можно ли арендовать крышу здания
Можно ли арендовать крышу здания
Сегодня большинство многоквартирных жилых домов, расположенных вдоль центральных магистралей города, «обвешаны» многометровыми рекламными щитами, которые призывают нас приобрести какой-либо товар, либо воспользоваться какими-либо услугами определенной фирмы. Такие рекламные конструкции можно наблюдать как на стенах домов, так и на их крышах. Вправе ли размещать подобную рекламу на стенах жилых домов рекламодатели, чье согласие для этого необходимо получить?
Кто собственник рекламного места – стены и крыши?
Согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме.
В соответствии с нормами ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Таким образом, решение о передаче в пользование общего имущества, коим является стены и крыша дома, должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме и быть оформлено в виде протокола общего собрания. Такое решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Будущему «арендатору» в случае принятия общим собранием «положительного» для него решения, при этом совсем не обязательно заключать договор «аренды» с каждым собственником. Протокол общего собрания и будет являться основанием правоотношений, возникших между «арендатором» * и собственниками-арендодателями. Стоит помнить, что собственником квартир, занимаемых гражданами по договорам социального найма, является муниципалитет и если в доме есть хоть одна неприватизированная квартира, в принятии решения «о передаче» должен участвовать соответствующий орган местного самоуправления.
* Оговоримся, что речь не идет о договоре аренды конструктивного элемента здания (об «аренде» мы говорим условно), ибо не происходит передача права владения и пользования стеной, крышей, на что указывал Высший Арбитражный суд РФ в Информационном письме от 11 января 2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»:
«. в рассматриваемом случае договор между собственниками помещений в многоквартирном доме и владельцем рекламной констукции передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора».
Как использовать денежные средства, уплачиваемые «арендатором» за пользование стеной или крышей дома, должно также определять общее собрание собственников помещений дома.
Таким образом, ни органы местного самоуправления, ни организации, оказывающие коммунальные услуги не вправе без согласия собственников помещений дома передавать (соответственно получать денежные средства по договору) в пользование (сдавать в аренду) общее имущества, принадлежащее в силу закона собственникам помещений в многоквартирном жилом доме.
Использование общего имущества собственников для размещения аппаратуры (тарелки, антенны и т.д.)
Все вышесказанное относится в полной мере и к проблемам размещения на крышах домов не только рекламных щитов, но и установки различного рода аппаратуры коммерческими организациями (принимающие, усиливающие сигнал устройства, тарелки, антенны… и т.д.).
Рекомендуем публикации по теме :
Адвокат Александр Отрохов, ПЦ «Логос», 2008 год
Существует ли на сегодняшний день аренда части крыши или ее можно только передавать в пользование?
Существует ли на сегодняшний день аренда части крыши или ее можно только передавать в пользование?
Ответы на вопрос:
это общее имущество собственников многоквартирного дома, поэтому решение об аренде и т.п.возможно только на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
Удачи вам и всего наилучшего.
Арендовать часть крыши в принципе можно, но если это крыша многоквартирного дома, то должно быть решение общего собрания собственников дома.
Если речь идет о многоквартирном жилом доме, то крыша является общим имуществом всех собственников жилых помещений. Следовательно, пользоваться ей имеют право все собственники без исключения.
Можно ли заключить договор аренды части крыши нежилого здания под установку антенны?
Ответы на уточнение:
В виду того что крыша является общим имуществом собственников жилого помещения, взять в аренду часть такого имущества можно только по согласованию со всеми собственниками, Для чего нужно собрать собрание собственников жилья и принять решение путем голосования.
В аренду часть крыши не можете взять, это общее имущество, ст.36 ЖК РФ. Однако, на общем собрании собственников можно решить вопрос о предоставлении Вам право пользования крышей для Ваших целей. Ст.44,46,48 ЖК РФ.
В данном случае непонятно кто будет арендодателем, потому как общее собрание им быть не может, обычно оно предоставляет такое право управляющей организации УК или ТСЖ, ТСЖ, ЖСК.
Похожие вопросы
Вопрос: на зем. участке выделенным под многоквартирный дом построен полуподзем. Ный гараж. У собственников гаража возник спор с жильцами многоквартирного дома касательно пользования верхней части гаража (крыши), т.к. крыша является частью зем. ельного участка под многоквартирный дом. Жильцы дома пользуются данной крышей, за которое они ничего не платят, своими действиями они наносят износ крыше гаража, оплата ремонта которой ложится на плечи собственников гаража. В этом и заключается спор, одни пользуются другие платят. Как оформить крышу гаража в пользование только собственников гаражных боксов?
У нас бюджетное учреждение. Помещение принадлежит на праве безвозмездного пользования от КУГИ, в соответствии с договором, мы не можем передавать его или часть в пользование третьим лицам. На нужно заключить договор либо соглашение с юридическим лицом на предмет кафе. На сегодняшний день у нас договор совместного использования помещения. Но в нем они усматривают Скрытую аренду. Верхушки предлагают договор простого товарищества (совместной деятельности) меня смущает, что п. 2 ст. 1041 гласит о сторонами договора простого товарищества, заключаемого для предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели или коммерческие организации. Что делать?
Добрый день) скажите пожалуйста у нас сложилась такая ситуация: я госслужащий являюсь собственником нежилого помещения, данное помещение передано мной по договору безвозмездного пользования моему отцу, который является ИП и сдаёт помещение в аренду) в настоящее время отец обратился в органы Росреестра для регистрации договора аренды части вышеуказанного помещения, ему отказали в регистрации договора аренды пояснив это тем, что я не могу передавать помещение по договору безвозмездного пользования и должна либо как собственник от своего имени заключать договоры аренды или передать помещение отцу по договору управления) получается я нарушаю закон передавая помещение в безвозмездное пользование отцу?
Правда ли,чтобы переоформить землю из аренды в собственность можно только спустя 3 года пользования этой землей в аренде? Или мы можем оформить аренду и сразу же подать документы на собственность?
Аренда крыши под антенну сотовой связи на крыше многоэтажного дома. Какая стоимость аренды?
В частном доме на 2 хозяев старая крыша (течет, сгнили доски). Сосед в ремонте не заинтересован. В моей собственности 3/4 дома, хочу менять крышу над своей частью. 1/4 часть крыши соседа останется в прежнем виде. Подскажите, имею ли я право на ремонт своей части и как заставить соседа отремонтировать свою часть крыши?
Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году
Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.
Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.
Налоги
Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.
«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.
Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.
Штрафы
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Проверки
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Сash is the king
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Проблемы заключения договоров аренды крыши
Согласно п.1. ст.607 ГК РФ в аренду передаются земельные участки, различные обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт, а так же другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).
Является ли, в частности крыша здания не потребляемой вещью? Мнения в юридической литературе разделились. Некоторые считают, что, так как крыша является конструктивным элементом здания, то вещью она не является, соответственно и оформить договор аренды на крышу нельзя.
Есть и другие мнения, например Е. Суханов говорит о том, что вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, которые имеют экономическую форму товара.
Высокая потребность вовлечения в хозяйственный оборот крыш всем известна ( размещение специального оборудования для сотовых компаний, размещение рекламных конструкций и даже мест досуга – кафе и ресторанов).
Если рассматривать крышу как часть вещи (здания), то опять же однозначного мнения в литературе до сих пор нет.
К договору аренды о предоставлении права пользования конструктивным элементом недвижимого имущества применяются различные конструкции. В частности распространено заключение договоров о предоставлении права пользования конструктивным элементом объекта в целях размещения наружной рекламы, признавая при этом близость данной сделки к договору аренды.
Однако Гражданский кодекс не содержит такого вида обязательств, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а не нормами об аренде. А это значит, что при возникновении спорных ситуаций, набор юридических инструментов для защиты арендатора будет ограничен лишь обобщающими положениями ГК РФ.
Однако, данная правовая конструкция (при условии долгосрочных отношений сторон договора) представляет собой сделку с недвижимостью, которая подлежит регистрации в установленном порядке. Однако, регистрация прав на конструктивные элементы (крыша, стены здания) пока не предусмотрена нашим законодательством.
Позиция Высшего арбитражного суда РФ – договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует конструктивный элемент этого здания, для рекламных целей не является договором аренды. Вывод был сделан на основании того, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы передаваться в аренду отдельно от здания.
Однако, в разных регионах, суды выносят решения, которые допускают передачу в аренду части конструктивного элемента здания. В определенных ситуациях суды признают право сторон (арендатора и арендодателя) регламентировать отношения по пользованию (например, стен здания) для размещения рекламных конструкций, на основании 34 главы ГК РФ.
Обращает на себя внимание тот факт, что суды, рассматривая споры по аренде отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений, выделяют ситуации, когда в аренду передается не только сам элемент здания, но и нежилые помещения, расположенные в нем.
Также, существует практика, в случае передачи в аренду нежилых помещений в здании, а также внешней стены используемого объекта недвижимости, суды признают такие сделки не противоречащими действующему законодательству.
Итак, действующая нормативная база ограничивает гражданский оборот частей объектов недвижимости, вынуждает контрагентов заключать вместо договора аренды договор о предоставлении права пользования конструктивным элементом недвижимого имущества, что является мягко говоря, не очень выгодным решением для арендатора.
Единственной рекомендацией в описанной ситуации, пожалуй, является тщательная проработка условий договоров о пользовании элементами объектов недвижимости.
Конечно, желательно, чтобы законодательно было закреплено возможность аренды не только здания или отдельного помещения, но и конструктивного элемента как вещи и разработать механизм государственной регистрации договоров аренды, частей объектов недвижимости, включая и сделки купли-продажи конструктивных элементов зданий и сооружений.
Новости
Росреестр Прикамья информирует
Надо ли регистрировать аренду крыши или фасада здания? Росреестр отвечает
На сегодняшний день крыши домов, как и их стены, все чаще используются для размещения на них рекламы, антенн и прочих устройств. Нужно ли их регистрировать в Едином государственном реестре недвижимости?
Комментирует ситуацию Елена Передернина, начальник отдела регистрации договоров участия в долевом строительстве Управления Росреестра по Пермскому краю:
«Стены и перегородки, перекрытия, кровли (крыши), полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и электротехническое оборудование представляют собой конструктивные элементы здания и не являются обособленными, самостоятельными объектами недвижимости.
Учитывая, что отдельные конструктивные элементы здания не являются объектами недвижимого имущества (частями объектов недвижимости), права на такие объекты, а также ограничения прав в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не подлежат государственной регистрации.
При этом хотелось бы обратить внимание, что допускается передача отдельных частей здания в пользование, соответственно может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Вместе с тем, указанный договор в силу закона не подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости».
Об Управлении Росреестра по Пермскому краю
Пресс-служба Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Пермскому краю