Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Мнение: сейчас лучше не инвестировать в жилую недвижимость
Этот текст — комментарий читательницы. Вы тоже можете поделиться своим мнением: напишите развернутый комментарий или пост в Сообщество.
Сейчас рынок жилой недвижимости в Москве перекуплен — не нужно туда лезть.
Хотите инвестировать несколько миллионов — либо открывайте вклады, либо покупайте коммерческую недвижимость, если не хотите разбираться в фондовом рынке. Но если разберетесь, то как минимум 10% годовых на дивидендах и росте акций вы сможете себе обеспечить.
Однушки, студии — это самый настоящий геморрой. Коммерческие помещения — вариант получше, могу посоветовать обратиться к хорошему агенту либо найти объекты самостоятельно. Например, сейчас востребованы склады в связи с популярностью направления электронной коммерции. Даже с арендаторами можете приобрести — либо взять объект побольше и поделить его на несколько офисов.
Потом, когда цены упадут и закончится коронавирусное безумие, можно попробовать приобрести жилую недвижимость и сдавать посуточно или на длительный срок. Еще есть вариант купить недвижку на аукционах по банкротству, но могут быть подводные камни в виде прописанных жильцов или неузаконенной перепланировки, а также придется потратиться на ремонт. Вкладываться в котлованы не советую: сейчас нестабильная обстановка.
Лучший вариант — диверсифицировать свой капитал, потратить часть денег на коммерческую недвижимость, а остаток положить на вклад. Ради интереса можете оставить себе сумму, которую не боитесь потерять, и попробовать освоить торговлю на бирже и инвестиции, в том числе ИИС и дивидендные акции. В любом случае вам придется проконсультироваться с кем-то или обучиться самостоятельно: не существует волшебной кнопки «бабло», а жилая недвижимость сейчас — худший вариант.
Мнения. Читатели делятся мыслями на любую тему
Roman, там в начале все четко описано — комментарий читательницы. Текст вырван из контекста, очевидно же.
каждый аналитик с дивана без образования и опыта может рассказать своё очень важное мнение
Anton, спасибо за ссылку, но я знаю (и очень надеюсь), что мое мнение никому особо не нужно 😄
Очень неожиданно, что мой комментарий стал таким обсуждаемым, поэтому хотелось бы разложить по полочкам написанное мною. Начнем с того, что комментарий был к посту женщины с капиталом 10 млн., она спрашивала у читателей, куда можно вложиться, но без рисков (т.е. никакой крипты, бизнеса и т.д.). Ее идеей было продать свою вторую квартиру и купить однушки/студии и сдавать. Совет открыть вклад был дан с учетом того, что человек не планировал разбираться в инструментах инвестирования, а не потому что в них не разбираюсь я.
Первое, с чего я бы хотела начать, это цены. В Москве сейчас меньше, чем за 7 миллионов не купить однушку. Студии есть, но убитые, и даже 2 такие студии на 10 миллионов не купить, потому что понадобится немало средств вложить в ремонт. И если и вкладываться, то в коммерческую недвижимость, которая будет востребована, если находится в хорошем месте (именно поэтому я посоветовала обратиться к агенту). Я также видела комментарии о том, что это слишком дорого, что 10 миллионов не хватит на склад. Нет, такая недвижимость есть, а спрос на нее обеспечивает развитие екоммерц, дарксторов (тот же Самокат, у них небольшой метраж склада), в конце концов, многие сейчас открывают пункты выдачи для маркетплейсов, просто нужно понимать, для чего вы планируете приобрести коммерческую недвижимость, и кто в ней будет заходиться. Также я повторюсь, в комментариях к тому же посту я писала о том, что существуют другие способы вложиться в коммерческую недвижимость: это ЗПИФы. Порог входа от 1 500 000 р. Есть еще такой альтернативный инструмент инвестиций в жилую недвижимость, как апартаменты, тоже можно приобрести паи и получать прибыль.
Второе: рост цен искусственный. Рост цен на рынке недвижимости в первую очередь был вызван взрывом покупательского спроса на новостройки после появления льготной ипотеки, и те люди, которые приобрели такую недвижимость в 2020 году, очень даже выиграли в цене, и сейчас могут сидеть и хвастаться, как их квартирка выросла в цене на 30% (только не учитывая, что по текущим ценам они все равно квартиру не продадут, либо продадут, заплатив огромные налоги). Естественно, те, кто владеют квартирами (вторичкой), начали выставлять их на продажу по такой цене, по которой жадные застройщики продавали свои новостройки, чтобы получить побольше прибыли от людей, взявших льготную ипотеку. Растут цены у застройщиков, растут цены на циане и авито вслед за ними, это ничем абсолютно не обеспечено. При этом покупательский спрос идет на спад, особенно после сворачивания программы льготной ипотеки. А застройщики сейчас делают скрытые скидки на свои нереализованные квартиры. К чему это приведет, я говорить не могу, но по законам рынка, скорее всего, к снижению цен на недвижимость в ближайшем будущем, если государство не будет предпринимать меры для поддержки рынка недвижимости.
Пандемия и обесценивание рубля: стоит ли в кризис покупать жилье
2020 год, пожалуй, побил все рекорды по непредсказуемым событиям и форс-мажорам. Сначала — январская отставка правительства, затем — мартовское падение цен на нефть и курса рубля, которое сразу же сменилось первой волной пандемии и полным локдауном.
К концу лета, едва бизнес и общество стали немного оправляться от всех потрясений, заговорили о второй волне пандемии. Число заболевших COVID-19 стало расти, уже введены новые ограничения. На валютном рынке ситуация в конце сентября тоже стала накаляться. Накануне курс евро преодолел отметку в 93 руб. Все эти события неминуемо оказывают влияние на рынок жилья. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила у аналитиков, почему в кризисы люди всегда покупают недвижимость и стоит ли покупать квартиру прямо сейчас.
Эксперты в этой статье:
Что было в предыдущие кризисы
Предыдущие экономические кризисы и валютные колебания сопровождались всплеском спроса на жилье. Одни покупали квартиры, пытаясь сберечь свои накопления от обесценивания. Для других потрясения в экономике стали ускоряющим фактором — те, кто и так был в поиске, быстрее приняли решение о сделке.
«Любые кризисы повышают интерес к недвижимости, поскольку квадратные метры, как показывает опыт, были и остаются наиболее твердой «валютой». Если даже в пик кризиса и наблюдается снижение покупательской активности, а вместе с этим и средней стоимости, то в долгосрочной перспективе цены на жилье все равно отыгрывают позиции и демонстрируют рост», — пояснил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Так, в кризисном 2014 году на фоне обвального снижения курса рубля число сделок на рынке жилья резко выросло. Тогда россияне стали активно скупать жилье для сохранения своих сбережений. По оценкам ЦИАН, в декабре 2014 года на рынке новостроек было заключено на 43% больше ДДУ, чем в ноябре, а число договоров купли-продажи вторичного жилья превысило показатели предыдущего месяца на 73%. «Однако это была временная тенденция, после которой наступило понижение спроса и темпов строительства. Поскольку поначалу активность покупателей носит ажиотажный характер, а затем сокращение доходов населения ведет к стагнации рынка недвижимости», — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ситуация начала выправляться в 2015 году, когда была запущена ипотека с господдержкой на новостройки. Тогда рынок постепенно оживал, количество сделок снова стало расти. Хотя не обошлось без банкротств застройщиков и появления проблемных объектов.
Похожая ситуация с всплеском спроса на жилье наблюдалась осенью 2018 года, когда начались обсуждения жестких санкционных ограничений, которые впоследствии так и не были приняты, добавил руководитель аналитического центра ЦИАН Алескей Попов. В октябре 2018 года активность покупателей на первичном рынке выросла на 27%, на вторичном рынке — на 40% (в месячном выражении).
«В марте 2020 года (после девальвации рубля из-за развала сделки ОПЕК+) ажиотажный спрос не был в полной мере реализован, так как с середины месяца начались вводиться ограничительные меры. В итоге не все сделки были завершены и зарегистрированы», — сказал аналитик. По оценкам ЦИАН, спрос на новостройки тогда вырос лишь на 1%, на вторичном рынке число сделок увеличилось на 30% по отношению к февралю 2020 года.
Рынок жилья накрыла волна ажиотажа
Однако после выхода с карантина на рынке жилья начался подъем, в том числе благодаря запуску ипотеки под 6,5% годовых. По данным компании «Этажи», только за три летних месяца число сделок на рынке новостроек выросло на 50%, на вторичном рынке — на 40–42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Из-за рекордно низких ставок на ипотеку в этом году мы наблюдаем ажиотажный спрос на рынке жилой недвижимости, в том числе в 2,5 раза выросла доля частных инвесторов, тех, кто покупает жилую недвижимость для сохранения и приумножения своих сбережений», — отметил Ильдар Хусаинов.
По словам Алексея Попова из ЦИАН, волна ажиотажного спроса продолжается последние несколько месяцев. Природа этого ажиотажа у всех разная. Кто-то стремился успеть до завершения программы льготной ипотеки, кто-то пытался сохранить рублевые накопления, поскольку национальная валюта стабильно дешевеет с июня. Кроме того, низкие ставки по банковским депозитам и введение НДФЛ сделали недвижимость более привлекательной с точки зрения инвестирования.
Период высокого спроса продлится как минимум до 1 ноября, срока окончания ипотеки с господдержкой на новостройки, если ее не решат продлить, считают эксперты. А ослабление рубля увеличит долю тех, кто инвестирует свои или заемные средства в жилье. «Мы ожидаем, что доля таких покупателей этой осень может вырасти до 20%, сейчас она составляет порядка 16%, а в обычные периоды находится на уровне 5–7%», — прогнозирует глава компании «Этажи».
Однако состояние рынка недвижимости будет зависеть от дальнейшего развития пандемии и введения новых ограничительных мер. «По опыту зарубежных стран, жесткий карантин, как этой весной, маловероятен. Тем не менее некоторые потенциальные покупатели могут отложить сделку, чтобы снизить неизбежные при этом дополнительные посещения общественных мест», — не исключает руководитель аналитического центра ЦИАН.
Согласна с ним и руководитель исследовательских проектов в сфере недвижимости НАФИ Анастасия Гребенюк: «Повторное введение карантина, режима самоизоляции может в краткосрочной перспективе привести к падению спроса на жилье. Но в долгосрочной перспективе снижение будет менее существенным: сгладить ситуацию могут меры государственной поддержки».
Мария Литинецкая, наоборот, считает, что введение карантина и особенно рост валютного курса вызовут краткосрочный ажиотаж на недвижимость. «Такое поведение покупателей является стандартным при нестабильной экономической обстановке — возникает необходимость подстраховаться и сохранить свои деньги в недвижимости», — пояснила она.
Покупать или не покупать
Сейчас оптимальное время для покупки недвижимости, поскольку наблюдается устойчивый рост цен и действует льготная ипотека (пока не принято решение о ее продлении), считают аналитики. По данным «Метриума», цены на новостройки массового сегмента Москвы за год выросли на 8%. Согласно прогнозам экспертов, по итогам года рост цен может составить 12–15%. «Поскольку недвижимость пока дорожает, покупка жилья сейчас будет являться удачным вложением средств. В случае нового карантина рост цен приостановится на текущем уровне», — считает Мария Литинецкая.
Кроме того, сейчас на рынке жилья наблюдается увеличение объемов предложения, что позитивно влияет на возможность выбора подходящих вариантов, добавила аналитик НАФИ. «Хотя такие серьезные решения, как покупка квартиры, принимаются каждой семьей индивидуально, можно предположить, что сейчас наступил достаточно благоприятный момент для покупки недвижимости, особенно учитывая действие льготной ипотеки», — считает эксперт.
По мнению главного аналитика ЦИАН, на вторичном рынке стоит смотреть варианты прямой продажи, искать среди них объекты с привлекательными соотношениями цены и качества. «Входить в заключение альтернативных сделок сейчас рискованно, так как на фоне общей неопределенности высока вероятность разрыва сформированных цепочек, удлинения продолжительности сделки и т. д.», — предупредил он.
В целом перед покупкой жилья необходимо понимать цель сделки, для чего вы покупаете недвижимость — для собственного проживания, для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду и получения пассивного дохода, отметил Ильдар Хусаинова. «Для каждой цели при любой конъюнктуре рынка можно подобрать выгодный вариант как с покупкой за счет собственных средств, так и с привлечением заемных. Но невыгодны спонтанные покупки недвижимости без определения дальнейших целей использования и покупки изначально неликвидных объектов», — сказал он.
«Продал две квартиры за неделю»: 9 историй о том, как сметали недвижимость во время пандемии
Бесценный опыт читателей Т—Ж
Во время пандемии даже самые неликвидные объекты разлетались как горячие пирожки.
Когда государство ввело программу льготной ипотеки в 2020 году, спрос на квартиры резко вырос. И не только на новостройки, на которые давали ипотеку по льготной ставке, но и на объекты на вторичном рынке: продавались квартиры, которые до этого были не востребованы у покупателей. Собрали истории наших читателей, которые это подтверждают.
Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Продала двушку в Подмосковье и однушку в Смоленске, добавила еще 3 млн рублей и купила квартиру площадью 37 м² в строящемся доме в Москве. Зато рядом с Ботаническим садом.
Решение приняла давно, так как ездить на работу в столицу по полтора часа в одну сторону каждый день напрягало. Проблема была банальной: не было денег на квартиру в Москве. Но потом внезапно получила наследство в Смоленске, продала свою квартиру в области и смогла позволить себе купить жилье в Москве. Без ипотеки.
Правда, эта двушка продавалась почти год, с декабря 2019 года. Движение началось только в сентябре 2020 года, а на сделку вышли в ноябре.
После пандемии рынок прямо ожил: осенью 2020 года было по два просмотра в день.
На просмотры ходили сами, но сделку оформляли с риелтором. Заплатили ему за это 100 тысяч. Столько же скинули покупателю от первоначальной стоимости квартиры. Продали ее в итоге за 5,6 млн рублей, а однушку в Смоленске — за 900 тысяч.
При покупке квартиры в Москве уже обошлись без риелтора, так как брали у застройщика. Он сделал скидку 200 тысяч — в итоге квартиру взяли за 9,4 млн рублей. Новостройку выбирала онлайн и ездила в шоурум. А как иначе — дома все равно еще нет, его построят только через год.
В обоих случаях все оформляли электронно в банке — через «Домклик» и «Метр квадратный». Это очень удобно. Никаких походов в МФЦ и Росреестр. Все прошло спокойно, все у нас были адекватные — и риелтор, и покупатели, и менеджер от застройщика. Ни о чем не жалею, считаю, что все сделали правильно. Может, надо было сделать это еще раньше, но я не знала, что будет наследство.
В марте — апреле 2021 года продал две квартиры за неделю в городе с населением 40 тысяч человек в Калининградской области: трехкомнатную хрущевку площадью 60 м² за 1,6 млн рублей и 52-метровую двушку в панельном доме за 1,5 млн рублей.
Первая — трешка — продавалась лет десять. Она долго сдавалась и выглядела плохо, а также была в доле с родственниками, с которыми было устойчивое желание разойтись. Решили сделать косметический ремонт своими силами и только после этого продавать. Постелили симпатичный ламинат, переклеили обои, поменяли двери и покрасили все, что было можно: трубы, батареи и старую люстру. На все потратили чуть больше 60 тысяч рублей. Покупателя нашли риелторы и взяли с нас 12 тысяч рублей, с него — 15 тысяч.
Вторая — двушка — тоже сдавалась. Объявление о ее продаже висело на сайте риелторов и не особо пользовалось спросом. В последнее время стали активно звонить с предложением просмотра и покупки. Так как квартирант прижился и имел финансовую устойчивость, я решил предложить купить квартиру ему. Оказалось, что он уже присматривает себе жилье и не думал, что я соглашусь на продажу. В итоге ему и продал. Вторую сделку тоже проводили через риелторов. Покупатель отдал за нее 15 тысяч.
Сделки шли в одно время и длились около месяца. Их немного затянули завал у риелторов, оценка квартир и необходимость добавления объявлений на «Домклик», чтобы снизить ипотечную ставку для покупателей на 0,3%.
Думаю, что в продаже помог ажиотаж — отсутствие предложений и быстро дорожающая недвижимость. За месяц до продажи трешки чуть не продал ее на 10% дешевле, но неуверенность покупателей мне помогла: они были не готовы к задатку.
Деньги с продажи квартир планировал вложить в покупку однокомнатных квартир для их дальнейшей сдачи. Дело в том, что однушки снимают быстрее и охотнее трешек. Но обстановка на рынке вымела все предложения в нужных критериях.
В итоге покупаю двушку под косметический ремонт для последующей перепродажи и жду рассмотрения заявления на покупку второй — убитой и с обременениями — двушки от банка. Планирую продать обе квартиры за 3 млн в течение четырех месяцев, что даст доходность около 30% годовых. Даже если продажа затянется, я все равно выиграю, так как сейчас их сдача принесет на 60% больше дохода, чем раньше, — около 24 тысяч рублей в месяц вместо 15 тысяч.
В июле 2021 года я продал квартиру площадью 56,4 м² в панельном доме в относительно новом спальном микрорайоне на северо-западе Челябинска.
Решение о продаже зрело давно, так как полтора года назад мы сменили место жительства. Какое-то время в квартире жили близкие друзья, но потом изменились обстоятельства, и она осталась пустой.
Сдавать ее не хотелось, ведь довольно сложно делать это дистанционно, да и ожидаемая доходность была бы весьма небольшая. А постоянные коммунальные платежи, уходящие впустую, стали слишком возмущать мое, по моему нескромному мнению, финансово грамотное естество.
С продажей помог тот самый близкий друг, который до этого жил в квартире, а со стороны покупателя был риелтор. Сделку проводили с помощью сервиса безопасных расчетов известного банка. По факту роль риелтора свелась лишь к тому, что он записал нас на определенное время к менеджеру банка. А я со своей стороны просто прилетел в Челябинск в назначенную дату.
Попытку продажи я предпринял в мае, однако первоначальная цена даже с учетом неадекватной реакции рынка на события 2020—2021 годов оказалась завышенной. Судя по тому, что в течение пары месяцев реальный покупатель так и не появился. Когда снизили цену ориентировочно на 7%, покупатель нашелся за неделю. И даже не торговался.
Я покупал квартиру ровно 10 лет назад, в 2011 году, за 1,89 млн рублей на этапе строительства, когда на месте микрорайона был лес без какой-либо инфраструктуры. Сейчас итоговая сумма продажи составила 2,89 млн рублей. За это время рост стоимости квартиры не оправдал даже инфляцию, хотя микрорайон стал довольно привлекательным для проживания.
Сделка проходила в очном формате, документы вместе с покупателем подавали через МФЦ. Росреестр зарегистрировал право собственности нового владельца за неделю, а деньги на счет я получил в день регистрации. С проблемами не столкнулись.
Деньги частично пошли на погашение ипотеки за новую квартиру в Санкт-Петербурге. Мы успели купить ее в начале пандемии, еще до появления льготной ставки. Часть инвестировали в фондовый рынок, а другую отдали родителям, которые затеяли стройку в Подмосковье.
Считаю, что все сделали вовремя. Чутье подсказывает, что впереди затишье и стагнация рынка. Должны же когда-то у людей закончиться деньги для покупки жилой недвижимости по неадекватным ценам.
Продали в Перми двухкомнатную угловую квартиру площадью 45 м² на первом этаже. До пандемии пытались сделать это год.
Продавали сами. Из всей огромной массы звонящих риелторов грамотных специалистов можно было по пальцам пересчитать. Остальные оказались абсолютно некомпетентными. А еще были мошенники.
Квартиру у нас купили за ту цену, за которую мы и хотели ее продать, — 2,45 млн рублей. Без торга. Все прошло по плану. Только пришлось самим составлять договоры. У покупателей была ипотека от ВТБ. Ни о чем не жалеем: продали неликвидный объект по рыночной цене. Жаль, не выше — а так хотелось.
Продал однокомнатную квартиру площадью 36 м² в отличном районе Москвы. Устал год тянуть ипотеку на вторую квартиру и кредит — выходило около 100 тысяч рублей в месяц. За полгода стоимость квартиры выросла с 9 млн до 11 млн рублей, что очень порадовало. Услугами риелторов не пользовался — считаю их лишней прослойкой между покупателем и продавцом.
Продал быстро. На 14-й день экспозиции объявления на «Циане» и «Авито» нашлись три покупателя, причем в один день. Сначала позвонил первый и сказал, что берет квартиру. Я пообещал ему ее продать. Через час позвонил второй, но мне пришлось ему отказать — я же уже договорился с первым. Выслушал кучу уговоров и аргументов в пользу того, чтобы продать именно ему, но был стоек. Еще через час позвонил третий покупатель. После отказа он предложил мне «договориться».
Тогда я прямо сказал, что 100 тысяч рублей сверх цены в объявлении кажутся мне интересным аргументом.
Покупатель был только за. Я выставил квартиру на продажу за 11,25 млн рублей, что на начало декабря 2020 года было выше рынка тысяч на 300. С учетом «аргумента в 100 тысяч» продал за 11,35 млн.
Сделка прошла ровно. Покупатель был без ипотеки. Вся сумма на мой счет упала спустя час. Удивлен скоростью.
Деньги пустил на погашение долгов перед банками: ипотеки на вторую квартиру в размере 7,5 млн, кредита на 400 тысяч, а также на первоначальный взнос на очередную ипотеку — уже четвертую по счету за 15 лет. Это двушка в Звенигороде для родителей, которых я забрал с Дальнего Востока. А на те 100 тысяч бонусов от продавца купил себе Айфон 12.
