можно ли строить на болоте многоэтажный дом

Росреестр разъяснил правила строительства домов на берегу водоемов

Из-за пандемии COVID-19 многие стали задумываться о переезде за город. В результате спрос на загородное жилье существенно вырос — люди продолжают скупать не только готовые дома, но и участки под строительство. При этом часто предпочтения отдаются землям на берегу озер и рек.

Росреестр разъяснил, с какими ограничениями можно столкнуться при строительстве жилого дома рядом с водоемом и какие моменты необходимо учитывать.

Береговая полоса

Согласно Водному кодексу России, границей любого водного объекта принято считать береговую линию. Она определяется в зависимости от его масштаба:

Береговой полосой называют земли общего пользования вдоль береговой линии. Ее ширина составляет в среднем 20 м. Исключение — реки и ручьи протяженностью не более 10 км, их береговая полоса сужается до 5 м, говорится в разъяснениях Росреестра.

В ведомстве отмечают, что граждане вправе находиться на территории береговой полосы, передвигаться по ней, заниматься любительским рыболовством, а также причаливать к берегу. А вот приватизировать участки в пределах береговой полосы нельзя (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса). Также здесь запрещено строительство частных домов. За пределами береговой полосы водоохранной зоны уже можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства, при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.

Водоохранная зона

В отношении водных объектов могут быть установлены водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (п. 13-14 ст. 105 Земельного кодекса), следует из материалов Росреестра. В обеих действуют особые условия использования территорий.

Водоохранная зона примыкает к береговой линии водоема. Для защиты водного объекта на этой территории действует специальный режим хозяйственной и другой деятельности. Такая деятельность не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод, но должна способствовать сохранению среды обитания объектов животного и растительного мира, подчеркнули в ведомстве.

Ширина водоохранной зоны у моря — 500 м, а у рек или ручьев она зависит от протяженности. Так, у ручья длиной меньше 10 км водоохранная зона составляет 5 м, от 10 до 50 км — 100 м, а у реки протяженностью от 50 км и больше — 200 м. У озера с акваторией менее 0,5 кв. км ширина водоохранной зоны 50 м.

Что запрещено в границах водоохранных зон:

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, в которых действуют дополнительные ограничения. Их ширина устанавливается в зависимости от уклона берега. Самая большая ширина прибрежной защитной полосы — у рек, озер и водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение. Она составляет 200 м.

Помимо уже обозначенных запретов, в границах прибрежных защитных полос нельзя:

Можно ли строить рядом с водоемом

Участок в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы приобрести можно. Он может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон также можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д. Их полный перечень указан в п. 16 ст. 65 Водного кодекса.

Исключение — если открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны. На таких территориях жилищное строительство запрещается или ограничивается.

Если граждане в водоохранной зоне занимаются садоводством или огородничеством для собственных нужд и у них отсутствуют очистные сооружения или канализация, они могут использовать у себя сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов. Но если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, он должен иметь либо центральную канализацию, либо индивидуальные очистные сооружения, объясняет Росреестр.

Источник

Как построить небоскреб «на болоте»?

Когда начиналась стройка «Лахта центра», здания весом почти в 600 тысяч тонн, один из главных вопросов от наблюдателей был связан с представлением о том, что «Петербург стоит на болоте» и строить здания категории «супертяж» тут нельзя в принципе — засосет.

В ту пору ходило множество теорий. В топ, пожалуй, можно вынести пару апокалиптических сценариев о том, что «башня продавит землю до магмы», и «башня сползет в Финский залив, поднимет цунами и гигантская волна смоет „Зенит-Арену“ и все остальное. Может даже так:

Стоит ли веселится над этими гипотезами? Пригоден ли грунт в Петербурге для зданий-тяжеловесов? Если нет, то какие технологии позволяют все же сказать „да“? Если да, то откуда тогда взялось представление про „болото“?
Предлагаем разобраться в серии тематических постов. Начнем с грунтовой обстановки в городе — ведь именно она являет благодатную почву для „болотных споров“. Дальше перейдем собственно к проекту.

Строительный парадокс Петербурга: вода в грунте не враг, а союзник

Первое, что приходит в голову при обсуждении вопроса о несущей способности грунтов — это обратится к исторически сложившемуся опыту. Как „на болоте“ отстроили целый город?

Постройка берегового устоя для Нового Исаакиевского моста. Литография по рисунку Треттера (Источник)

Итак, Санкт-Петербург возник на ровных, «мшистых, топких берегах» дельты Невы. Точней не скажешь — до 75% территории, разлинованной под создание Северной Венеции, было заболочено.

Одна из карт местности, 17 век. (Фото отсюда)

Вроде бы с грунтами действительно „не повезло“. Но строители тогда об этом сильно не задумывались — просто строили, благо, добытые опытным путем методы позволяли. Методы перенимали в том числе из любимой Петром Голландии, где с грунтом было не лучше, а со зданиями — все в порядке.

Королевский дворец в Амстердаме и по сей день уверенно держится на своих 13.5 тысячах деревянных свай. (Фото отсюда)

Петербургское строительство начиналось с лежневых фундаментов из дубовых бревен, которые предварительно вымачивали — то есть „морили“ в воде для повышения прочности древесины. Мореные сваи длиной 6-8 метров вбивали в грунт, для его уплотнения, и покрывали „свайное поле“ деревянным же настилом.

Вид деревянных свай (Кеннигсберг, фото отсюда)

Другой вариант петербургских фундаментов – в траншею на основу из лежней укладывали бутовый камень (известняк, гранит).

Пример бутового фундамента

По сей день большинство зданий исторического центра стоят на фундаментах таких типов. Вы не ошибетесь, если предположите деревянные лежни или бутовый камень под домами на Исаакиевской площади, Невском проспекте.

И под Московским вокзалом тоже. В середине 20 века деревянные лежни под зданием антисептировали, законсервировали, грунт укрепили.

Уже наши современники выяснили, что водонасыщенная почва для такого рода фундаментов — не враг, а союзник. Грунтовые воды оберегают деревянные сваи и лежни от разрушения, препятствуя соприкосновению с воздухом. Во времена, когда здания возводились, строители этого еще не знали. Выходит, что простоять века петербургским постройкам помог „плохой“ грунт. Вот такой парадокс.

Супертяжи: Исаакиевский собор

Два века петербургские здания росли не выше отметки 23,4 м. Красная линия — карниз Зимнего дворца. Нарушитель — Исаакиевский собор, чья высота 101,5 м превысила регламент в 4 раза.
Он же, с весом в 300 тысяч тонн, стал пионером в супертяжелой категории.
Творение Монферрана доказало, что строить высокое и тяжелое можно даже на слабом грунте. Как?

Ключевой момент — массивность конструкций храма обеспечила ему высокую пространственную жесткость. Стены собора в толщину — от 2,5 до 5 м, своды — 1,25 м. Пирамидальность помогла распределить давление постройки на грунты.

Одна из 49 литографий Монферрана, повествующих о строительстве.

Способ обустройства фундамента технологически не отличался от описанных выше, но потрясал масштабом работ.
Глубина котлована — 5 м. В нем — 37 тысяч деревянных свай!

Из них 24 000 штуки, длиной от 6,3 до 8,4 м., установили строители из „команды“ Монферрана.
13 000 свай, длиной от 8,4 до 10,5 м. — досталось в наследство от собора-предшественника — того, который был построен по проекту Ринальди, но оказался „неудачным“. Наследство, к слову, вышло боком — именно этот свайный участок впоследствии оседал опережающими темпами, вызывая деформации.

Грунт между сваями уплотнен щебенем и пролит известково-песчаным раствором.
Сверху уложены известняковые плиты и гранитные блоки. Толщина плиты — 7,5 м., а вес — 100 тыс. тонн! — треть от веса собора.
Эти параметры останутся непревзойденными до окончания эры деревянно-бутовых фундаментов.

Когда город начал расти вверх

Высота советских построек в Петербурге оставалась дореволюционной всю первую половину 20 века. В том числе и потому, что геотехнологии не менялись.
В 60-х годах появились забивные железобетонные сваи, фоновая застройка сразу сделала скачок до 14 этажей. В 1975 сданы два 22-этажных дома- „пластины“, ростом по 76 метров.

22-этажки у площади Победы (конец Московского проспекта) (Фото отсюда)

Во второй половине 1990-х к нам пробиваются современные зарубежные геотехнологии.
Новые фундаменты — новые высоты. Сегодня в Петербурге более 3,5 сотен зданий ростом от 75 до 100 метров. Еще не небоскребы, но может для податливых грунтов и это уже — перебор?

Что находится под Петербургом

В вопросе о пригодности мягких почв для небоскребов без гранита научных знаний не разобраться.
Обратимся „к Марксу“.

Слово «грунт» происходит из немецкого языка и обозначает «основу». Это не только почва или земля под нашими ногами.

Грунтовый пласт в разрезе

Грунт — многокомпонентные динамичные системы (горные породы, почвы, осадки и техногенные образования), рассматриваемые как часть геологической среды и изучаемые в связи с инженерно-хозяйственной деятельностью людей. (ГОСТ 25100-2011)

(Источник)

Типичный грунт в пойме Невы имеет такие напластования (цитируется по д.т.н, проф. Алексееву С.И.):
1. Техногенные отложения мощностью 2-3 м.

К техногенному грунту относят культурный слой (Фото отсюда)

2. Дельтовые отложения (пески от пылеватых до средней крупности переслаивающиеся и выклинивающиеся между собой) мощностью до 5-6 м.

3. Морские отложения (супеси и суглинки от мягкопластичной до текучей консистенции) мощностью до 12-16 м.

4. Ледниковые моренные отложения в виде суглинков и супесей тугопластичной консистенции, расположенные на глубине от 20 м.

Для морены характерны еще и вот такие валуны — на стройке „Лахта центра“ с ними пришлось „повоевать“. Этот представитель сфотографирован в Ломоносовском районе Петербурга, фото отсюда.

А что находится ниже минус 20 метров?

Щит и платформа

Петербург находится в зоне сочленения Балтийского (Фенноскандинавского) щита и Русской (Восточно-Европейской) платформы.

Краевой шов между Балтийским щитом (сам щит обозначен цифрой 1) и Русской платформой (Источник)

Балтийский щит состоит из твердых кристаллических пород. А платформа имеет двухэтажное строение. Нижний этаж — это тоже кристаллические породы самого древнего архей-протерозойского возраста (4-2,5 млдр. лет назад) – граниты, гнейсы, диориты и др.

Эти камни — из эпохи зарождения жизни на земле.

В пределах Петербурга кристаллический этаж залегает глубоко — от минус 140 м в Курортном районе до минус 300 м на юге города.

Как среду размещения подземных объектов этот этаж пока не рассматривают, по понятным причинам — слишком глубоко.

Верхний этаж состоит из осадочных пород. Они разные по возрасту, происхождению, составу, состоянию и свойствам. Подход к оценке их устойчивости, соответственно, тоже разный.

Тут обратимся к анализу „Инженерно-геологических условий Санкт-Петербурга“, выполненному группой под руководством проф., доктора г.м.н. Дашко.

Итак, в северной и центральной частях города под четвертичным слоем (т.е. — сформировавшимся в современную геологическую эпоху) залегают верхнекотлинские глины верхнего венда. Они же есть и на юге, под нижнекембрийским слоем.

(Источник)

Мощность этих отложений от 12-20 м до 95-126 м.

Верхнекотлинские глины представляют собой плотные (плотность 2,17-2,24 г/см3) твердые алевритовые (пылеватые) тонкослоистые разности зеленовато-серого цвета.

А вот плотность кристаллических скальных грунтов: от 1,2 до 2,5 г/см3 (ГОСТ 25100-2011).

Из сравнения ясно, почему в рассказе мы так долго копали до этих глин. Они — наиболее устойчивая из доступных среда для размещения подземных сооружений. И ничего общего с „болотом“.
Именно в верхнекотлинских глинах проложены глубокие канализационные коллекторы, там же — основная часть тоннелей и станций петербургского метро.

Поездка на метро — путешествие сквозь верхне-вендский период (Фото отсюда)

„Верхнекотлинские глины часто называют «протерозойскими», что не совсем точно. Их возраст – верхний венд (верхний отдел протерозоя) — интервал 680±20 — 570±20 млн. лет. Это одни из самых древних отложений планеты“

Строительство осадочное и безосадочное

Конечно, эталонным для высотного строительства считается скальный грунт.
Такой, как под Нью-Йорком. Там до него — всего 10-20 метров. Толщу (которую и толщей-то не назовешь) осадочных отложений проходят неглубокими сваями.

Фото с проведения подземных работ в центре Нью-Йорка дает наглядное представление о качестве грунтов, дающий возможность безосадочного строительства. (Фото отсюда)

В Петербурге, как мы установили, до скального основания (это нижний „этаж“ Русской платформы) — в среднем, 200-метров и его невозможно использовать в качестве несущего слоя.

Осадочное строительство многого требует от конструкции высотных зданий: надо обеспечить пространственную жесткость и устойчивость. Конструкция должна сопротивляться не только сжимающим, но и изгибным и крутящим нагрузкам. Такими свойствами обладают каркасы из металла или железобетона. В мировой практике это взяли на вооружение с первой трети двадцатого века.

Петербург — не единственный город, где приходится строить, опираясь на осадочные отложения. Прекрасно чувствуют себя на таком основании небоскребы Франкфурта-на-Майне и Берлина. Слабы грунты и в Китае. Например, в Шанхае, для точечного небоскреба делают большой подиум в виде мощной коробки, для снижения нагрузки на грунт. Сам небоскреб 50х60 метров, а под ним — подиум 20-30 тыс. квадратных метров. Под коробкой — еще и сваи.

Небоскребы Шанхая — не только на мягком грунте, но еще и расположены кучно. (Фото отсюда)

Так что с небоскребом „на болоте“?

В 2013 году на площади Конституции первый петербургский небоскреб-таки возвели.Им стал „Лидер Тауэр“, 140 метров, 42 этажа. До официального „небоскребного“ статуса он не дотягивает совсем немного — 10 метров, но думаем, в обсуждаемом контексте на это можно закрыть глаза.

„Лидер Тауэр“. Кстати, высотное здание именно тут, между двумя корпусами ЛенЭнерго, планировалось еще в 1980-х. Фото пользователя Black_Man с форума skyscrapercity.com

О конструктивных особенностях авторы проекта сообщают:

„В фундамент башни вбито порядка 800 свай, которые опираются на твердый слой глины. В центре здания – ядро жесткости, в котором размещены лифтовые шахты. Шаг колонн – 6х6 м“

Фундамент башни „Лидер Тауэр“ сфотографировал Flatron, тоже с форума skyscrapercity.com

Конструкция надземных уровней. Фото оттуда же, автор — Star2007

До июля 2016 „Лидер Тауэр“ был самым высоким зданием в городе (без учета телебашни), затем его обогнал „Лахта центр“. Вот тут-то и начинается самое интересное. Такого давления, как в Лахте, петербургский грунт еще не испытывал. Но об этом — в следующий раз.

Читайте в новой „серии“ — кто исследовал пригодность грунта под «Лахта центром», зачем исследователи копали до минус 150 метров, нашли ли они Балтийский щит и вообще как там, внизу?

Источник

Город на болоте: где безопасно строить жилье

Недавно Смольный фактически признал, что земля на намыве Васильевского острова имеет неблагоприятные характеристики для застройки. LIVING спросил у экспертов, где ещё в Северной столице проблемы с грунтами, и что должен сделать застройщик, чтобы обезопасить в будущем свои объекты. Попутно наши собеседники вспомнили примеры из недавнего прошлого, к чему приводило пренебрежение качественными изыскательскими и проектными работами.

Проект планировки приняли «на воде»

Намыв на Васильевском острове

Приморский район Петербурга

Проблемы старых районов

Низкое качество грунтов в центре города связано, в том числе, и с руслами подземных рек, пояснил LIVING`у эксперт-аналитик Европейского железнодорожного агентства (ERA) Роман Мюнге. Но русла эти проходят и в стороне от водонасыщенных грунтов. Самое известное из них проходит рядом с Парком 300-летия Петербурга, через Серафимовское кладбище к Аэродромной улице, далее через Удельный парк на юго-восток в район размыва между «Лесной» и «Площадью Мужества». Затем оно уходит в сторону проспекта Маршала Блюхера, к Полюстровскому.

Печальные примеры

Ещё один похожий случай произошёл на Яхтенной улице. В начале 2000-х годов там построили жилую многоэтажку. Коллектив Улицкого дал рекомендацию делать сваи глубиной 22 метра, но застройщик решил сэкономить и обойтись 7 метрами. В результате дом имеет большую осадку. За его состоянием приходится наблюдать и по сей день.

Не экономить и не мухлевать

Опрошенные нами эксперты, в целом, соглашаются, что более или менее приличные грунты находятся как раз на окраинах Петербурга, где ведётся самое массовое жилищное строительство. Но и там тоже есть свои сложности. К примеру, здание возводится на глубоких сваях, а фундамент подземного паркинга устраивается независимо и представляет собой бетонную плиту. Когда проектировщиком не учитываются инженерно-геологические условия, конструкция может просто-напросто «всплыть».

Меры предосторожности

При выборе квартиры в новостройке простому обывателю практически невозможно понять, насколько качественные фундаменты того или иного дома и на каких грунтах он построен. Но эксперты всё же советуют, как минимум, изучить всю доступную проектную документацию, связанную с фундаментами. Желательно, чтобы они были свайными. Также необходимо проверить, прошёл ли проект экспертизу, есть ли у застройщика, подрядчика и проектировщика все необходимые лицензии, а также получено ли разрешение на строительство и, если рассматривается готовый объект, на ввод в эксплуатацию, ознакомится с Замечаниями комиссии. Насколько опасны они для жильцов, каковы сроки устранения недостатков.

Источник

Можно ли строить на болоте многоэтажный дом

В рамках рубрики «Вопрос–ответ» Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.

За время пандемии у россиян кардинально изменился жизненный уклад, и многие стали задумываться о покупке собственного земельного участка за городом. При этом часто предпочтения отдаются участкам на берегу водоемов.

В этом материале расскажем, с какими ограничениями можно столкнуться при строительстве жилого дома в прибрежной зоне и какие моменты необходимо учитывать.

Береговая полоса: что можно, а что нельзя

Согласно Водному кодексу РФ, границей любого водного объекта принято считать береговую линию. Она определяется в зависимости от его масштаба:

Береговой полосой называют земли общего пользования вдоль береговой линии. Ее ширина составляет 20 метров. Исключением являются реки и ручьи протяженностью не более 10 км, их береговая полоса сужается до 5 метров.

Граждане вправе находиться на территории береговой полосы, передвигаться по ней, заниматься любительским рыболовством, а также причаливать к берегу.

Обращаем внимание! Приватизировать, то есть выкупить у государства участки в пределах береговой полосы, нельзя (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса). Индивидуальное жилищное строительство в пределах береговой полосы также не допускается. А вот в водоохранной зоне за пределами береговой полосы можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства, при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.

Водоохранная зона: что следует учитывать при строительстве

В отношении водных объектов могут быть установлены в том числе такие виды зон с особыми условиями использования территорий, как водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (п. 13-14 ст. 105 Земельного кодекса).

Водоохранная зона примыкает к береговой линии водоема. На этой территории действует специальный режим хозяйственной и иной деятельности с целью защиты водного объекта. В частности, такая деятельность не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод, сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.

ВАЖНО! В границах водоохранных зон запрещается:

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территории которых вводятся дополнительные ограничения. Их ширина устанавливается в зависимости от уклона берега. При обратном или нулевом уклоне она составляет 30 метров. Самая большая ширина прибрежной защитной полосы у рек, озер и водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение. В этом случае она составляет 200 метров.

Помимо уже обозначенных запретов, в границах прибрежных защитных полос нельзя:

Обращаем внимание! Участок, находящийся в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, приобрести можно. Он может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон также можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т.д. Их полный перечень указан в п. 16 ст. 65 Водного кодекса.

Исключениями являются случаи, когда открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны. На таких территориях жилищное строительство запрещается или ограничивается на основании санитарных правил и норм, установленных законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Если граждане в водоохранной зоне занимаются садоводством или огородничеством для собственных нужд, и у них отсутствуют очистные сооружения или канализация, они могут использовать у себя сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов. Однако если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, здесь должна быть либо центральная канализация, либо индивидуальные очистные сооружения.

Также стоит помнить, что за нарушение водного законодательства предусмотрена административная и уголовная ответственность.

Как проверить, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны?

Чтобы узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны, можно воспользоваться одним из этих способов:

1. Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра», в офисах МФЦ, а также на портале Госуслуг.

Если участок не входит в границы зоны с особыми условиями использования территории (которой в данном случае является водоохранная зона), то напротив соответствующей графы в выписке будет указано «данные отсутствуют». Если же наоборот, то будет указано, что участок расположен в границах водоохранной зоны.

2. Воспользоваться онлайн-сервисом «Публичная кадастровая карта». Для отображения границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос нужно выбрать пункт «Слои» в панели инструментов в левом верхнем углу. Далее отметить «Зоны с особыми условиями использования территорий» и в выпадающем списке поставьте галочку на слое «Зоны охраны природных объектов». Нужно увеличить карту, и территории этих зон будут обведены широким салатовым контуром. В окне поиска следует найти недвижимость по кадастровому номеру или адресу участка.

Обращаем внимание! Границы водоохранной зоны отображаются только если координаты ее границ внесены в ЕГРН. Их установление и внесение в реестр крайне важно, так как предупреждает риск возникновения нарушений при предоставлении юридическим и физическим лицам земельных участков, фактически попадающих в границы таких зон. О том, как внести координаты границ земельного участка в ЕГРН, читайте в материале нашей рубрики «Вопрос – ответ».

Источник