Что входит в состав инженерных систем МКД?
1. Что входит в состав инженерных систем МКД?
Собственники помещений в МКД совместно владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом (ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В состав общего имущества МКД включаются, в том числе:
-внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения;
-внутридомовая инженерная система водоотведения;
-внутридомовая инженерная система отопления;
-внутридомовая инженерная система электроснабжения;
-внутридомовая инженерная система газоснабжения.
В данной статье рассмотрим подробно из какого оборудования состоят указанные внутридомовые инженерные системы.
-ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков указанных отключающих устройств;
-общедомовые приборы учета холодной и горячей воды;
-первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
-механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях.
В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в систему водоотведения МКД входят:
-фасонные части (отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины, тройники);
-ответвления от стояков до первых стыковых соединений;
-другое оборудование, расположенное в этой системе.
В соответствии с п. 6 Правил содержания общего имущества система отопления МКД состоит:
-регулирующей и запорной арматуры;
-общедомовой прибор учета тепловой энергии;
-другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Обратимся к практике Верховного Суда РФ, касающейся вопросов, возникающих при эксплуатации систем отопления.
В решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ 09-725 указано, что расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу МКД. В состав общего имущества в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).
В Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 № 93-КГ 16-2 устанавливается, что первые отключающие устройства от стояка считаются элементами внутридомовых инженерных сетей. Эти элементы обеспечивают подачу коммунальных ресурсов от инженерных сетей до внутриквартирного оборудования. Влияя на параметры и характеристики внутридомовых инженерных сетей, они участвуют в обслуживании других помещений МКД, т.е. входят в состав общего имущества.
Суды различного уровня не имеют однозначной позиции по делам, связанным с отнесением радиаторов (в том числе полотенцесушителей) к общему имуществу в МКД. В связи с этим договор управления на основании решения собственников на общем собрании собственников должен стать основным документом, регулирующим вопрос включения радиаторов (в том числе полотенцесушителей) в состав общего имущества в МКД.
Обратите внимание, что полотенцесушитель является отопительным прибором (ГОСТ 31311-2005 «Приборы отопительные. Общие технические условия», введенный в действие Приказом Ростехрегулирования от 26.04.2006 № 80-ст).
При эксплуатации системы отопления стоит уделить особое внимание замене радиаторов (в том числе полотенцесушителей). Неправильный подбор отопительного прибора может повлиять на тепловой баланс и температурный режим помещений за счет:
-изменения площади обогревающих элементов;
-изменения температурного режима в одном конкретно взятом помещении МКД;
-возможного создания условий для размораживания системы отопления МКД в зимний период;
-некачественного выполнения работ при замене обогревающих элементов и др.
В соответствии с п. 7 Правил содержания общего имущества в систему электроснабжения МКД включены:
-аппаратура защиты, контроля и управления;
-общедомовой прибор учета электрической энергии;
-этажные щитки и шкафы;
-осветительные установки помещений общего пользования;
-электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов;
-автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД;
-сети (кабели) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества, до ИПУ электрической энергии;
-другое электрическое оборудование, расположенное на этих сетях.
Внутридомовая система газоснабжения определяется в зависимости от типа газа, поставляемого в МКД, и описана в п. 5 Правил содержания общего имущества.
Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил содержания общего имущества).
Источник. Жилищный кодекс Российской Федерации, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; решение Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ 09-725; Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2016 № 93-КГ 16-2; ГОСТ 31311-2005 «Приборы отопительные. Общие технические условия», введенный в действие Приказом Ростехрегулирования от 26.04.2006 № 80-ст.
МКД в ЖКХ – пришло время разобраться что это такое
Жилищно-коммунальное хозяйство сегодня – это отдельное подразделение, работа которого регулируется большим количеством законодательных актов, кодексов, приказов. Не взаимодействовать с этой службой не получится, особенно, если человек проживает в многоквартирном доме.
Основная задача ЖКХ состоит в том, чтобы обеспечить ресурсами, такими, как тепло, вода, электричество и т.д. физических лиц и организации. Ещё одна функция, если говорить о многоквартирных домах – следить за чистотой дома и прилегающих территорий, а также за исправностью всех коммуникаций. Стоит подробнее разобраться, что это такое МКД в ЖКХ и определить, какой дом будет считаться многоквартирным, чем он отличается от других видов помещений.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Расшифровка и определение
ЖК Российской Федерации (Глава 2, статья 16) выделяет несколько типов жилых помещений, а именно: жилой дом (или его часть), квартира (или её часть), комната.
Многоквартирным домом согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 02.08.2006 №47 признается комплекс из более 2 квартир,которые имеют самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому или в помещение общего пользования этого дома.
Документ «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04,2004» (утвержденный Госстроем РФ) определяет МКД как жилой дом, у квартир которого есть общие внеквартирные помещения и инженерные системы. У МКД отсутствует единый собственник, в отличие от частного владения, здесь квартиры и иные помещения могут принадлежать:
Из этих определений выделяем отличия МКД от частного строения:
| Частное строение | МКД | |
| Собственники | Один или несколько в равных долях | Много |
| Количество квартир | Одна с отдельным входом и несколькими комнатами | Несколько |
| Управление | Сам владелец помещения | Владельцы, УК или ТСЖ |
| Наличие общего имущества* | Нет | Есть |
*Последний критерий является основополагающим при определении статуса жилого дома.
Что относится к многоквартирному дому и жилым помещениям внутри него?
Рассмотрим подробнее последний критерий – общее имущество.
В общее имущество входят:
Общее имущество МКД принадлежит всем владельцам на правах общей долевой собственности. Именно поэтому выделить «свою» долю и совершить другие операции, такие как передача этой части другим лицам, нельзя. (ЖК Российской Федерации, часть 2, статья 36; статья 37).
Право собственности на общее имущество приобретается вместе с таковым правом на квартиру, комнату или другое (нежилое) помещение МКД. Только общее собрание владельцев может обсудить возможность отдать в аренду и/или владение общее имущество.
Что касается жилых помещений, то они должны быть использованы для проживания граждан. Также законно проживающие там граждане могут заниматься профессиональной или предпринимательской деятельностью при условии, что эта деятельность сохраняет права и интересы других граждан и выполняет требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Запрещено размещать в жилых помещениях промышленные производства и вести миссионерскую деятельность. Исключения указаны в Федеральном Законе от 26.09.1997 № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» (статья 16). Можно изменить статус жилого помещения на нежилое (согласно Главе 3 Жилищного Кодекса РФ), также существует и обратный процесс.
При проживании и проведении другой деятельности в квартире, комнате, необходимо учитывать и соблюдать:
Как взаимосвязаны многоквартирные дома и жилищно-коммунальное хозяйство?
Из наличия в МКД помещений не только личного, но и общего пользования, а также всевозможных систем и устройств обслуживания дома, возникает закономерный вопрос: кто несёт ответственность за их обслуживание и содержание?
Здесь у владельцев есть несколько вариантов:
О том, кто контролирует управляющие компании ЖКХ и как самостоятельно проверить их деятельность, читайте здесь.
ЖКХ предоставляются 2 вида услуг – жилищные и коммунальные.
Перечень бесплатных услуг ЖКХ и особенности для приватизированной и муниципальной квартиры вы найдете тут.
«Мой дом – моя крепость» человек может сказать тогда, когда он имеет чёткое представление о том, в каком доме он живёт/планирует жить, какие права и обязанности у него появляются вместе с приобретением квартиры, и как организовать в ней комфортное проживание (о том, что говорит закон о защите прав потребителя услуг в сфере ЖКХ, как оформить жалобу и куда подавать этот документ, читайте здесь).
Важно помнить о том, что собственники МКД это не просто люди, приносящие доход системе ЖКХ или каким-то компаниям, они имеют право решать все вопросы по обслуживанию и благоустройству своего дома.
Главное, обсуждать все вопросы на общем собрании и тогда, благодаря большинству голосов, можно справиться с любой задачей.
МКД: что это такое в ЖКХ, и в чём отличие многоквартирного дома от частного
Время чтения: 5 минут Нет времени?
Отправим материал вам на e-mail
В последнее время в лексиконе современного человека появилось достаточно много различных аббревиатур, смысл которых иногда понятен не всем. В связи с этим могут возникнуть неприятные ситуации при решении жизненно важных вопросов, особенно это касается пожилых людей, которые не пользуются интернетом. МКД: что это такое в ЖКХ, чем отличается многоквартирный дом от частного, а также какие работы должна выполнять управляющая компания в многоквартирном доме, и что такое ТКО − это тема настоящей статьи в онлайн-журнале HomeMyHome.
Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) является основным документом, регламентирующим отношения, связанные с использованием жилых и нежилых помещений
МКД – что это такое, согласно ЖК РФ
Жилищный кодекс Российской Федерации был принят в 2004 году в соответствии с Федеральным Законом № 188-ФЗ от 29.12.2004.
МКД – это сокращённое название «многоквартирного дома», предполагающее наличие совокупности нескольких жилых помещений (квартир), имеющих общие помещения нежилого назначения или выходящие на общедомовую территорию, ограниченную определённым земельным участком.
К сведению! Отличительной чертой многоквартирного дома является наличие нескольких собственников, в качестве которых могут выступать физические и юридические лица, а также государственные структуры.
Вопросы, связанные с общим имуществом собственников в многоквартирном доме, а также вопросы об общем собрании отражены в главе 6 ЖК РФ «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников».
Состав общего имущества в многоквартирном доме
Основные характеристики многоквартирного дома
К основным характеристикам многоквартирного дома относятся такие параметры, как:
Проведение энергоаудита жилых домов является необязательным мероприятием, но по результатам его проведения можно значительно сократить расходы на общедомовые нужды, связанные с использованием энергоресурсов
Основные характеристики МКД должны быть отражены в Приложении к Договору управления многоквартирным домом. Кроме выше перечисленных пунктов, в указанном Приложении должна быть отражена информация об элементах благоустройства придомовой территории, а также границы эксплуатационной ответственности Управляющей компании и энергоснабжающих организаций.
Чем отличается многоквартирный и частный дом
Основное различие между частным и многоквартирным домом − это объект права собственности.
Если в частном доме по данному критерию объектом права является сам дом, то для МКД объектом права являются отдельные квартиры.
К сведению! Для частного дома, имеющего несколько владельцев, объектом права, тем не менее, является само строение, находящееся в этом случае в долевой собственности.
Различия многоквартирного дома от частного определяются по следующим параметрам:
Таун-хаус внешне напоминает частный дом, но т.к. в собственности владельцев есть общий земельный участок, то данный тип строений относится к категории многоквартирных домов
Если же выражаться простым языком, то различия можно сформулировать по-другому, а именно:
Какие помещения входят в состав многоквартирного дома
В соответствии с ЖК РФ, к помещениям, находящимся в общей долевой собственности в многоквартирном доме, относятся:
Схема распределения общего имущества МКД
Выполнение каких работ входит в обязательства управляющей компании
Управляющая компания – это организация, которой собственники объектов недвижимости доверяют управление своим имуществом, находящимся в долевой собственности в соответствии с Договором доверительного управления.
Важно! Обязанности управляющих компаний регламентированы ЖК РФ, в том числе статьями №№ 161 и 162.
Управляющая компания действует на основании заключённого Договора с собственниками жилья и выполняет следующие работы:
Обязанности управляющей компании по содержанию МКД
Все работы, выполняемые управляющей компанией, можно классифицировать следующим образом:
Как формируются тарифы на содержание многоквартирного дома
Получение дохода является правом управляющей компании (УК), и это регламентировано нормативными документами. В связи с этим организация, заключившая Договор доверительного управления с собственниками жилья, формирует тарифы на свои услуги, связанные с содержанием общедомовой собственности.
Перечень подобных услуг и работ утверждается собранием собственников жилья, а размер их стоимости определяется исходя из существующих на момент утверждения текущих цен, а также в соответствии с «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Затраты на содержание и ремонт определяются на основании сметного расчёта, составленного для конкретного объекта недвижимости.
Структура состава оплаты услуг управляющей компании по содержанию МКД
В структуре тарифов, выставляемых УК, собственникам жилья, отдельными строками отображаются:
ТКО – что это такое в ЖКХ, и кто отвечает за оказания коммунальной услуги
Аббревиатура ТКО – это сокращённое название «твёрдых коммунальных отходов», которое было введено в обращение в 2016 году и зафиксировано в ЖК РФ (ст. 154) как коммунальная услуга, оказываемая управляющими компаниями.
Правила обращения с ТКО регламентированы Постановлением Правительства № 1156 от 12.11.2016 «Об обращении с твёрдыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 года N 641». Кроме этого документа, правила обращения с ТКО регулируются документами, приведёнными на следующем рисунке.
Документы, регламентирующие правила обращения с ТКО
В квитанции, выставляемой управляющей компанией собственнику жилья за коммунальные услуги, ТКО отражаются отдельной строкой. Сумма к оплате зависит от принятого способа расчётов, определяющего единицу измерения при оказании данной услуги: количество зарегистрированных проживающих в квартире или размер жилого помещения.
Важно! Тариф за сбор и вывоз ТКО должен учитывать вид сбора этих отходов: раздельный по категориям или общий.
Что представляет собой совет многоквартирного дома
Совет многоквартирного дома – это выборный орган, которые не является юридическим лицом и выбирается общим собранием собственников жилья. Обязанности и функции совета МКД определены ЖК РФ, их можно сформулировать следующим образом:
Роль совета МКД в контроле за работой УК
К сведению! Совет многоквартирного дома должен составлять план своей работы на год, по истечении которого он отчитывается о проделанной работе на общем собрании собственников жилья.
Из членов совета многоквартирного дом избирается председатель, который наделяется определёнными полномочиями, выражающимися в его правах и обязанностях.
Права председателя МКД:
Обязанности председателя МКД:
Полномочия председателя МКД
Все вопросы, связанные с деятельность УК, совета и председателя МКД, можно решить, зная соответствующие нормативно-правовые документы, а также имея опыт в решении юридических вопросов. Поэтому при возникновении сложностей и проблем в этой сфере жизнедеятельности современного человека лучше всего обратиться за помощью к квалифицированному юристу, работающему в сфере ЖКХ.
Видео: чем занимается председатель совета МКД
Экономьте время: отборные статьи каждую неделю по почте
Оборудование для МКД на деньги УК: кто собственник?
«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2017, N 9
Обслуживание МКД связано не только с приложением трудозатрат, но и с использованием материалов, оборудования, иных ТМЦ, которые в общем случае квалифицируются как основные средства (насосов, бойлеров, ОПУ). Переходят ли в собственность собственников помещений в МКД (в состав общего имущества) указанные ТМЦ, использованные при обслуживании общего имущества (установленные в доме), или УК вправе при прекращении управления домом демонтировать их?
Право собственности на оборудование в МКД: общие положения
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в доме, а именно крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В п. 2 Правил содержания общего имущества конкретизировано, что в состав общего имущества включаются:
Таким образом, в общем случае любое оборудование, установленное в МКД и предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, признается общим имуществом собственников помещений.
Судебная практика: оборудование предусмотрено проектом строительства МКД
Вопрос о праве собственности на оборудование, обслуживающее дом, и помещение, в котором такое оборудование находится, нередко становится предметом судебных разбирательств. Анализ судебной практики позволяет прийти к следующим выводам.
Если из проектной и исполнительной документации на дом, а также из документов о вводе МКД в эксплуатацию следует, что в доме размещена котельная, являющаяся единственным источником его теплоснабжения, этого факта уже достаточно для признания котельной общим имуществом. Довод о том, что помещение и оборудование котельной являлись самостоятельным объектом инвестирования (не были построены на деньги дольщиков), суд отклонил: «Критерием для отнесения инженерного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, при этом финансирование строительства спорной котельной за счет третьего лица не имеет определяющего значения при разрешении вопроса об отнесении имущества к общей собственности многоквартирного дома» (Постановление АС УО от 02.06.2017 N Ф09-6619/16 по делу N А50-22263/2015).
В Постановлении АС ВВО от 16.01.2017 N Ф01-5285/2016 по делу N А43-34130/2015 рассмотрена похожая ситуация: газовая котельная используется для отопления МКД, введенного в эксплуатацию с учетом ее наличия, без спорной котельной эксплуатация дома невозможна. Газовая котельная как комплекс, включающий все входящее в ее состав оборудование, является общим имуществом МКД и принадлежит всем собственникам жилых и нежилых помещений дома.
Аналогичный вывод был сделан в Постановлении АС МО от 21.06.2017 N Ф05-7777/2017 по делу N А40-51934/2016: «Спорный тепловой пункт при разделе имущества по результатам завершения инвестиционного контракта на строительство МКД должен был быть отнесен к общему имуществу».
Эти же принципы применимы к другим объектам, например к кабельной канализации (межэтажным полиэтиленовым трубам). Так, в Постановлении от 22.01.2013 N 10545/12 по делу N А34-3141/2011 Президиум ВАС РФ сделал вывод, что лицо, смонтировавшее указанные трубы до сдачи дома в эксплуатацию, не могло приобрести право собственности на них на основании ст. 218 ГК РФ, поскольку межэтажные трубы, необходимые для размещения сетей связи, став конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, утратили свойства самостоятельного объекта права собственности.
Особый случай: оборудование не предусмотрено проектом строительства МКД
Совсем другое дело, если то или иное оборудование не было предусмотрено проектом строительства МКД. В Письме Минстроя России от 13.07.2016 N 21928-АЧ/04 дано разъяснение о порядке оплаты технического обслуживания и ремонта систем коллективного приема телевидения (СКПТ), которые по общему правилу отвечают признакам общего имущества, поскольку обслуживают более одного помещения в доме: «В случае если СКПТ была установлена в МКД по инициативе и за счет средств отдельных собственников помещений в таком доме или, например, установлена за счет средств оператора связи в качестве собственного оборудования, необходимого для предоставления услуг связи своим абонентам по договорам, заключенным с отдельными собственниками помещений, СКПТ не является общим имуществом в МКД, хотя и обслуживает более одного помещения».
Ранее относительно домофонов чиновники высказали следующее мнение: «Если домофон не предусмотрен проектом МКД, а установлен позднее, для взимания платы за его обслуживание как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества МКД, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией либо осуществлять данный вид работ самостоятельно» (Письмо Минрегиона России от 27.04.2011 N 8055-14/ИБ-ОГ).
В споре о принадлежности УК права взимать платежи за обслуживание домофона ИП, устанавливавший домофоны по договорам с жильцами, не смог доказать свое право на получение денег. В связи с передачей спорного имущества собственникам МКД, где оно стало использоваться как обслуживающее более одного помещения МКД (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), и в отсутствие доказательств оформления обязательственных правоотношений истца с собственниками МКД, позволяющих сделать вывод о сохранении за ним титула собственника, это имущество более не может выступать предметом обязательств между истцом и ответчиком без соответствующего волеизъявления собственников МКД (Постановление АС ЗСО от 18.05.2017 N Ф04-1055/2017 по делу N А70-9222/2016).
Значит, если оборудование не было предусмотрено проектом строительства дома и было установлено позднее по инициативе и за счет третьего лица (а это возможно в общем случае при наличии решения общего собрания об использовании общего имущества третьим лицом для размещения оборудования), не было передано собственникам помещений в МКД и включено в состав общего имущества решением общего собрания, его следует считать находящимся в частной собственности данного третьего лица. При этом ни в коем случае нельзя сбрасывать со счетов функциональное назначение объекта.
Если таким третьим лицом является УК, устанавливая оборудование в рамках деятельности по управлению МКД, в каких случаях указанное оборудование может ей принадлежать? Прежде всего разберемся с вопросом об источнике финансирования установки нового оборудования.
Общий принцип финансирования установки оборудования в доме
Вопрос о монтаже оборудования в МКД за счет средств УК чаще всего возникает именно тогда, когда УК должна сделать это, а собственники не обязаны вносить какие-либо дополнительные платежи. Из всего многообразия частных случаев предлагаем выделить две группы.
Установка оборудования необходима для надлежащего содержания общего имущества
Например, если в доме вышло из строя какое-либо оборудование, необходимое для бесперебойного предоставления коммунальных услуг (например, бойлер или насос), в итоге предоставляется услуга ненадлежащего качества, орган ГЖН выносит предписание устранить нарушение. Как правило, в предписании не устанавливается конкретный способ устранения нарушения, в связи с чем УК имеет право выбора. Одним из очевидных вариантов является установка нового аналогичного оборудования. Также возможно использование принципиально новой технологии, предполагающей монтаж иного оборудования, ранее отсутствовавшего в доме, однако цель установки оборудования та же самая. И в том, и в другом случае имеют место восстановительные работы, которые должны быть проведены в силу требований закона и не подразумевают необходимости одобрения общим собранием собственников помещений в МКД.
Распоряжаться этим оборудованием по своему усмотрению УК не вправе, поскольку его демонтаж может нарушить права собственников помещений на безопасное и комфортное проживание и получение качественных коммунальных услуг.
В Письме Минстроя России от 23.07.2015 N 22876-АЧ/04 указано: «Изъятие из имущественного комплекса МКД, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей способно привести к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности МКД, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в МКД, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД».
Кроме случаев, когда УК обязана в силу закона устанавливать новые объекты имущества в МКД для надлежащего исполнения обязательств по содержанию общего имущества, существуют некоторые ситуации, когда именно УК в первую очередь заинтересована в монтаже оборудования в помещениях общего пользования.
Например, речь может идти об имуществе, которое помогает УК эффективнее оказывать услуги управления: собирать показания ИПУ, обращения собственников помещений, принимать платежи, оповещать собственников помещений.
С 2017 года в Правилах предоставления коммунальных услуг есть положения, легализующие установку ОПУ именно исполнителем и использование подобных счетчиков в расчетах за коммунальные услуги и ресурсы (см. пп. «ж(1)» п. 31, пп. «е(2)» п. 32, пп. «г(1)» п. 34). Причем в п. 21(2) Правил заключения договоров ресурсоснабжения закреплен приоритет использования ОПУ, установленного собственниками помещений. Так, если после монтажа ОПУ исполнителем потребители установили и ввели в эксплуатацию иной ОПУ, для учета потребляемых коммунальных ресурсов и осуществления расчетов за коммунальные услуги и ресурсы применяются показания установленного потребителями ОПУ.
Резюмируем. Собственники должны были смонтировать в доме ОПУ, но не сделали этого. УК заинтересована в установке коллективного счетчика самостоятельно без участия потребителей. Такая возможность у нее есть, право использовать установленный прибор учета в расчетах также закреплено в нормативном акте. Если потребители все же установят счетчик, ОПУ исполнителя уже не будет нужен.
Нормативные акты прямо не прописывают порядок установки ОПУ исполнителем и не регулируют возникающие при этом имущественные отношения. Поэтому возникает несколько вопросов.
Порядок установки ОПУ управляющим домом
Обязан ли исполнитель получать согласие общего собрания собственников помещений на установку ОПУ? Действительно, при монтаже чужих объектов на общем имуществе (внешних блоков кондиционеров, рекламных вывесок, коробов вентиляции, ограждений, оборудования связи) мы имеем дело с пользованием общим имуществом, которое допустимо только при условии принятия решения квалифицированным большинством голосов на общем собрании собственников помещений в МКД. Установку платежного терминала, принадлежащего УК или третьему лицу, в помещении общего пользования МКД также следует согласовать с собственниками помещений. Ведь статус УК как обслуживающей дом организации не дает ей права самовольно занимать общее имущество (например, колясочные для использования в качестве подсобного помещения).
Однако в условиях актуального правового регулирования применительно к установке ОПУ за счет и в интересах УК представляется, что решение собрания не должно быть обязательным. Предположив обратное, мы допускаем ситуацию, когда собственники помещений могут принять решение об отказе УК в установке за ее счет ОПУ. А здесь уже можно усмотреть злоупотребление правом со стороны собственников помещений, поскольку таким образом они препятствуют УК в снижении ее убытков, тогда как сами нарушают предписание закона (не установили ОПУ в предусмотренные Законом N 261-ФЗ сроки). Кроме того, их права действиями УК не нарушаются:
Нужно признать, что увеличение платы потребителя возможно в отношении оплаты отопления при монтаже ОПУ в ситуации, когда фактическое потребление тепловой энергии окажется выше нормативного. Однако, учитывая приоритет приборного способа учета ресурсов, а также обязанность потребителя устанавливать ОПУ самостоятельно и использовать установленные исполнителем счетчики в целях учета потребленных коммунальных услуг (пп. «г(1)» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг), это не должно стать поводом для законного препятствования исполнителю в монтаже ОПУ.
Впрочем, представляется целесообразным все же вновь предложить собственникам помещений установить ОПУ и оплатить расходы путем увеличения платы за содержание общего имущества (инициировать проведение общего собрания). При отказе необходимо уведомить собственников помещений об установке ОПУ силами и средствами УК, сообщив о правах и обязанностях потребителей, возникающих в связи с этим. Такие действия полностью в духе соблюдения стандартов управления МКД, подтверждают добросовестность компании и принятие ею мер, направленных на соблюдение законодательства.
Право собственности на ОПУ
В чью же собственность поступает ОПУ, смонтированный на общем имуществе собственников помещений в МКД? Можно ли в данной ситуации воспользоваться общим правилом из п. 1 ст. 218 ГК РФ (право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом)?
С одной стороны, согласно положениям закона ОПУ по своему функциональному назначению является частью общего имущества. Кроме того, нередко встречаются судебные решения, где установка ОПУ квалифицируется как обязательная работа, которую УК обязана выполнять независимо от решения общего собрания именно в силу своего статуса (Апелляционное определение ВС РФ от 20.09.2016 N АПЛ16-403). Выходит, ОПУ монтируется во исполнение требований закона, становится конструктивной частью инженерных систем дома.
С другой стороны, дом вполне может эксплуатироваться без коллективного счетчика (то есть качество проживания в доме не зависит от наличия прибора учета) и собственники помещений не проявляют свою волю на приобретение ОПУ в свою собственность. Кроме того, в пп. «е(1)» п. 2 Правил содержания общего имущества есть подсказка, что автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг входят в состав общего имущества, только если они установлены за счет средств собственников помещений, в том числе в порядке, предусмотренном Законом N 261-ФЗ. При монтаже ОПУ по инициативе и за счет средств УК, законно управляющей конкретным МКД, никакой закон не нарушен, интересы собственников помещений не ущемлены (они были уведомлены об этом, их права были им разъяснены).
Поэтому, полагаем, вполне допустим вариант, когда такой ОПУ остается в собственности УК и после монтажа его на внутридомовых инженерных сетях.
Соответственно, возможен и последующий демонтаж данного счетчика по усмотрению УК (и, например, монтаж в другом МКД). В ситуации, когда демонтаж ОПУ станет невыгоден собственникам помещений, УК может вступить с ними в переговоры по поводу условий передачи прибора учета в общую собственность собственников помещений. При смене УК также возможна передача ОПУ в собственность преемника. Приоритетным следует считать добровольное согласование условий сотрудничества между всеми заинтересованными сторонами.
Однако в некоторых ситуациях при должном оформлении определенные объекты могут оставаться в частной собственности УК (например, ОПУ, установленные компанией в собственных интересах, при условии что у собственников была такая обязанность в силу закона, но они ее не выполнили). Иное имущество, размещаемое в пределах МКД, в целях оказания услуг управления (например, ящик для сбора показаний ИПУ, платежный терминал для приема платежей) по своему функциональному назначению не предназначено для обслуживания помещений в доме, поэтому не поступает в состав общего имущества.
