Признание бюллетеней голосования на ОСС нелегитимными
Решения, принятые на общем собрании собственников, могут быть признаны нелегитимными. Собственники имеют право оспорить решения ОСС в суде. При каких условиях это возможно и как УО этого избежать? Узнаем сегодня.
Проверка решений в суде
Проверка законности решений, принятых на ОСС, и признание их недействительными может проводиться в судебном порядке (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ) и только по инициативе собственников. Другие лица, в том числе УО, ТСЖ, ЖК и ЖСК, законом не наделены правом оспаривания решений ОСС. Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение 6 месяцев с того дня, когда собственник узнал о принятом решении.
Условия признания решений ОСС нелегитимными
Список причин, по которым решения ОСС могут быть признаны неправомерными, достаточно обширен. Остановимся на тех моментах, в отношении которых УО может допустить ошибки и которые могут повлечь за собой обращение собственника в суд.
На практике нередки случаи, когда ОСС инициирует лицо, не являющееся собственником, или сторонняя УО. И поскольку они законными инициаторами быть не могут, то и решения, принятые на таком ОСС, тоже неправомерны.
Во-вторых, на собрании собственников могут рассматриваться только те вопросы, которые входят в компетенцию ОСС (см. ст. 44 ЖК РФ).
В-третьих, для признания решения ОСС необходим кворум – более 50% от общего количества голосов собственников (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). А для принятия решений (в зависимости от их вида) нужно простое (более 50%), квалифицированное (⅔) или абсолютное (100%) большинство голосов. Если, к примеру, решение, требующее поддержки ⅔ голосов собственников, было принято простым большинством, это основание для оспаривания такого решения в суде.
Кроме того, УО необходимо вести точный подсчёт голосов: обязательно учитывать, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на ОСС, пропорционально его доле в праве общей собственности на ОИ в данном МКД (п. 3 ст. 48 ЖК РФ) и считается по простой формуле: 1 кв. метр = 1 голос.
В-четвёртых, ОСС не вправе принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня ОСС, а также изменять повестку собрания. Соответственно, решение, принятое по вопросам, не обозначенным в повестке, неправомерно (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).
При составлении протокола собрания УО нужно подойти к делу ответственно: документ, который претендует на то, чтобы называться протоколом ОСС, обязательно должен быть оформлен в соответствии с приказом Минстроя РФ № 937/пр, в том числе иметь надлежащие реквизиты и приложения. В противном случае этот документ официальным считаться не будет и на полном основании может быть признан недействительным.
Если же ОСС было собрано по инициативе собственника, задача УО – перед передачей в ГЖИ проверить правильность составления протокола по формальным признакам, опираясь на требования приказа, – то есть по наличию требуемых реквизитов и приложений, не оценивая само содержание документа. По мнению эксперта в сфере правового регулирования ЖКХ Игоря Кокина, неправильно оформленный собственниками протокол нельзя передавать в ГЖИ. Если есть нарушения, УО сообщает инициатору ОСС о том, что нужно переоформить протокол, и только после этого передаёт его в ГЖИ.
Судебная практика
По вопросу признания решений ОСС нелегитимными собралась внушительная судебная практика, которая подтверждает то, о чём мы писали выше.
В суд обратилось юридической лицо – собственник кафе-кондитерской в МКД – с иском о признании недействительным и отмене решения ОСС. В удовлетворении иска суд отказал. Однако в определении сказано, что для признания решения ОСС недействительным «необходимо наличие совокупно нескольких условий: решение принято с существенным нарушением требований ЖК РФ; собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или проголосовал против такого решения; решением нарушены его права и законные интересы, причинены убытки».
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.12.2015 № Ф07-2106/2015 по делу № А42-9894/2014, напротив, было удовлетворено исковое заявление истца, которому на праве оперативного управления принадлежат офисные помещения в жилом доме. Суд постановил, что решение ОСС было принято в отсутствие кворума и на голосование были вынесены вопросы, не включённые в повестку дня собрания.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.05.2015 № 33-8064/2015 по делу №2-3813/2014 частично удовлетворило требование физических лиц к ТСЖ о признании внеочередного общего собрания членов ТСЖ неправомочным, а принятых на нем решений – недействительными. В определении разъяснено, что не всякое нарушение процедуры созыва и проведения ОСС помещений дома (п. 6 ст. 46 ЖК РФ) может являться основанием для признания его решений недействительными. Достаточное основание – то, которое могло повлиять на результаты голосования или повлекло причинение убытков собственнику, не участвовавшему в голосовании и не извещённому о времени и месте проведения ОСС.
Апелляционным определением Свердловского областного суда от 12 февраля 2016 г. по делу N 33-1086/2016 истцу было отказано в признании решений ОСС недействительными – несмотря на то, что судебная коллегия установила отсутствие на собрании кворума, что произошло из-за неправильного подсчёта голосов. Так, в отношении квартир, которые находятся в общей долевой собственности, площадь при определении кворума считалась исходя из общей площади квартиры, в то время как голосовал один из собственников, не предоставивший доверенности от других собственников квартиры. Тем не менее суд, признавая отсутствие кворума, объясняет причину для отказа в удовлетворении иска тем, что истец пропустил установленный ч. 6 ст. 46 ЖК РФ срок для обжалования таких решений и обратился в суд по истечении 6 месяцев с того дня, когда он должен был узнать о решении ОСС.
Таким образом, правоприменительная практика свидетельствует о том, что суды считают нарушения правил проведения ОСС, повлиявшие на результаты голосования, достаточным основанием для признания решений ОСС нелегитимными.
И наконец, обратим ваше внимание на то, что в суде оспаривается не протокол, а решения. Об этом свидетельствует Апелляционное определение Тверского областного суда от 2 октября 2012 г. по делу № 33-3374. Согласно ему, признание недействительным протокола ОСС не предусмотрено действующим законодательством, поскольку юридически значимыми являются принятые на собрании решения, а также процедура их принятия.
Анализ вопросов, возникающих при судебном оспаривании решений ОСС
Что должно сделать лицо, оспаривающее решение ОСС?
Лицо, которое хочет оспорить решение собрания, должно уведомить других участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с иском в суд (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ).
Уведомление нужно подтвердить, например, актами, подписанными собственниками квартир, расположенных в доме, о размещении на информационных стендах дома информации об ОСС. Если не предоставить доказательств уведомления, суд оставит исковое заявление без движения (п. 115 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
Кто может обжаловать и оспаривать решения ОСС?
Обжаловать решения ОСС могут органы ГЖН и муниципального жилищного надзора, собственники помещений (ст. 20, п. 6 ст. 46 ЖК РФ). Управляющие организации обжаловать решения ОСС не могут, потому что не являются собственниками помещений.
До вынесения решения участники гражданско-правового сообщества могут присоединиться к иску об оспаривании решения (п. 117 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Собственники, проголосовавшие «за» принятие решения, имеют право вступить в дело на стороне ответчика в качестве третьих лиц без самостоятельных требований.
Если ни те, ни другие этого не сделали, они теряют право на новое оспаривание решения ОСС, даже по не заявленным в иске основаниям. Исключение – случаи, когда суд признаёт причины неприсоединения уважительными (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ).
Уважительной причиной будет считаться неуведомление участника о первоначальном иске в порядке, установленном пунктом 6 статьи 181.4 ГК РФ.
Суд может привлечь других собственников помещений в МКД к участию в деле только в двух случаях: истец должным образом уведомил других участников гражданско-правового сообщества о своём намерении обратиться в суд и они откликнулись и если кто-то захотел вступить в дело в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне ответчика.
Если истец уведомил других собственников помещений в МКД о том, что хочет обратиться в суд, а те не захотели присоединиться к иску или отказались вступить третьими лицами, суд не привлекает их к участию в деле.
Кто считается надлежащим ответчиком по иску?
Надлежащим ответчиком по иску о признании недействительным решения ОСС выступают граждане и юридические лица, по инициативе которых было проведено собрание или руководившие собранием (ст. ст. 44–46 ЖК РФ).
Если подпись «инициатора ОСС» в протоколе поддельная, в качестве ответчика суд может привлечь управляющую организацию, которая получила МКД на основании оспариваемого решения. Если оспаривается решение ТСЖ, ответчиком будет товарищество.
Что является предметом оспаривания?
В суде оспаривается не протокол собрания, а решения, принятые ОСС, членами товарищества собственников жилья (ч. 6 ст. 46, ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ).
Когда решение ОСС нельзя признать недействительным?
Критерии существенности допущенных нарушений для того, чтобы решение собрания было признано недействительным, установленные Гражданским кодексом РФ, отличаются от установленных Жилищным кодексам РФ. Последний предусматривает необходимость устанавливать факт причинения убытков лицу, оспаривающему общее собрание.
Нельзя признать недействительным решение ОСС, если голосование лица, права которого затрагиваются, не могло повлиять на принятие решения и решение не влечёт существенных неблагоприятных последствий для этого лица (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ). В таких случаях суд вправе оставить в силе обжалуемое решение (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Как определяется кворум оспариваемого собрания?
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, согласно п. 2 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, должны быть указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности участника голосования на помещение в доме.
Если таких сведений в бюллетени нет, это является основанием для исключения такого бюллетеня из подсчёта голосов. Если у суда возникают сомнения в подаче бюллетеней в срок проведения голосования, он предлагает сторонам представить дополнительные доказательства или ставит на обсуждение сторон вопрос о допросе собственников, подписавших бюллетени.
Само по себе отсутствие даты заполнения бюллетеня при наличии прочих доказательств, подтверждающих подачу бюллетеней в установленный срок, не считается основанием для признания решения недействительным.
Если стороны не предоставили доказательства соблюдения требований закона, кворум оспариваемого собрания определяется исходя только из тех решений собственников помещений данного многоквартирного дома, в которых указана дата их заполнения (определение ВС РФ от 17.07.2018 № 5-КГ18-51).
Как правильно применять сроки исковой давности?
Срок исковой давности для признания ничтожного решения ОСС недействительным исчисляется по аналогии с п. 5 ст. 181.4 ГК РФ (п. 112 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25).
Это значит, что решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены, узнало или должно было узнать об этом. Но не позднее двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников собрания.
Сведения считаются общедоступными, пока лицо, чьи права были нарушены, не докажет иное.
Подведём итоги
10 ошибок при проведении общих собраний собственников
Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.
Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.
Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании
Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.
Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний. Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.
Неправильное оформление решений собственников
Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).
Неправильный подсчёт голосов
От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.
К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.
Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.
Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.
Некорректно оформленные доверенности
Ошибка в выборе формы собрания
Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.
Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).
Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.
Устаревшие сведения о праве собственности на помещение
Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.
Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.
Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ
В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.
Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.
Проведение собраний с аналогичной повесткой дня
Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.
Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
Изменение повестки дня
Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.
Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.
Нарушение кворума собрания
Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.
Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.
ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.
Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.
Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.
Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.
Легитимность общего собрания и принятия решений
Губин Виталий
Любое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно быть легитимным. Легитимность общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как годового, так и внеочередного, определяется наличием кворума – установленного законом минимально необходимого количества голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными.
В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Кворум определяется на основании сведений, включенных в реестр собственников помещений в многоквартирном доме на дату созыва общего собрания.
Подтверждением присутствия собственников помещений и наличия или отсутствия кворума является регистрация принявших участие в общем собрании собственников помещений в листе регистрации участников общего собрания с личными подписями собственников помещений.
В листе регистрации участников общего собрания должны указываться:
– в отношении физических лиц – фамилия, имя, отчество, адрес проживания;
– в отношении юридических лиц – полное наименование, ОГРН, ИНН, место нахождения;
– реквизиты документа о праве собственности на помещение;
– доли в праве общей собственности на общее имущество;
– площадь помещения собственника.
Если в собрании принимает участие представитель собственника помещения, к листу регистрации обязательно должна прилагаться доверенность на право участия и голосования на собрании. Доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные), полномочия представителя. Доверенность должна быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (п. 3 ст. 185.1 ГК РФ). Доверенность юридического лица подписывается его руководителем и удостоверяется печатью юридического лица (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ).
Порядок регистрации собственников помещений, принявших участие в общем собрании, рекомендуется устанавливать на общем собрании собственников помещений и закреплять либо решением общего собрания, либо в утвержденном решением общего собрания локальном нормативном акте о порядке проведения общих собраний.
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают только собственники помещений в многоквартирном доме или уполномоченные ими лица, а также собственники комнат в коммунальной квартире. Если помещение находится в совместной собственности без определения долей у нескольких лиц, то по общему правилу доли между ними распределяются поровну. Если помещение находится в долевой собственности у нескольких лиц и доли каждого определены, то каждое из этих лиц вправе участвовать в общем собрании. Правом голоса на общем собрании обладает только собственник помещения, либо его представитель.
Каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании обладает количеством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен ст. 36 ЖК РФ.
Определение количества голосов каждого собственника на общем собрании рекомендуется производить в следующем порядке:
– составляется реестр собственников помещений в многоквартирном доме;
– устанавливается общее количество голосов собственников помещений;
– рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения.
Указанные сведения необходимы как для определения кворума на общем собрании, так и для подсчета количества голосов при голосовании по вопросам, поставленным на голосование.
Доля собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и рассчитывается по следующей формуле:
Д = Д (пом.)× S (пом.) / S (общ.),
Д – доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
Д (пом. ) – доля собственника в праве собственности на помещение;
S (пом.) – общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику;
S (общ.) – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме и рассчитывается по следующей формуле:
К гол. = Д × К общ.,
К гол. – количество голосов, которым обладает собственник;
Д – доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
К общ. – общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме (принимается равным 100).
Орган местного самоуправления имеет право участвовать в голосовании по поставленным вопросам повестки дня общего собрания, если в данном доме ему принадлежат на праве собственности жилые и/или нежилые помещения.
Орган местного самоуправления принимает участие в общем собрании и голосует по поставленным вопросам повестки дня через своего представителя, полномочия которого должны быть оформлены доверенностью с соблюдением правил, указанных выше.
