Что такое обеспечительный платеж по договору аренды
Обеспечительный платеж в договоре аренды — это своего рода страховая сумма, которую арендующий помещение вносит для компенсации возникающих вследствие ненадлежащего исполнения им договорных обязательств возможных потерь арендодателя.
Что такое обеспечительный платеж
Понятие обеспечительного платежа было добавлено в Гражданский кодекс РФ в 2015 году. Не следует путать это понятие с авансом или залогом. Компания-арендодатель вправе включить условие об обеспечительном платеже в договор аренды с целью компенсировать возможные убытки. Такие убытки связаны:
Во втором случае имеет место упущенная выгода: собственник не успеет найти других арендаторов в короткие сроки и на какое-то время останется без дохода.
Убытки компенсируются обеспечительным платежом, условие о котором включается в контракт. В качестве оплаты обеспечительного платежа, как правило, используются денежные средства.
При оформлении соглашения с арендатором иногда возникает вопрос: каков размер обеспечительного платежа по договору аренды и изменится ли он в течение срока действия контракта? Обычно сумма привязывается к величине арендной платы за определенный период, например месяц или квартал. Стороны вправе договориться и о произвольной сумме.
Как используют
Полученные средства используются:
Как его вернуть
В бизнесе возможны разные ситуации. Например, компания решила переехать в другой офис по причине более удобного местоположения или привлекательной цены. В этом случае следует предупредить арендодателя в сроки, установленные соглашением. Вероятно, руководство захочет вернуть обеспечительный платеж, о чем арендодатель извещается письмом, составленным в произвольной форме. Примерный образец письма выглядит так:
Пункт о возврате обеспечительного платежа по аренде включается в контракт и содержит условия и сроки возврата средств. Если арендатор своевременно сообщил о предстоящем расторжении договора, имуществу не нанесен ущерб, арендная плата перечислена своевременно и в полном объеме — в этом случае арендодатель обязан вернуть деньги в установленные контрактом сроки.
Нередки случаи, когда арендодатель не возвращает обеспечительный платеж, объясняя это различными предлогами. В действительности полученные в качестве гарантии деньги пущены в оборот или израсходованы на другие цели. В качестве обоснования причин, почему обеспечительный платеж не возвращается, обычно приводят следующее:
Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя
В бухгалтерском учете оформляются проводки:
Кроме того, в течение срока действия контракта гарантийный взнос учитывается на забалансовом счете 008 «Обеспечения полученные».
В налоговом учете гарантийный взнос облагается налогом на прибыль, если он учтен в составе выручки арендодателя (арендной платы). В этом же случае взнос подлежит обложению НДС, а если арендодатель применяет УСН, арендная плата включается в доходы. При отсутствии в контракте условия о зачете страхового взноса в составе арендной платы НДС не начисляется.
В налоговом учете обеспечительного платежа у арендатора сумма включается в расходы при исчислении налога на прибыль, если эта сумма учтена в составе арендной платы. НДС, включенный в сумму обеспечения, заявляется к вычету по счету-фактуре, выставленной арендодателем.
Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж
Решение переехать из одного арендованного помещения в другое может обойтись в полмиллиона.
Компания сняла склад и перед въездом заплатила обеспечительный платеж в полмиллиона рублей. Так требовал арендодатель. Мало ли, помещение испортят, затопят, разрушат, а с платежом будет компенсация.
По условиям договора при выезде платеж возвращается. Но это только по условиям: арендодатель нашел повод не возвращать платеж, пришлось идти в суд. Компания судилась три года.
Обеспечительный платеж при аренде — это деньги, которые арендодатель получает как страховку: если от помещения останутся руины, платеж это компенсирует. Проблема в том, что съемщику трудно вернуть платеж при выезде. Разбираемся, как это делать c юристом Павлом Мищенко.
Что такое обеспечительный платеж
Компания платит обеспечительный платеж, когда арендует помещение. Другое название — страховой депозит или гарантийный платеж.
Обеспечительный платеж — деньги, которые защищают арендодателя от внезапных проблем. Вдруг компания устроит корпоратив с фейверками, съедет рано утром и откажется ремонтировать офис. Тогда владелец отремонтирует офис за деньги из обеспечительного платежа, а свои не потратит.
Требования к обеспечительному платежу
Обеспечительный платеж описывает статья 381.1 Гражданского кодекса. По закону так:
обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора.
Если компания не нарушила договор, и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.
В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».
Закон разрешает компании и арендодателю самим договариваться об условиях платежа. Главное — зафиксировать условия в договоре.
Если договор позволяет, обеспечительный платеж можно не платить. Допустим, компания залила офис. Тогда арендодатель вправе подать в суд и отсудить возмещение убытков. Поэтому можно не тратить время на описание платежа в договоре, суд заставит компенсировать убытки. Или не заставит.
В договор можно включить условие: «Платеж засчитывается в аренду», тогда возвращать деньги не нужно.
Компания «Вишневая булочка» арендовала склад и заплатила обеспечительный платеж — арендную плату за три месяца.
«Булочка» решила съехать и предупреждает о переезде за три месяца. За последние три месяца она ничего не платит, потому что арендодатель получил деньги — обеспечительный платеж.
Будет ли обеспечительный платеж и какой, решают стороны. Закону всё равно.
Почему сложно вернуть платеж
Почти все арендодатели требуют обеспечительный платеж, когда сдают помещение. Сумма привязывается к арендной плате, например: обеспечительный платеж равен арендной плате за два месяца.
Компания платит в расчете, что будет аккуратно снимать помещение и вернет эти деньги. Но вернуть не получается.
«Вишневая булочка» сняла склад и заплатила полмиллиона обеспечительного платежа. Через два года съезжает и просит платеж обратно. Но арендодатель уже потратил эти деньги, поэтому ищет повод отказать в выплате.
Арендодатели не возвращают обеспечительный платеж под разными предлогами. По моей практике, вот самые частые:
Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше. Все сводятся к одному: арендодатель считает, что съемщик нарушил договор или принес убытки. У съемщика не хватает доказательств, что он всё сделал правильно. Арендодатель это знает и пользуется.
Собрать аргументы в свою пользу реально. Для этого надо правильно заехать и выехать, прописать в договоре условия платежа. Понадобится страсть к бюрократии.
Условия возврата платежа
Если работодатель требует обеспечительный платеж, он пишет о нем в договоре аренды. Часто это общие фразы:
Общие формулировки арендодатель может трактовать в свою пользу, поэтому советую четко описывать, как пользоваться платежом.
В описании можно задать удобные ситуации. Не факт, что арендодатель разрешит изменить договор, но попробовать стоит. Показываю примеры формулировок:
Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж в течение десяти дней с момента прекращения срока действия договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора.
Арендодатель обязан по требованию арендатора зачесть обеспечительный платеж в счет арендного платежа за последний месяц использования помещения.
Условия платежа могут быть любыми, они зависят от особенностей компании. Одной компании удобнее перед отъездом платить арендную плату, но получить обеспечительный платеж. А другой — не тратить живые деньги. Пусть платеж остается у арендодателя, и это будет арендной платой.
Описание помещения до аренды
Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование 622-й статьи Гражданского кодекса. Поэтому понадобится описание помещения до аренды.
Без описания арендодатель может утверждать что угодно.
«Вишневая булочка» снимала офис три года. В офисе остались пятна и трещины на стенах, сколы в ламинате.
Арендодатель считает, что офис испортила «Вишневая булочка» и теперь должна возместить стоимость ремонта. А «Булочка» уверена, что всё это было до нее, но доказать нечем — только слова.
Арендодатель забрал обеспечительный платеж в счет ремонта.
Юридически описание помещения называется актом осмотра. Официального шаблона нет, можно писать что угодно. Советую пункты:
Как описывать недостатки помещения, в законе не сказано. Мой совет — описывать подробно и с фотографиями.
Инструкция: обговариваем обеспечительный платеж в договоре аренды
Обеспечительный платеж в договоре аренды — это сумма, которую прописывают в соглашении и вносят в качестве гарантии исполнения обязательств.
Что это за платеж
В Гражданском кодексе указано, что такое обеспечительный платеж по договору аренды: это определенная сумма, которую арендатор вносит в пользу арендодателя вместе с арендной платой. Такой взнос является дополнительной гарантией к исполнению обязательств по соглашению аренды (ч. 1 ст. 329, ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
Для чего его обговаривают
Дополнительная гарантия в соглашении о найме необходима для возмещения возможных убытков. Условие о дополнительном обеспечении включают в договоры:
Цель обеспечительного платежа — материальная компенсация ущерба, который может возникнуть в ходе исполнения договора аренды. В условиях соглашения оговаривают порядок использования гарантии:
Если включаете в договор пункт об обеспечительном платеже, обязательно укажите его назначение, сумму, порядок внесения, использования и возврата такого обеспечения.
Как его используют
Гарантию обычно вносят в виде денежных средств. Используют ее только в обстоятельствах, наступление которых предусмотрено арендным договором. Если арендатор нарушает условия найма, обеспечение засчитывается как исполнение конкретных договорных обязательств (ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
Для соглашения о найме такими обстоятельствами выступают:
Если плательщик нарушил условия арендного контракта, арендодатель уведомляет его об использовании обеспечения. В официальном уведомлении надлежит указать причину использования гарантии, ее размер и подтвердить операцию документами.
В некоторых случаях взнос используют как арендную плату за последние месяцы аренды. Такую возможность необходимо предусмотреть условиями договора об аренде.
Порядок возврата
Правила возврата денег необходимо отдельно прописать в соглашении. Если при исполнении условия не нарушались, то обеспечительный платеж при расторжении договора аренды или окончании срока его действия возвращается арендатору (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
Порядок возврата прописывают следующим образом:
Если в контракте не установлен срок возврата, арендодатель обязан вернуть обеспечение в течение 7 дней с того момента, как арендатор запросил такой возврат (ч. 2 ст. 314 ГК РФ).
Пример
Вот вариант, как прописать условие договора об обеспечительном платеже при аренде нежилого помещения:
Помимо арендной платы Арендатор в момент первого платежа вносит также обеспечительный платеж в размере ________ не позднее __________.
За счет обеспечительного платежа Арендодатель покрывает свои убытки, возникшие по вине Арендатора, а именно: ______________.
При прекращении настоящего Договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в следующем порядке: ______________.
А это — пример для найма жилого помещения:
Бухгалтерский и налоговый учет
Обеспечительный платеж отражается в бухучете обеих сторон, если они ведут учетные операции. До использования или возврата обеспечение фиксируется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» как дебиторская задолженность у арендатора и кредиторская — у арендодателя.
Обеспечительный платеж отражают и на забалансе. Арендатор задействует счет 009 «Обеспечения выданные», а арендодатель — 008 «Обеспечения полученные». Вот как оформить гарантию по соглашению аренды в бухгалтерском учете:
Арендодатель получил гарантийную сумму
Арендодатель вернул деньги арендатору
Арендодатель удержал средства в качестве покрытия ущерба
Возврат не предусматривает возникновение налоговых обязательств ни для арендодателя, ни для арендатора. Если же владелец имущества использует обеспечение как компенсацию ущерба или арендную плату, он учитывает поступление денег в качестве дохода и уплачивает все положенные налоги (п. 1.1 ст. 346.15, пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Гарантийные средства признаются доходом у собственника и расходом у арендатора (пп. 2 п. 1 ст. 251, п. 32 ст. 270 НК РФ). Если в соглашении найма прописано условие о зачете гарантии в счет арендной платы, стороны подписывают специальный акт. Владелец имущества отражает средства, полученные в качестве дохода, в день оформления этого акта.
Если собственник имущества — юридическое лицо, он платит с дохода налог на прибыль (письма Минфина №03-03-06/2/63360 от 03.11.2015, №03-03-06/1/8968 от 18.02.2016, №03-03-06/1/31325 от 31.05.2016). Налогом на добавленную стоимость обеспечение облагается только при зачете денег в качестве арендной платы (п. 1 ст. 381.1 НК РФ). Если средства используются в качестве штрафа за нарушение условий контракта, НДС не выделяют и не уплачивают.
В 2009 году закончила бакалавриат экономического факультета ЮФУ по специальности экономическая теория. В 2011 — магистратуру по направлению «Экономическая теория», защитила магистерскую диссертацию.
Как арендатору не потерять обеспечительный платеж?
Чтобы вернуть депозит после окончания аренды, нужно подробно прописать в договоре условия, при которых арендодатель обязан вернуть платеж, и внимательно их соблюдать
Сергей Скрябин
Мария интересуется: «Я собираюсь арендовать помещение для бизнеса, и собственник требует внести обеспечительный платеж. Как его правильно оформить, чтобы получилось вернуть при выезде?»
Пропишите в договоре условия, когда платеж обязаны вернуть, и зафиксируйте недостатки помещения в акте его приемки
Обеспечительный платеж — сумма, которую арендатор передает арендодателю на случай, если он нарушит условия договора: например, задержит оплату или испортит имущество. Такой платеж еще называют страховым депозитом. Это не комиссия и не дополнительная плата за аренду.
Размер, условия внесения и возврата обеспечительного платежа в договоре аренды зависят только от соглашения сторон, в законе нет каких-либо конкретных требований. Владелец помещения и арендатор сами договариваются о том, как можно использовать депозит. Например, что в конце срока договора обеспечительный платеж зачтут в счет арендной платы.
Чтобы не потерять обеспечительный платеж при аренде, нужно подробно предусмотреть в договоре все возможные ситуации, а также правильно принять и сдать помещение. Разберем основные моменты.
Зафиксировать в договоре условия возврата депозита. Это должны быть не общие фразы, а конкретные ситуации с описанием возможных нарушений, сроками и суммами штрафов. Из них обеим сторонам должно быть однозначно понятно, когда и за что собственник может забрать деньги из депозита.
Зафиксировать недостатки помещения при приемке. Арендатор и арендодатель составляют и подписывают акт приема-передачи помещения. В нем фиксируют состояние ремонта, его недостатки, описывают мебель и технику арендодателя.
Эксперты рекомендуют сделать фотографии помещения и приложить их к договору. После окончания действия договора арендатор и арендодатель смогут сравнить состояние «до» и «после».
Вовремя оплачивать аренду. Арендатор оплачивает помещение в порядке, прописанном в договоре. За просрочку арендодатель может назначить штраф, начислить пени и вычесть эти деньги из обеспечительного платежа, если арендатор не погасит долг добровольно.
Самостоятельно восстанавливать исходное состояние ремонта, если испортили или сломали. Если арендатор нанес помещению ущерб и не исправил это, арендодатель может вычесть сумму на ремонт из депозита. При этом арендодатель может оценить восстановление по завышенным ценам, и возникнет спор. Поэтому если ущерб есть, лучше заранее восстановить его собственными силами — например, отремонтировать розетку или заменить испорченный ламинат.
Получать письменное согласие на ремонт или перепланировку. Если арендатор хочет изменить помещение под свои нужды, например покрасить стены и заменить двери, ему нужно получить письменное согласие арендодателя. Подойдет переписка в мессенджере или по электронной почте. Устные договоренности не годятся: в случае спора арендатор не сможет доказать свою правоту.
Договориться об условиях досрочного расторжения договора. Нужно договориться, за какой срок контрагенты должны предупредить друг друга о досрочном расторжении договора, и предусмотреть санкции за нарушение этого правила. Если арендатор съедет без предупреждения, арендодатель может забрать обеспечительный платеж в качестве штрафа.
Сдать помещение по передаточному акту. После окончания действия договора арендатор и арендодатель должны подписать передаточный акт. Он будет подтверждением, что с помещением все в порядке и стороны выполнили свои обязательства. Пока контрагенты не подпишут акт, договор действует и за аренду нужно платить.
Арендодатель может уклоняться от приемки помещения, чтобы продлить аренду. Чтобы этого избежать, нужно включить в договор его обязанность принять помещение и предусмотреть условия о возврате объекта в одностороннем порядке.
Перед окончанием действия договора нужно письменно пригласить арендодателя на осмотр помещения, например по электронной почте. Если собственник не ответит и не придет, можно подстраховаться и пригласить независимого эксперта, чтобы зафиксировать состояние объекта в момент возврата. Документ нужно отправить контрагенту курьером или заказным письмом.
Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж
Прежде всего нужно письменно попросить арендодателя вернуть деньги. Для этого можно отправить электронное письмо по адресу, указанному в договоре аренды.
Следующий шаг при отказе — направить контрагенту заказным письмом досудебную претензию.
Если и она не поможет, можно обратиться в суд за приказом о принудительном взыскании денег с должника. Такой вариант возможен при сумме задолженности менее 500 000 ₽.
К заявлению нужно приложить подтверждающие документы:
Арендатор может взыскать не только обеспечительный платеж, но и проценты за каждый день задержки его возврата.
При сумме долга более 500 000 ₽ арендатору нужно обращаться в суд с тем же пакетом документов в обычном порядке: через судебный приказ взыскать деньги не получится.
Эксперты ответят на ваш вопрос
Эксперты Тинькофф отвечают на вопросы читателей по налогообложению, законам, трудовым спорам и другим проблемам в бизнесе. Чтобы мы разобрали вашу ситуацию, пишите на secrets@tinkoff.ru.
Сейчас читают
Что является налоговой тайной?
Налоговая тайна — это любые сведения о налогоплательщике, которые получены налоговой и другими госорганами
Может ли ИП выкинуть документы?
Зависит от того, что это за документ и истек ли срок его хранения
Какая сделка является крупной для ООО?
Крупная сделка — нетипичная для этого бизнеса сделка на сумму больше 25% балансовой стоимости компании.
Будьте в курсе событий бизнеса
Получайте первыми приглашения на вебинары, анонсы курсов и подборки статей, которые помогут сделать бизнес сильнее
© 2006—2021, АО «Тинькофф Банк», Лицензия ЦБ РФ № 2673 — Команда проекта
Тинькофф Бизнес защищает персональные данные пользователей и обрабатывает Cookies только для персонализации сервисов. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с Условиями обработки персональных данных и Cookies.
Чтобы скачать чек-лист,
подпишитесь на рассылку о бизнесе
После подписки вам откроется страница для скачивания
Энциклопедия решений. Обеспечительный платеж по договору аренды
Обеспечительный платеж по договору аренды
До 01.06.2015 гражданское законодательство прямо не предусматривало обеспечительный платеж как самостоятельный способ обеспечения исполнения обязательств, но на практике такой платеж (именуемый нередко также «гарантийный платеж», «гарантийный взнос», «гарантийный авансовый платеж», «депозит» и т.п.), был широко распространен, в том числе в арендных отношениях. Под ним понималась сумма, перечисляемая арендатором арендодателю, которая обеспечивала исполнение обязательств арендатора по договору аренды. Хотя обеспечительный (гарантийный) платеж не был предусмотрен законодательством, он и не противоречил ему, так как п. 1 ст. 329 в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 42-ФЗ, предусматривал возможность обеспечивать исполнение обязательств не только способами, указанными в этой норме (неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком), но и другими способами, предусмотренными законом или договором (см. также постановление Девятого ААС от 17.10.2006 N 09АП-13169/2006). В обязательствах, возникших как до 01.06.2015, так и после этой даты, включение в договор условия о таком способе обеспечения исполнения обязательств соответствует принципу свободы договора, исходя из которого стороны вправе предусмотреть в договоре любые условия, не противоречащие законодательству (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Обеспечительный платеж обеспечивает денежные обязательства, предусмотренные договором аренды, в частности, своевременное и в полном размере внесение арендной платы, уплату неустоек и других платежей по договору, причитающихся с арендатора (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 08.10.2009 N А53-22961/2008, Девятого ААС от 24.03.2011 N 09АП-3612/2011). В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору (просрочка оплаты аренды и т.д.), арендодатель вправе самостоятельно, без обращения в суд, удержать сумму причитающейся с арендатора задолженности из суммы обеспечительного платежа (постановление Девятого ААС от 31.01.2012 N 09АП-35391/11).
В течение срока действия договора аренды обеспечительный платеж находится в распоряжении арендодателя. Тем не менее, на практике пользование арендодателем суммой такого платежа обычно не является предметом отношений между сторонами договора аренды, в связи с чем договор, как правило, предусматривает, что проценты за пользование этой суммой арендодатель не уплачивает.
Судебная практика подчеркивает самостоятельную роль обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств. Он выполняет именно обеспечительную, а не платежную функцию и в связи с этим не признается ни авансом, ни задатком (ст. 380 ГК РФ, постановление Девятого ААС от 24.03.2008 N 09АП-2269/2008). Вместе с тем зачастую договор аренды предусматривает, что обеспечительный платеж засчитывается в счет внесения арендной платы за последний расчетный период (или периоды) по договору. Обычно этот период составляет от 1 до 3 месяцев до окончания срока аренды. Законодательству такое условие не противоречит (см. например, постановления ФАС Московского округа от 07.07.2011 N Ф05-5965/11, Девятого ААС от 30.10.2012 N 09АП-31031/12). Более того, с 01.06.2015 закон прямо предусматривает, что при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).
Самостоятельность роли обеспечительного платежа в договорных отношениях проявляется и в том, что он может использоваться наряду с другими способами обеспечения исполнения обязательств арендатора. В частности, поскольку погашение задолженности по арендной плате за счет суммы обеспечительного платежа является правом, а не обязанностью арендодателя, наличие в его распоряжении такого платежа не препятствует ему начислять неустойку за просрочку оплаты аренды, которая предусмотрена договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ, постановление Двадцатого ААС от 23.08.2011 N 20АП-2553/11).
Срок внесения обеспечительного платежа определяется договором по усмотрению сторон (может быть любым), но учитывая, что обеспечительный платеж обеспечивает исполнение арендатором своих обязательств по договору, как правило, он вносится после заключения договора аренды до момента внесения первого арендного платежа или одновременно с таким платежом.
В правоприменительной практике рассматривались ситуации, когда арендодатели начисляли неустойку на сумму самого обеспечительного платежа в связи с его невнесением арендатором в срок, установленный договором. В связи с этим суды нередко высказывали мнение о том, что, поскольку неустойка является дополнительным по отношению к обеспечительному платежу способом обеспечения обязательства, она может быть применена только к основному обязательству, то есть к обязательству по уплате арендных платежей. Поэтому начисление ее за неуплату обеспечительного платежа неправомерно (см. например, постановления ФАС Московского округа от 11.04.2008 N КГ-А40/2692-08, Девятого ААС от 04.08.2011 N 09АП-17455/11).
