем районе недалеко от метро для качества жизни лучше, чем взять ипотеку в более удаленном районе или в Подмосковье за те же деньги.
Мне не нужна квартира в Московской области, а жилье в Москве, взятое в ипотеку, не вписывается в мой текущий бюджет. Я не хочу провести половину своей жизни в электричках или в машине в пробках. У меня есть другие, более важные дела. И я готов платить, чтобы жить более разнообразной и полноценной жизнью, чем «дом — дорога — работа — дорога — дом».
👍 За: в отличие от аренды, ипотечный платеж не вырастет
Сумма ипотечных платежей фиксирована, а арендная плата постоянно растет. На сколько обесценился рубль за последние 10 лет? Тяжело было тогда вносить ипотечный платеж в 30 тысяч? А сейчас?
Аренда и стратегия «арендуй, а не владей» справедлива в активном возрасте. Но сможете ли вы сохранить уровень дохода после 50 лет и уж тем более на пенсии? Свое жилье — это личная пенсионная программа. Что бы ни случилось, в городах-миллионниках можно легко сдать квартиру и переехать на дачу или даже в съемное жилье подешевле. Так что я за собственность и капитализацию.
👎 Против: арендовать дешевле, чем платить ипотеку и содержать свое жилье
Аренда квартиры в моем городе обойдется от 6000 до 10 000 рублей в месяц плюс коммуналка от 2500. Ипотека — от 25 000 рублей в месяц лет эдак на 20. Есть ли в этом смысл? Мебель и бытовая техника у меня свои. Ни разу это не становилось проблемой. Что-то продается, что-то покупается в зависимости от условий.
Все мои договоры аренды предусматривают оплату ущерба от действий моего кота и ребенка, но претензий мне никто не предъявлял. Мелкий ремонт я делаю сам, а с оплатой более затратных вещей у арендодателей вопросов не возникает. Даже когда меняли входную дверь, я добавлял пару тысяч к 15 хозяйским, чтобы мне самому жилось спокойнее.
👍 За: жизнь в съемной квартире и переезды — постоянный стресс
Я снимала долгое время, причем всегда комнату на двух человек, так как зарплата не позволяет арендовать квартиру на Патриарших. Зачем больше зарабатывать, чтобы все спускать на съемное жилье? Таких мажоров я видела: сегодня квартиру снимает, а завтра комнату в Подольске, потому что сегодня есть 40 000 рублей на оплату чужих ремонтов, а завтра уже ничего.
Поначалу жила даже с хозяевами, но потом переехала в коммуналку, где все были хотя бы на равных правах. Съемные квартиры очень надоели. Любой переезд — как десять пожаров: риелтору заплати, переезд оплати, привыкни к новому району, исследуй новую дорогу на работу, транспорт, магазины. Это все совсем не для меня. Я думала: либо возвращаться домой, либо что-то решать с жильем.
Все почему-то пытаются считать деньги, чтобы определить, что выгоднее, но никто не учитывает, сколько психологического дискомфорта доставляет съемное жилье. Это тяжелая нагрузка на нервную систему.
👎 Против: быть в долгу у банка — еще больший стресс
Возьмем в качестве примера новостройку в Петербурге в районе метро «Звездная». Стоимость студии 28 м² без отделки — 2 600 000 рублей, ипотека от 7,4% годовых (кредитует дочерний банк застройщика). Такую же студию в этом же районе можно снимать за 20 000 рублей (плюс коммунальные услуги 3000—4000).
Если есть возможность платить в месяц 40 000 рублей, то выгоднее снимать, отдавать 20 000 за аренду и 20 000 откладывать хотя бы на элементарный пополняемый депозит под 6%. В этом случае с учетом сложного процента накопленный капитал через 10 лет составит 3 294 000 рублей. Вы также сэкономите деньги на первоначальный взнос и ремонт — их можно отложить отдельно на экстренный случай. Так 10 лет вы проживете без кредитного ярма, свободным и свободомыслящим человеком, сможете жить и работать в разных районах, городах и даже странах. Время, которое у вас уходило бы на дорогу до ипотечного жилья, потратите на саморазвитие, так как всегда сможете снять квартиру рядом с работой.
Многие заявляют, что ипотеку надо выплачивать досрочно. Если можете себе это позволить, то лучше поснимайте года три-четыре и купите квартиру уже за свои, накопленные деньги. Разница между тем, когда у тебя на счету несколько миллионов, и долгом в несколько миллионов — колоссальная.
Брать ипотеку можно, только если сумма ежемесячного платежа по ней — это максимум, который вы можете себе позволить, и досрочных погашений точно делать не планируете. Да, это рискованно, но нашему человеку не привыкать: спокойно и расчетливо россияне не любят. Или все, или ничего.
👍 За: квартира может стать выгодным вложением
Снимать гораздо выгоднее в финансовом плане, чем покупать, владеть и содержать. Но все это до поры до времени: пока ты молод, востребован и имеешь хороший заработок. В этом случае снимаешь квартиру и живешь, ни в чем себе не отказывая, не куркуля каждую копейку. Но мы не в Германии, а в России, и этим все сказано.
Многие мои знакомые, которые приехали из глубинки, спокойно жили в съемной квартире. Но теперь те, кто не смог обзавестись собственным жильем и потерял работу, вернулись обратно, в старые убогие хатенки.
Сам я купил уже далеко не одну квартиру и нисколько об этом не жалею. Да, может, это и не совсем выгодно, но при скачке курса недвижимость — более надежный инструмент в долгосрочной перспективе. Это защита от гиперинфляции, от новых законов, по которым могут на раз-два заблокировать твои деньги в какой-либо ситуации или вообще их изъять. Более того, стоимость квартиры в любое время эквивалентна прожиточному минимуму и трудозатратам на ее приобретение.
Я для себя выбрал недвижимость. В конце концов, можно на пенсии продавать купленные квартиры и жить в свое удовольствие.
👎 Против: квартира сама по себе не приносит доход
Я продал свою двушку в 14-летнем панельном доме в Казани за 3,5 миллиона рублей. Из-за того, что дом ветшает, она только теряла в цене, а за нее нужно было как минимум платить квартплату. Перевел эти деньги в валюту (которая всегда растет в долгосрочной перспективе) и таким образом обменял пассив на растущий актив.
Благодаря этой рокировке я снимаю жилье в элитном доме, которое само по себе в два раза дороже моей двушки. Капитал от проданной квартиры растет, а дивиденды не только покрывают стоимость аренды, но и дают мне дополнительный доход.
👍 За: когда появляются дети, снимать становится все сложнее
К сожалению, у нас не развита сфера аренды жилья: вы не можете снять квартиру на 30 лет. В любой момент могут попросить ее освободить.
Когда у вас уже есть семья, даже вопроса такого не стоит: снимать или покупать. Особенно после того, как помотаешься по съемным квартирам. Больше всех страдает ребенок. А если их два или три? Легко снять однушку, двушку или трешку и жить там на птичьих правах?
👎 Против: снимая квартиру, можно выбрать удобный район
Многие не учитывают мобильность даже внутри собственного города, не то что в масштабах страны. Сейчас я снимаю квартиру в хорошем районе рядом со школой дочери и недалеко от своей работы. Аренда составляет около 50% от платежа по ипотеке, если покупать квартиру в этом же самом районе, сохранив уровень жизни. Представим, что через пару лет у меня будет работа в другой части города, а дочь окончит школу и поступит в институт. Зачем мне сложности с транспортом, если я могу спокойно переехать опять же в хорошую квартиру, но в другом районе и не тратить время на дорогу?
Я переезжала с дочкой уже раз семь, и нам всегда попадались адекватные хозяева. Мы живем с кошкой, всегда подбираем варианты, чтобы арендодатели не были против. Ищу все сама, без риелторов. Для дочки переезд — это всегда приключение, а не стресс. Не нужно прикрываться детьми: если родители нормально все воспринимают, то и ребенок спокойно к этому отнесется.
Я не против квартиры в ипотеку как своего единственного жилья, но все-таки не на таких адских условиях. Я считаю, что это должен быть здравый, трезвый расчет, учитывающий самые худшие из вариантов, а не какое-то эмоциональное «зато потенциально мое».
👍 За: жилье в собственности повышает социальный статус
Место, где ты живешь, — это не коммерческий проект, ведь главное, чтобы было комфортно. В своем жилье хорошо то, что ты сам создаешь в нем уют. Нет никаких проблем с пропиской, можно полноправно участвовать в жизни всего дома и заниматься благоустройством прилегающей территории. Тем более в нашем обществе принято стремиться к владению собственным жилищем, так что социальный статус собственника объекта недвижимости выше, чем арендатора.
Мы с женой в течение пяти лет снимали квартиру, потом переехали в однушку, купленную за счет льготной ипотеки от работодателя. Родили двух детей и потратили материнский капитал на погашение ипотеки. В квартире прожили семь лет, пока она не стала казаться тесноватой. В итоге сдали ее и сняли жилье поближе к школе, куда мы отправили старшего сына. Через год переехали из-за неадекватных соседей. Сейчас плата за съем больше на 5000 рублей, чем мы получаем с аренды своей квартиры.
Если ты молод, один или в супружеском союзе без детей, пока не определился с местом в жизни, то можно и не спешить с приобретением квартиры. Тем более в ипотеку и без всякой поддержки работодателя или государства. Но если тебе комфортно в этом городе, появляются привязанности в виде детских садов и школ, то лучше все-таки обзавестись своим жильем и выстраивать вокруг него комфортный быт, образ жизни, хобби и привычки.
За и против. Читатели выбирают сторону в околофинансовых спорах
Оба варианта имеют право на существование и не противоречат друг другу.
Почему-то обсуждающие сразу взяли верхнюю планку по ипотеке в 20-30 лет, хотя нередко её гасят в пределах 3-10 лет.
Ипотека имеет смысл, если квартира стоит как 10 лет аренды. А у нас, возьмём Москву и Петербург, стоимость недвижимости часто соразмерна 30-40 годами аренды.
Vsevolod, согласна. Средний срок погашения ипотеки 7 лет
Елена, эта статистика ни о чем.
Я 5 лет плачу за квартиру, купленную в ипотеку. Не расчитался ещё и близко, но уже 2 раза рефинансировался в других банках под более низкий процент. В итоге за квартиру ещё не расплатился, а 2 ипотеки считаются погашенными.
Елена, это значит, что у людей уже были какие-то накопления на большой первоначальный взнос. И эти накопления же тоже не из воздуха взялись
Vsevolod, а ещё мне не понятно, когда люди пишут про сложный процент и что через 10 лет можно купить эту же квартиру за эти же деньги. А кто сказал, что через 10 лет стоимость квартиры не увеличится пропорционально инфляции, и что стоить она будет не дороже накоплений с учётом процентов от депозита?
И может все же выгоднее брать ипотеку, потому что стоимость после оформления ипотеки не вырастет и по итогу через 10 лет с учётом переплаты процентов вы погасите стоимость жилья на рынке на текущий момент.
Мириам, за покупку валюты уже сколько десятков лет не сажают и не штрафуют, а вы всё в фантиках копите?
Павел, минусы у валюты есть если вы её в обменнике покупаете и храните в матрасе, если вы инвестируете хоть в какие-то более-менее приличные варианты на рынке то минусов у валюты нет. Про закупки доллара по 80 можете рассказывать спекулянтам-паникёрам, которые таки держали все сбережения в рублях, инвестиции работают немного иначе, в долгосрочную перспективу и не на хайпе.
Evgeny, валюта под проценты? Где?
Можно и в валюте лет десять-пятнадцать подкопить, и если рубль опять гикнется, то даже не потерять на конвертации, а заработать. Но я все же предпочитаю, чтобы мои дети эти десять-пятнадцать лет росли в своей квартире, а не в пропуканном клоповнике, где недавно отошла в лучший мир бабушка арендодателя.
Margarita, страшилки про ипотеку рассказывайте тем, у кого ее нет) у меня уже вторая. Не знаю, какие там «Культпросветфинанс» или «Сельпокапитал» забирают долг со всей суммой процентов, а нормальные банки забирают только тело долга плюс процент за месяц, в который кредит закрывается. Это обсуждается ДО взятия ипотеки, как говорится «на берегу», и прописывается в договоре. Шесть месяцев невыплат сегодня «застрахованы» ипотечными каникулами. А от продолжительной недееспособности, как и возможной инвалидности, каждый ипотечник страхуется, иначе будет выше процент по ипотеке. Это называется страхованием жизни. Кроме того, любой адекватный человек всегда имеет подушку безопасности, как правило, на полгода.
Мириам, копить можете в валюте. Но при очередном большом буме Вам могут не выдать валюту. Выдадут рублями по какому-то удобному банку курсу. Проходили такое уже с Альфабанком.
Мириам, это ваш выбор, я предпочту десять лет инвестиций, а не 20 лет ипотеки, я на примере своей (и не только) семьи вижу результат.
Мириам, очень ёмко сказали, не добавить)
𝕸𝖎𝖘𝖍𝖆🔪, не арендую клоповник. Купила неклоповник и живу у себя дома.
Мириам, ну так не арендуйте клоповник. Цена аренды клоповника и сумма платежа по ипотеке за «неклоповник» несопоставимы.
Мириам, при потере работы, например, или долгой болезни, если заёмщик не платит банку шесть месяцев платежи по ипотеке, его выселяют по решению суда. Это происходит очень быстро и слаженно. Банк возвращает сумму выплат за вычетом процентов. Если проценты составляют половину ежемесячного платежа, а то и две трети, то на руки возвращают копейки, которых не хватит даже на убитую комнату в коммуналке.
Мириам, да, кредитные каникулы-вещь! Банку платишь, долг не уменьшается, это здорово! С таким же успехом можно просто деньги на улице бросить. Те, кто имеет хороший доход и свободные деньги, не очень берут ипотеки.
Нормальные аргументы брать из комментариев окей, но зачем здесь вот это вот про подкармливание олигархической структуры и про деньги соотечественнику, который «вольёт их обратно в экономику»?
Я бы и дальше жила в своей квартире, но осознала, что все же далековато ездить на работу, выматывает. А взять ипотеку в неплохом спальном районе у метро пока не могу себе позволить, лучше буду копить. Мне морально проще копить деньги, я вполне обязательна и сразу откладываю часть зарплаты.
Просто пишу, чтобы вы задумались, а что важно для вас?
