на чем можно заработать в 2021 на перепродаже

Грабли: поддельный интернет-магазин с китайскими товарами

Нашел сайт, который предлагает зарабатывать на перепродаже китайских товаров через интернет. Называется «Онлайн Bazar». О таком бизнесе я уже слышал: люди заказывают товар оптом в Китае и продают в России. Но подробностей не знаю.

Протестируйте, пожалуйста, этот сервис.

Сергей, вы правы, зарабатывать на китайских товарах можно, но реальный бизнес устроен по-другому : например, люди оптом заказывают товары на «Алиэкспрессе» и продают с наценкой через сайты объявлений.

«Онлайн-базар» и другие подобные сайты предлагают купить товар у них и в один клик продать его кому-то еще. Это выглядит подозрительно. Чтобы проверить сервис, я создам аккаунт, куплю самый дешевый товар и попытаюсь заработать на его продаже.

Как победить выгорание

Что предлагает сервис

На сайте продают разные товары: технику, парфюмерию, детские игры, аксессуары. Пользователю предлагают выкупить товар по низкой цене, а потом система якобы автоматически найдет человека, которому его можно продать в несколько раз дороже. Прибыль обещают перечислить на банковскую карту после первой же продажи.

Полевые испытания

Для регистрации я ввел несуществующий адрес электронной почты. Сайт это нисколько не смутило: я без проблем вошел в личный кабинет. А я напрягся: вдруг забуду пароль, а в личном кабинете останутся мои деньги? Кнопки восстановления пароля я тоже не нашел. Сайты честных компаний всегда проверяют адрес электронной почты клиента, чтобы тот мог получить ссылку для восстановления забытого пароля.

Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Как я пытался вывести прибыль

Я решил узнать, выплатят ли мне деньги, когда наберется требуемая сумма. Для этого я открыл исходный код страницы — в браузере «Хром» для этого нужно нажать правой кнопкой мыши на странице и выбрать «Посмотреть код». В коде находится текст сообщений, которые сайт выдает в разных ситуациях. Они написаны на обычном русском языке, а не на каком-то машинном.

Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Задним умом

Вот основные признаки, которые помогут с легкостью распознавать подобные схемы в будущем.

Слишком доходные схемы заработка. Мошенники радуют своим великодушием. В этом примере они предлагают получить в семь раз больше, чем вы заплатите за «покупку товара». Непонятно, почему владельцы сайта делятся деньгами, а не перепродают товары сами.

Мгновенное обогащение. Чтобы не отпугнуть жертву, схему заработка делают максимально быстрой. В то время как инвесторы ждут прибыли месяцами или даже годами, мошенники предлагают получить доход всего в пару кликов.

Дайте денег, чтобы мы вам дали денег. Всегда найдется причина, почему вы должны заплатить, чтобы получить свой «доход»: например, бесконечные и внезапные комиссии, про которые ни слова не было на предыдущих страницах.

Отсутствует проверка пользователя. Сайтам мошенников важно, чтобы жертву ничто не отвлекало. Поэтому путь до оплаты должен быть как можно короче: никто не будет проверять ваш адрес электронной почты или номер телефона. Можно написать любую белиберду — и сайт все равно вас зарегистрирует.

А вот номер банковской карты, чтобы списать деньги, проверят обязательно.

Если сталкивались с другими разводами, пишите. Прищуримся.

рубрику «под прищуром» можно перевести в формат получасовых вебизодов каждый из которых будет посвящен очередному лохотрону.

Дайте мне сайт с двумя кнопками «Выкупить» и «Продать» и я стану самым богатым человеком на земле (с) Джефф Безос

Vladimir : я с вами согласен, сайт с двумя кнопками

Даже не ноутбуки, видеокарты или майнеры? Мельчает бизнес, уже и на 340р согласны

ВКонтакте сейчас очень популярно: предложение помочь вывести выигрышь с сайта 1xbet.
Якобы чнловек профи в ставках и предлогает 50% от суммы выигрыша у этого букмекера.

Схема проста: делается копия сайта букмекера 1xbet. И на него устанавливают систему регистрации в 1 клик: без телефона и без электронной почты. Просто нажали на кнопочку и вам выдали логин с паролем.

Далее вы должны этот логин и пароль прислать этому щедрому господину или госпоже и он закидывает сам 10000р на счет. После чего он якобы играет и выигрывает. В течении пары недель.

После этого он резко предлагает выплатить ему 10000р, якобы потому, что не доверяет. И боится, что я улизну с деньгами и ничего ему не дам.

Источник

Самозанятым: какой товар продавать можно, а какой нет?

Самозанятые — это физлица, которые работают на себя. Государство придумало для них мягкий налог на профессиональный доход — не более 6%. А ещё освободило от целого вороха предпринимательских забот — взносов в Пенсионный фонд, деклараций, бухгалтерии и касс.

Но вместе с плюшками государство ограничило формат бизнеса самозанятых.

⛔ Одно из ограничений — по товару. Самозанятые не могут продавать чужой товар. А товар собственного производства не должен попадать под акциз и маркировку. Иначе налоговая снимет с НПД и начислит 13% НДФЛ — и физлицу, и действующему ИП.

Разбираемся, что такое товар собственного производства и что нельзя продавать из-за акцизов и маркировки. Бонусом — как быть с этикетками и ценниками на товар, который сделал самозанятый

Товары собственного производства — можно, перекупленные — нельзя

Самозанятым нельзя перепродавать чужой товар. Исключение — продажа личных вещей, например, старой одежды или автомобиля через Авито. Правило — из п. 2 ч. 2 ст. 4 Закона о налоге на профессиональный доход.

Чужой товар — это который закупили у поставщика, а потом как есть выставили на продажу в соцсети, интернет-магазине или обычном магазине офлайн.

❌ Купить в Икее 100 заварочных чайников, привезти в свой город и продать дороже в магазине самозанятому нельзя.

❌ Набор из чужих товаров — не свой товар. Купить оптом шампуни и бальзамы, сложить в коробку с бантом и продать в розницу как подарочный набор — нельзя. Это перепродажа.

❌ Продавать купленные запчасти, сырье и материалы нельзя. Перепродажу запчастей для машин Минфин запретил напрямую в Письме № 03-11-11/91220.

❌ Совмещать продажу своих и чужих товаров тоже нельзя. Разнообразить ассортимент магазина собственной бижутерии чужим хэндмэйдом и фурнитурой для рукоделия от поставщика не выйдет. Закон не разрешает платить со своих товаров НПД, а с остальных другой налог.

Товар собственного производства самозанятым продавать можно. Так пояснил Минфин в Письме № 03-11-11/95715.

Собственный товар не обязательно создается с нуля. Покупать материалы, заготовки и даже другой товар для переработки можно. Главное, чтобы в итоге получился новый товар.

✅ Можно закупать товар, улучшать его и продавать. Купить заварочный чайник в Икее, разрисовать и продать — можно.

✅ Купить материалы и создать новую вещь — можно. Например, из ткани и каркасов сделать кресла.

✅ Подключить к производству помощника — можно. Купить листы бумаги, нарисовать рисунок, сверстать макет и напечатать плакат в типографии — нормально.

По некоторым товарам уже высказывался Минфин. НПД разрешили применять, если самозанятый:

✅ делает флористические композиции и букеты из цветов — Письмо № 03-11-11/15055;

✅ собирает компьютеры из запчастей — Письмо № 03-11-11/92485;

✅ изготавливает электротовары, в том числе из материала заказчика — Письмо № 03-11-11/101162;

✅ и даже собирает и сдаёт лом черных и цветных металлов — Письмо № 03-11-11/112575.

Подакцизные и маркируемые товары — нельзя

Самозанятым нельзя продавать подакцизные и маркируемые товары. Даже сделанные своими руками дома или на подсобном хозяйстве. Производство таких товаров под особым контролем государства. Это ограничение из п. 1 ч. 2 ст. 4 Закона о налоге на профессиональный доход.

❌ Подакцизные — это товары, за которые платят дополнительный налог — акциз. Потому что они могут навредить здоровью человека и экологии.

Подакцизные товары перечислены в ст. 181 НК РФ:

— этиловый спирт в чистом виде;

— спиртосодержащая продукция с долей этилового спирта более 9%;

— алкоголь с долей этилового спирта более 0,5% — домашние вино, пиво, медовуха, ликёр, сидр и водка, виноградное и фруктовое сусло, порошок для вина;

— табачная продукция — к примеру, самодельный кальянный табак;

— автомобили и мотоциклы;

— бензин, дизельное топливо и моторные масла.

❌ Маркируемые — это товары, на которые наносят специальный код и регистрируют в системе мониторинга Честный ЗНАК. Так государство отслеживает некачественный и контрафактный товар.

— духи и туалетную воду;

— постельное белье, кухонный текстиль;

— фотоаппараты и лампы-вспышки;

Список маркируемых товаров постоянно растёт. Следить за ним можно на сайте Честный ЗНАК.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Нужна ли этикетка на товар и уголок потребителя

ИП и организациям обязательно писать на товаре состав, вес, срок годности и другие сведения о товаре. А еще вешать на товар ценник. Так нужно, чтобы покупатель видел, что берёт и сколько это стоит. Это требования из ст. 10 Закона о правах потребителей.

Для самозанятых физлиц нет требования вешать на товар этикетуку и ценник. Но это можно сделать по желанию и из любви к покупателям.

А вот для ИП на НПД требование об этикетке и ценнике обязательно. И повышенная ответственность к продажам потребителям тоже. В частности ИП на НПД обязаны делать уголок потребителя — так пишет налоговая.

Однако самозанятые физлица обязаны выдать покупателю чек — ст. 14 Закона о налоге на профессиональный доход.

И вот в чеке обязательно писать свои ФИО и ИНН, наименование и цену товара. Так нужно, чтобы покупатель смог найти продавца и вернуть некачественный товар. Так могут сделать абсолютно все покупатели — по правилам из ст. 475 ГК РФ.

Статья актуальна на 28.02.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Источник

Сколько можно заработать на инвестициях в предметы из видеоигр

Опыт читателя Т⁠—⁠Ж

Этот текст написал читатель Т⁠—⁠Ж. Если вы тоже хотите поразмышлять о чем-то вслух и открыть свою дискуссию, заполните эту форму.

Я перепробовал разные способы заработка — от простого «трейда» до создания собственных ботов, но в итоге пришел к инвестированию в игровые предметы.

Я играю в онлайн-игры с 2009 года. Начинал с Counter-Strike: Source и Team Fortress 2, где-то в 2016 перешел в Counter-Strike: Global Offensive. Зарабатываю на играх с 2010 года — с момента, когда в Team Fortress 2 появилась возможность обмениваться друг с другом косметическими предметами.

Редакция предупреждает

Эта история — личный опыт читателя. Помните, что игровые платформы запрещают проводить сделки с виртуальными предметами из игр. А на площадках вы можете столкнуться с мошенниками и потерять свои деньги.

Как устроена торговля игровыми предметами

Team Fortress 2 стала первым онлайн-шутером, который добавил этот элемент в игру и задал тренд на торговлю и обмен вещами. Многие даже особо не играли, а занимались исключительно торговой деятельностью. Для Valve, компании-издателя игры, TF2 послужила тренировочным полигоном для обкатки механик обмена, чтобы в будущем ввести эту систему в их передовой и более популярный продукт — Counter-Strike: Global Offensive. У Counter-Strike культовый статус среди геймеров всего мира. Выходило много частей франшизы, в которые до сих пор играют люди и по которым все еще проходят турниры.

С чего все начиналось

Во времена учебы у меня было много свободного времени и я был готов тратить его на обмены предметами и поиск выгодных сделок и схем. Это приносило мне удовольствие и неплохие деньги. Мои первые шаги начались с TF2. Я играл, поэтому у меня уже были некоторые предметы — некий начальный капитал. Мне хотелось еще больше вещей для игры, а потом я понял, что они стоят денег и на этом можно зарабатывать.

Самыми ходовыми предметами для обмена в Team Fortress 2 были необычные шляпы — головные уборы с разными эффектами вроде язычков пламени или стаи мух, которые летают вокруг вас. Шанс найти такой предмет в кейсе очень мал, а чтобы открыть его, нужно еще купить ключ. На этих ключах как раз зарабатывает издатель игры — это те самые микротранзакции.

Чем старше я становился, тем меньше времени находил на сделки: появилась работа и обязанности. Занятие приносило все меньше удовольствия, но желание иметь дополнительный источник дохода не пропало. Какое-то время «Стим» кормил меня, принося не меньше 30 тысяч рублей в плохой месяц и 70—80 тысяч в хороший. В это же время я стал разбираться с новым для себя рынком — CS:GO. Я долгое время был наблюдателем: следил за обстановкой и смотрел, какие вещи дорожают и почему. TF2 удерживала меня своей простотой и понятностью, но после потери бота я полностью ушел из игры.

Экономика CS:GO

Есть куча статей по поводу масштабов рынка CS:GO с цифрами и прочими данными, я же скажу только, что рынок очень живой и денег там много. Экономика CS:GO развивается семимильными шагами, нога в ногу с киберспортом, и чем раньше вы «вошли», тем богаче вы сейчас. Игра действительно может стать основным источником дохода, в ней есть как минимум три пути развития.

Активный трейдинг. Вы покупаете предметы подешевле в одном месте и продаете подороже в другом. Львиную долю вашего времени будет занимать поиск и первого, и второго места.

Инвестиции. История значительно менее времязатратная, но требующая постоянной вовлеченности. Вы должны быть в курсе новостей команд, игроков, разработчиков и в целом присутствовать в инфополе игры.

Создание собственного сервиса. Это может быть сайт для сравнения цен на косметические модификации, магазин предметов или даже телеграм-канал с новостями игры.

Все три способа требуют довольно глубокого погружения в игру и киберспортивную сцену — кто владеет информацией на рынке CS:GO, тот и зарабатывает.

На чем я зарабатываю в CS:GO

На тот момент турнир был последним: цены на наклейки и прочую атрибутику еще не успели взлететь, а значит, это был подходящий момент для закупки. Конечно, можно брать стикеры прошлых турниров, но их стоимость уже в разы выросла, поэтому прибыль будет, скорее всего, меньше, а порог входа, напротив, выше. Логика покупки такая: покупаете наклейки топовых игроков, и с очень большой вероятностью в течение полугода цены на них поднимутся в 5—10 раз. Топ игроков раз в год составляет киберспортивный ресурс HLTV.

Другие наклейки в среднем показали рост от 300 до 1000% — я и мои друзья, которых я втянул в это дело, были очень довольны. На радостях мы даже написали телеграм-бота, чтобы нам было удобно следить за инвестициями. Он мониторил цены по всем позициям, в которые мы вложились, и считал прибыль, избавив нас от этой рутинной задачи.

Ставку в основном делаю на наклейки: атрибутика турниров прошлых годов показывает, что текущие цены — это не предел. Так что жду еще как минимум трехкратный рост по всем наклейкам. Тем более в этом году из-за пандемии турниры не проводят, поэтому, возможно, рост будет более стремительным.

У предметов, в которые я вложился, было несколько факторов роста:

Пополнение кошелька и вывод денег

Практически всю закупку предметов для инвестирования я производил на внутренней торговой площадке «Стим». Так как я уже давно варюсь в этой теме, то знаю, как пополнить кошелек на суммы примерно до 100 000 Р так, чтобы получить еще 10—30%. Это делается путем покупки ликвидных предметов со скидкой у сайтов-перекупщиков или частных продавцов. Их цель — вывести деньги из платформы, моя — завести деньги в платформу. Выходит взаимовыгодное сотрудничество.

Но никакой гарантии вы не получаете, так что нужно все тщательно проверять. Методов обмана огромное количество, поэтому совсем новичку я бы вообще не рекомендовал пополнять кошелек не через сам «Стим».

Официально вывести деньги из «Стима» никак нельзя, платформа не предоставляет такой опции. Но множество людей просто покупают наиболее ликвидные вещи и продают их на сторонних сайтах за реальные деньги, теряя чаще всего на дополнительных комиссиях не меньше 30%. Это число всегда нужно держать в голове и не считать баланс в «Стиме» реальными деньгами. Кроме того, стоит помнить, что при продаже предметов на самой платформе вы теряете 13% на комиссии.

Основные риски

Первый и самый главный риск, из-за которого эта сфера является серой зоной, — то, что ваши предметы вам не принадлежат. Скачивая «Стим» и пользуясь услугами платформы, вы принимаете условия, что деньги, попавшие в систему, уже не деньги, а ваши предметы, которые на самом деле принадлежат корпорации Valve. Ставя галочку при ознакомлении с соглашением подписчика, вы подтверждаете, что не будете заниматься коммерческой деятельностью на платформе, так что сделки с предметами априори «вне закона» и все ваши активы в виде инвентаря или кошелька в любой момент могут оказаться заблокированы.

Но блокировка бывает разная. Например, если вы за вечер купите около 5000 предметов, то антифрод-система «Стима» забанит вас автоматически, но уже через несколько часов блокировку снимут — либо сами, либо по вашему первому обращению в поддержку. Но если вы действительно оказались на радаре разработчиков, единственный шанс снять блокировку — это писать в поддержку и молиться 🙂

Хоть это довольно редкая ситуация, она случается. Есть куча мер, которые можно принять, чтобы избежать подобной участи. Например, распределять активы по аккаунтам, размещать их на различных выделенных серверах, использовать ВПН, привязывать профили к разным номерам и так далее. Создавая несколько не связанных между собой профилей, вы диверсифицируете риски: если заблокируют один аккаунт, то другие останутся нетронутыми. Но если все профили привязаны к одному номеру, то все они попадут под блокировку.

Выводы

Буду ли я дальше инвестировать в игровые предметы? Определенно да. Я все еще держу довольно много предметов в своем инвентаре. Сейчас их стоимость оценивается примерно в 452 тысячи рублей. Но если вы решитесь повторить мой опыт, будьте осторожны: этот рынок полон серых зон, мошенников и спекуляций.

Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории

Да, я тестировщик матрасов.

Увлечение играми монетизировать смог, но стабильного дохода они так и не принесли. Но оказалось, мне очень нравится редактура и маркетинг. Это монетизируется куда лучше)

Алексей, твоя статья как раз и вдохновила поделиться своей историей)

Интересно, хотя сам от мира игр далек

Привет от трейдача

1. Опасно делать бизнес на основе чужого бизнеса. В любой момент правила игры могут поменяться в угоду «хозяйскому» бизнесу.
Помните как начиналась эра ютюба, посыл был такой что «работай сам на себя, пиши видосы и зарабатывай», а в итоге мы имеем, что люди которые вложились имеют проблемы с авторитарным центральным офисом ЮТ, конскими комиссиями, строгой рекламной политикой, «стоп-словами» и т.п.
Интересно как живётся продавцам на амазоне, ебэе, и т.п. Не наступают ли им на горло из центрального офиса.

Думаю, это тот случай, когда стоит просто купить себе красивые предметы, чтобы наслаждаться игрой и не надеяться что-то заработать.

User,
1) конечно, согласен полностью, но одновременно это и плюс т.к. отпугивает конкурентов, позволяет получать огромные в процентах прибыли и + огромные маркетплейсы типа dmarket по сути полностью основанные на торговле интеллектуальной собственностью Valve живут и все у них хорошо)

2) Опять же это и минус и плюс, плюс конечно для тех кто «знает» и кто «варится» в этом всем, риски всегда надо держать в уме, я о них писал. Непостоянность и полулегальный статус всей это темы я осознаю, моя цель это не построить стабильный бизнес, а сколотить капитал и уйти в проверенную тему типа рынка ценных бумаг

3) Да, действительно многие цены сейчас достигли исторического максимума, но это не значит, что я сейчас буду докупать да и откат уже пошел, но каждый год зарабатывать на стикерах думаю будет работать еще долго)

Источник

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

И на чем потеряла деньги

В 2016 году я потратила 30 тысяч на интернет-курсы, где учили покупать новостройки на стадии котлована и продавать перед сдачей дома.

В статье расскажу, сколько вложила собственных средств, почему потратила столько времени и где все пошло не так, как было в теории.

Почему я вообще этим занялась

В 2016 году я перешла на полставки и решила использовать освободившееся время для развития, в первую очередь финансового. В интернете нашла курсы об инвестициях в новостройки. На бесплатном вводном занятии рассказывали, что, если купить квартиру на стадии котлована в ипотеку, можно заработать на ее перепродаже до 30% годовых от суммы собственных вложений. В качестве доказательств лектор показал документы на купленные им квартиры и отзывы бывших учеников.

Меня всегда интересовали вложения в недвижимость, а пробовать самостоятельно без специальных знаний и опыта я боялась. Решила, что начну с теоретической подготовки за деньги, а потом подберу и куплю первую недвижимость.

На теоретических занятиях я получила алгоритм, как выбирать и покупать жилье в новостройке, рассчитывать инвестиции, анализировать надежность застройщика, ликвидность объекта и района, а также стратегии покупки и продажи.

После курсов я стала искать подходящую новостройку. В жизни все оказалось не так просто, как говорили на лекциях. Два месяца у меня ушло только на выбор. Выбирала по основным критериям: надежность застройщика, схема продажи, низкий вход и приемлемое местоположение.

Как я выбирала застройщика

Опыт. Для дольщика главное, чтобы дом достроили, поэтому в первую очередь я обращала внимание на опыт застройщика. Рассматривала только тех, у кого есть построенные дома, желательно в Москве и области. Идеальный вариант — больше четырех домов в моем городе.

Застройщиков со сданными проектами в других городах я тоже рассматривала, но осторожно. Даже если у строительной компании были удачные проекты в других городах, это не значит, что в Москве тоже все будет хорошо. Другая администрация и особенности согласования документов могут сказаться на сроках сдачи дома.

Срок сдачи. У отобранных застройщиков я смотрела срок сдачи предыдущих домов. Лучше, если дома сдавались раньше, вовремя или максимум с задержкой в один квартал.

Сколько лет компания работает на рынке. Хорошо, если она уже пережила один из кризисов в экономике, — больше шансов, что будет в состоянии выдержать следующий. То есть я рассматривала компании с большим опытом на рынке, в идеале не меньше восьми лет.

Количество одновременно строящихся объектов. На справочных сайтах и сайтах застройщика всегда можно найти информацию, сколько объектов у него сейчас в работе и на какой стадии. Я сразу отсекала тех, у кого много объектов на ранних стадиях и мало на последних.

Долги проверяла по соответствующей графе проектной декларации. А исполнительные производства в отношении застройщика на большие суммы — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Решила, что производство от 10 млн может нанести ущерб строительству и, главное, репутации застройщика и стать первым шагом к финансовым проблемам, потере доверия и заморозке строительства или задержке сдачи дома.

На сайте интересующую новостройку можно найти в поиске или на карте. Кроме основных характеристик новостройки там всегда есть ссылка на застройщика с краткой информацией о компании, датой ее создания и списком строящихся и уже построенных объектов. Я предпочитаю смотреть подобную информацию на справочных сайтах, а не на сайте застройщика, чтобы она была максимально объективна.

Схема продажи и продавец

Я рассматривала только новостройки, которые можно купить по ДДУ. На рынке были варианты покупки через ЖСК, что дешевле. Но эти отношения не регистрируются в Росреестре, в отличие от ДДУ. Есть риск, что стоимость квартиры в процессе строительства вырастет, и нет никакой защиты от государства, если застройщик просрочит сдачу объекта. Поэтому ЖСК я даже не рассматривала.

В ДДУ меня интересовал пункт о продаже квартиры по переуступке, поскольку я собиралась продать ее до вступления в собственность. Так нас учили на курсах. Когда дольщик принимает квартиру и подписывает акт приема-передачи, нужно время, чтобы оформить объект в собственность и поставить дом на кадастровый учет. Все это время деньги не работают, а ипотеку платить нужно. Поэтому лектор курса советовал продавать квартиру до вступления в собственность.

Еще я смотрела на самого продавца. Хорошо, когда застройщик продает квартиры от своего имени, а не создает дочерние фирмы для каждой застройки. Если будут проблемы с конкретным домом у «дочки», ее могут обанкротить — это не повлияет на финансовое состояние головной компании. Но зато сильно повлияет на ее репутацию.

Проще всего выяснить, кто будет продавать, из проектной декларации. В ней всегда указывают не только застройщика, но и объекты, которые он уже построил ранее. Если строит «дочка», проектов может и не быть.

Местоположение

В Москве прямой зависимости именно от транспортной инфраструктуры я не заметила. На цену в первую очередь влияли класс новостройки, район строительства и известность застройщика. Бизнес-класс ценился дороже остальных, север Москвы — дороже юга. Еще цена росла с каждым построенным этажом, поэтому напрямую сравнивать цены было сложно.

В Московской области новостройки с проблемной транспортной доступностью стоили дешевле и продавались по акциям с хорошей скидкой — до 30%. В таких комплексах квартиры раскупают плохо, есть много свободных планировок на выбор. Я заметила, что многие застройщики таких объектов пускают собственные автобусы от метро для клиентов на время продажи, особенно если не хотят снижать цену.

Цена квартиры

Я старалась найти самую дешевую квартиру, чтобы в будущем было больше потенциальных покупателей. Но при этом выбирала студию с удобной планировкой: с квадратной комнатой — такую проще обставить, с балконом и несколькими окнами, чтобы квартира была светлой, а при желании можно было отделить часть квартиры с окном стеной или как-то иначе выделить зону, например для кухни.

Я не рассматривала первый и последний этажи, а только средние. В современных новостройках не протекает крыша, но многие люди все равно не доверяют квартирам на последнем этаже. А на первом боятся, что будет сырость и запах из подвала или что прохожие будут заглядывать в окна.

Выбор квартиры

Я нашла студию площадью 26 м² на восьмом этаже по ДДУ в жилом комплексе, который расположен в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Застройщик работал с 2012 года, но уже сдавал дома в Московской области, о которых в интернете были хорошие отзывы. Максимальная задержка сдачи очереди составляла один квартал, а иногда застройщик сдавал дома на 1—2 квартала раньше срока. Квартиру он продавал от своего имени, исполнительных производств и долгов по проектной декларации у него не было.

стоила квартира на старте продаж

Рентабельность

На курсах учили, что покупать недвижимость гораздо выгоднее в ипотеку: можно использовать кредитное плечо, а собственных средств вложить гораздо меньше и увеличить рентабельность своих денег. Мы самостоятельно просчитывали рентабельность для обоих вариантов — с ипотекой и без — по формуле окупаемости инвестиций (ROI):

ROI = (Доход − Расходы) / Вложенный капитал × 100%

Доход считали, опираясь на усредненную стоимость жилья в районе инвестирования. По данной формуле выходило, что ипотека всегда будет выгоднее.

Как посчитать рентабельность

Допустим, я покупаю квартиру за 1 млн рублей, а планирую продать за 1,3 млн через год. Если вложу 1 млн рублей собственных средств, получу 300 тысяч дохода — это 30% от вложенных средств:

ROI = (1,3 млн − 1 млн) / 1 млн × 100% = 30%

Если я возьму ипотеку под 10% годовых на максимальный срок — 25 лет, мне необходимо внести только первый взнос, например 20%. То есть я вложу 200 тысяч рублей и потрачу за год примерно 90 тысяч на выплату процентов банку.

Для упрощения расчетов представим, что эти 90 тысяч я трачу сразу, а не постепенно в течение года. Значит, мои общие затраты на входе составят 290 тысяч: 200 тысяч за квартиру и 90 тысяч на проценты. Через год я продам квартиру за 1,3 млн, из которых 800 тысяч отдам банку за досрочное погашение. Чистая прибыль составит 210 тысяч рублей. Считаем рентабельность:

ROI = (1,3 млн − 0,8 млн − 0,29 млн) / 0,29 млн = 72%

Но если я не смогу продать квартиру за год, формула и рентабельность изменятся. Рассчитать рентабельность для любого времени работы денег можно так:

ROI = 12 × (Доход − Расходы) / (N × Вложенный капитал) × 100%,

N — количество месяцев, на которые я заморозила собственные средства и плачу ипотеку;

12 — количество месяцев в году, чтобы видеть результат в процентах годовых.

Допустим, квартиру я продам не через год, а через два. Посчитаем рентабельность.

Если я покупаю за собственные деньги, доход 1,3 млн и расход 1 млн рублей не изменились. Изменилось только время работы денег — увеличилось в два раза, то есть N = 24.

ROI = 12 × (1,3 млн − 1 млн) / (24 × 1 млн) × 100% = 15%

То есть за каждый год инвестиций мы зарабатываем 15% от вложенной суммы. Рентабельность упала в два раза по сравнению с первым расчетом.

То же самое — при использовании ипотеки. К расходам теперь относится первый взнос 200 тысяч, который остался неизменным, и проценты банку: за два года я заплачу ему около 180 тысяч рублей. Общие затраты составят 380 тысяч: 200 тысяч на первый взнос и 180 тысяч процентов банку. Через два года я получу 1,3 млн, из которых 800 тысяч отдам банку. Чистая прибыль за два года — 120 тысяч рублей.

ROI = 12 × (1,3 млн − 0,38 млн − 0,8 млн) / (24 × 0,38 млн) × 100% = 16%

То есть за каждый год инвестиций мы зарабатываем около 16% от вложенных денег. За счет расходов на проценты по ипотеке этот вариант стал незначительно выгоднее, чем вложение собственных денег.

Для сравнения рассчитаем оба случая при продаже квартиры через полгода.

При использовании собственных средств:

ROI = 12 × (1,3 млн − 1 млн) / (6 × 1 млн) × 100% = 60%

При использовании ипотеки, если проценты мы платили только полгода и потратили 45 тысяч, будет так:

ROI = 12 × (1,3 млн − 0,8 млн − 0,245 млн) / (6 × 0,245 млн) × 100% = 208%

Здесь я не учла, что деньги за ипотеку вношу не единовременно, а каждый месяц. За счет этого рентабельность варианта с ипотекой возрастает. Когда считала рентабельность продажи своей квартиры, я это учитывала. У меня получилось 14,2%. Так вышло в первую очередь из-за того, что я продала квартиру не через год, а через 25 месяцев. Это увеличило расходы на проценты.

На курсах говорили, что использовать кредитное плечо выгоднее. По своему опыту могу сказать, что это действительно так, но с оговоркой. Цена купленной недвижимости должна вырастать в год на величину больше процента по ипотеке. В моем случае на 11,2% в год — именно по такой ставке я взяла ипотеку.

Если брать 2019 год, средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 сентября, по данным Центробанка, составила 9,91%. Значит, если купить новостройку в 2019 году, ее цена должна вырасти более чем на 9,91% в год. Тогда инвестиция принесет доход. Это возможно и реально во время строительства. Но малопредсказуемо для уже построенных и сданных домов. Поэтому вложения в старый фонд я не рассматривала.

Ипотека

Я решила брать ипотеку не только из-за рентабельности, но и потому, что не могла купить квартиру иначе: не было средств.

Сначала я выбирала квартиру, а под нее — ипотечную программу, которая будет самой выгодной для конкретной новостройки. И это оказалось правильной стратегией. Я покупала квартиру на старте продаж, и мой комплекс аккредитовал только один банк. В нем я и взяла ипотеку.

Документы подавала через ипотечного менеджера застройщика. Для одобрения ипотеки в банке мне понадобились:

Кроме того, я представила документы об образовании и выписки со всех вкладов и счетов в банках. Дополнительные документы запросил менеджер застройщика для подстраховки. Банк их даже не смотрел, потому что у меня был хороший официальный доход. Ипотеку мне одобрили без проблем.

Мои первоначальные расходы на покупку квартиры — 362 432 Р

Где я просчиталась

Рентабельность должна была быть порядка 48%:

(2 050 000 Р − 1 796 912 Р ) / 526 912 Р

рентабельность по моим подсчетам

Но я не смогла продать квартиру через год, и срок инвестиции продлился еще на 13 месяцев — за счет этого увеличилась сумма процентов, которые я отдаю банку за пользование деньгами. Еще появлялись расходы на продление страховки, платную рекламу объявления о продаже квартиры на «Авито» и «Циане». Каждый месяц задержки рентабельность в среднем падала на 2,6%. Чтобы ее поднять, я постаралась продать квартиру чуть дороже. Ниже расскажу, чем это закончилось.

Попытка продажи по переуступке

Сначала я старалась продать свою квартиру по переуступке права требования примерно через год после покупки, то есть предлагала покупателю переоформить свою долю в строительстве дома на него.

При таком способе все права и обязанности сторон сохраняются, в договоре меняется только дольщик. Должен ли застройщик давать свое согласие на переуступку, обычно написано в ДДУ. В моем случае согласие застройщика не требовалось. Необходимо было только уведомить его о новом дольщике после регистрации переуступки.

стоит регистрация договора переуступки в Росреестре

У меня не могло быть реальных фотографий квартиры: хотя дом уже построили, все еще шла подготовка к вводу в эксплуатацию. На строительную площадку до выдачи ключей не пускали. Мой дом был в первой очереди, поэтому готовых типовых квартир, которые можно было бы сфотографировать и показать, не было.

По закону застройщик имеет право не пускать посторонних лиц на строительную площадку, пока дом не ввели в эксплуатацию. В моем случае застройщик объяснял свое решение соображениями безопасности. Мне говорили, что если произойдет несчастный случай, то ответственность за него будет нести застройщик.

В объявлении я размещала только собственноручно нарисованный план квартиры, план этажа и фотографии дома. При этом добавляла сначала свой план квартиры, потом красиво нарисованные картинки будущего дома с сайта застройщика, а в самом конце — реальные фотографии дома. Дом строили быстро, поэтому добавлять реальные фотографии было совсем не стыдно.

У меня не было свободных денег, чтобы погасить ипотеку перед продажей. Я надеялась продать квартиру из-под залога. Большинство банков разрешают так сделать. Но обязательно нужно уточнить, что планируется продажа новостройки до вступления в собственность.

В итоге, когда я собралась продавать квартиру, в банке постарались сделать вид, что не понимают, о чем я говорю. Однако когда я отправила официальный запрос по электронной почте и сослалась на обещанные мне условия, проблему быстро решили и на продажу из-под залога согласились.

В итоге мне так и не удалось найти покупателя. Большинство звонков было от риелторов с предложением своих услуг — около 3—5 звонков в день после публикации или поднятия объявления. Звонков от клиентов было меньше — 1—2 в день после публикации или поднятия. Реальных клиентов было трое. Возможно, сейчас, когда я стала опытнее, я смогла бы продать им квартиру по переуступке и из-под ипотеки. Но тогда сделка так и не состоялась. Поэтому я решила вступить в собственность и продавать уже зарегистрированную квартиру.

Как устроена продажа квартиры из-под залога

Такая продажа отличается от обычной. У разных банков свои требования, но обычно схема такая. Сначала нужно получить разрешение банка. После этого необходимо прислать готовый договор переуступки, условия доступа к ячейке, срок аренды ячейки и копии паспортов участников в банк за неделю до планируемой сделки, чтобы согласовать конкретную дату.

Сама сделка проходит в банке-кредиторе по стандартной схеме. Деньги за покупку квартиры закладывают в две ячейки: в одну — для банка в счет погашения ипотеки, во вторую — остаток для продавца. Банк выдает письменное разрешение, без которого сделку не зарегистрируют. После этого договор переуступки регистрируют в Росреестре. Когда покупатель оформляет документы на свое имя, ячейки открывают: продавец получает деньги, банк — погашенный кредит, а покупатель — документы о погашении кредита, с которыми снова обращается в Росреестр и снимает залог.

От обычной продажи квартиры продажа из-под залога принципиально отличается двумя вещами:

Мне казалось, в такой схеме нет ничего страшного, а банк является дополнительным гарантом чистоты сделки.

Вступление в собственность

Коммунальные платежи за пустую квартиру-студию в месяц — 1514 Р

Стеклопакеты и балкон в моей квартире были сделаны хорошо, все окна и балконная дверь легко открывались и закрывались

Регистрация права собственности

Мне не хотелось ехать в МФЦ по месту нахождения квартиры, поэтому я заранее записалась в отделение Росреестра по экстерриториальному принципу. В такие отделения можно обращаться за регистрацией объекта недвижимости независимо от того, где он находится территориально. В Москве их три, я выбрала с ближайшей записью. Если регистрируешь напрямую в Росреестре, регистрация быстрее обычной на два дня.

С собой необходимо взять:

Важный нюанс: обращаться в Росреестр можно только после того, как застройщик поставил дом на кадастровый учет. Поэтому мне пришлось периодически уточнять информацию в головном офисе застройщика и ждать около месяца.

Попытка продажи после оформления собственности

Оформив квартиру в собственность, я снова начала размещать объявления о продаже. Чтобы ускорить процесс, через месяц стала использовать платное размещение и поднятие объявлений.

Платное размещение существует на всех сайтах-агрегаторах по продаже недвижимости. В качестве акции «Авито» иногда позволяет разместить или активировать объявление о продаже бесплатно. У меня всегда так и получалось, но за поднятие и размещение на самом верху приходилось платить.

стоит премиум-размещение на «Авито»

Я поставила цену за квартиру 2,2 млн. В объявлении подробно описывала характеристики квартиры и жилого комплекса в целом, рассказывала о возможности заказать ремонт у застройщика по приемлемой цене. Звонки были, но на этот раз возможных покупателей в первую очередь отпугивал залог на квартиру и отсутствие ремонта. Кроме того, квартира находилась в Московской области, что многих очень расстраивало.

Тогда я сделала скидку 50 тысяч, и количество желающих посмотреть квартиру сразу резко увеличилось. С новой ценой я нашла покупателя за 1,5 недели.

Этот покупатель мог купить мою студию только в ипотеку. Чтобы продать ему квартиру, мне пришлось погасить свой кредит. Я использовала собственные средства и заняла 250 тысяч у друзей. Я внесла необходимую сумму в банк, а через несколько дней мне выдали закладную и уведомление о погашении обременения. Это уведомление я отнесла в МФЦ, и обременение на квартиру сняли. Теперь ее можно было продавать в ипотеку моему клиенту.

На снятие обременения и продажу в новую ипотеку ушло два месяца. Я сделала покупателю небольшую дополнительную скидку 27 тысяч: мы проводили оценку для ипотеки, и квартиру оценили дешевле на эту сумму. В итоге я продала квартиру за 2 122 582 Р в сентябре 2018 года.

Подсчет прибыли

Налог с продажи квартиры я уплатила, но не потеряла на этом ни копейки: у меня был неиспользованный налоговый вычет на недвижимость, который полностью покрыл сумму налога к уплате.

Мне удалось заработать на продаже квартиры, но гораздо меньше, чем было обещано на курсах. Сильнее всего на размере прибыли сказались проценты по ипотеке. Я старалась частично гасить кредит, но все равно проценты съели большую часть прибыли от продажи. За все время я заплатила 235 342 Р за использование кредитных средств и 17 000 Р тысяч за страховку. Зато именно благодаря ипотеке такая схема перепродажи квартиры оказалась возможной в принципе.

Я еще не решила, буду ли в дальнейшем продолжать инвестировать в покупку квартир на котловане для дальнейшей перепродажи. Но считаю для себя этот опыт очень интересным и полезным.

Потратила на приобретение и содержание квартиры до продажи — 1 917 785 Р

Выводы

Статья хорошая, но после прочтения только укрепился во мнении, что хорошо заработать на жилой недвижимости непрофессиональному инвестору практически нереально. Автор заработала 200 000+ за 2 года — учитывая все риски и потраченные силы/время, а также зарплату по Мск/МО, это просто копейки. Да, хорошо, что вообще в плюсе осталось, но вывод напрашивается сам собой: стоит ли так заморачиваться ради пары сотен?

Илья, куплен личный опыт, а он гораздо дороже 200т., а вот курсы успешности это тот ещё развод для мамкиных бизнесвумэн. Теперь представим что налогового вычета не будет.

Комментарий удален пользователем

Валентин, Ещё как можно. Факт
Приведу реальный пример
Сестра купила студию в Бутово Парк 2. Ну, это такое бетонное гетто от ПИК за мкадом с практически нулевой транспортной доступностью (в час пик до метро на автобусе/машине не менее 40 минут)

Купила за 2 ляма (с дешёвенькой пиковской отделкой)
Сейчас эти квартиры продаются на циане за 3,2 3,4 ляма. Да, это цена продажи, а не покупки.
Но рост цен впечатляет. Минимум в полтора раза.

Комментарий удален пользователем

Валентин, не факт, элитка может экспонироваться годами

Илья, кстати да, не увидел в расходах затраты на курсы инвесторов.

Denis, меня поразило, что автор не учел в расходах налог. «Остаток имущественного вычета» можно было получить живыми деньгами

Sveta, то есть реально прибыль составила всего 148 тыс.(((

Илья, это точно. По тридцатки с наивных девочек и мальчиков состриг)))

Надежда, можно если снизу нежилое помещение, например.

Автор умничка. Пока все вокруг мечтают «я бы купил, сдал, и тому подобное» автор взяла и сделала. Прибыль не космическая, но таки есть и вполне себе ничего так. Считаю, достойное вознаграждение за потраченное время, да и 200 тысяч на дороге не валяются. Квартира, кстати, удачная. А вот с транспортной доступностью так себе, как мне кажется.
Может быть вариант брать квартиру с ремонтом от застройщика застрахует немного от долгой продажи? Ведь квартиру тогда можно сдать в аренду на время продажи и частично компенсировать коммуналку и ипотеку?

Спасибо за статью, прям вот 10/10.

Илья, да, я согласна, что такой вариант лучше. Но в МО практически все ЖК сдавались без ремонта. В моем квартиры с ремонтом появились позже. Но зато вместе с ключами предложили сделать ремонт по ключ по адекватной цене. Но это новые вложения)

Анна, Вы умничка. Пусть и прибыль символическая, зато не в минус. Сам я было дело в оценке работал. Чего только не насмотрелся, и каких только инвестиций. Давайте дружить?)))))

Виктор, а со мной подружиться не хотите? А то я собираюсь продать квартиру в дешевом районе, а покупать в дорогом (рядом с дочерью). Там 1-комнатная квартира 40 м на уровне котлована стоит больше, чем моя 2-комнатная 57 м кв. После продажи (а это будет меньше 8 млн) на банковский счет все деньги класть боюсь, т.к. наши банки очень ненадежные, да и не доверяю я им. Хотелось бы инвестировать в недвижимость, подзаработать, а потом уже купить в дорогом районе также «двушку». Мне нужны консультанты и помощники, одна в такое плавание отправляться боюсь.

Анна, скажите а если покупать на имеющиеся деньги, а не на ипотеку, насколько это выгодно?

Илья, в нашем ЖК квартиры с ремонтом от застройщика продавали на 300т.р. дороже тех, что без ремонта. Мы смотрели одну квартиру с таким ремонтом. В ней ровно год жили арендаторы. Плитка в ванной отлетала, швы покрылись плесенью, обои в комнатах отклеивались. На кухне не было плитки на фартуке из-за чего обои почернели. Не думаю, что такую квартиру продадут быстрее, чем без ремонта.

Mikhail, вот именно что легче, легче слить деньги например, там тоже полно рисков) Риском нужно уметь управлять, это приходит только через личный опыт и знания. Что касается недвижимости, там намного меньше рисков и переменных чем в акциях. У всего есть плюсы и минусы.

Mikhail, тоже о портфеле подумал.

Анна, в принципе неплохо. 200 000р за 2 года. У меня щас на депозите в год будет 100 000 может побольше. Но так как вы брали ипотеку, то заработок хорош. Хотя сами пишите, что могли и больше заработать. Меня устраивает депозит

Я так понимаю, что она их не указала, потому что закрыла их засчет денег из имущественного вычета.

Булат, налог платится с разницы покупки и продажи

Vladimir, вы неправы. Если владеть недвижимостью более 5 лет (ранее 3), налог не платится вообще. В остальных случаях 13 % от дохода (цена продажи − цена покупки).

У меня все вышло намного легче, правда без ипотеки. Продала старую квартиру в панельке на окраине провинциального города. До этого много лет ее сдавала за 10 тыс. в месяц. Этих денег хватило на квартиру в строящемся доме той же площади, но в районе получше. Через 1.5 года продала ее с доходностью 47,5 % или 25,9 % годовых. Для сравнения, сдача старой квартиры в аренду приносила 5 % годовых.

Если в конкретных цифрах, старую квартиру продала за 2 350 000 руб. Строящуюся купила за 2 355 000 руб., а продала за 3 530 000 руб. За минусом расходов на риэлтора, коммуналку, аренду банковской ячейки и прочих расходов на руки получила 3 473 700 руб., то есть доход составил 1 118 700 руб.

В итоге мне хватило денег на студию 30 кв.м. в 10 минутах от станции МЦД Сколково в ближайшем Подмосковье. Планирую продать и ее и за 3 года увеличить свой изначальный капитал в 2 раза.

Yuri, а моя мама отнесла деньги в инвестиционное страхование с самым консервативным пакетом и через три года достала 1,2% годовых. Плакала. Не рекламируйте больше эту шляпу, пожалуйста.

Хочу сказать автору спасибо, за дельную информацию. Свои выводы сделал.

Вложились в 2006 на стадии котлована. Продали через 8 лет в 4 раза дороже, чем купили. Но тогда рынок сильно рос, сейчас уже таких скачков не бывает.

Елена, за эти восемь лет рубль почти ровно в два раза подешевел за счёт инфляции. И ещё девальвировался в два раза в 2014 как раз. Очень похоже, что квартира ваша никакой прибыли вам не принесла.

Булат, 13% считаем от прибыли, 204797*0,13=26,6 тысяч

Статья полезная, цифры реальные. Самое ценное для Анны это опыт, который она получила за этот период! Конечно прибыль в 14.2% годовых получилась благодаря налоговому вычету.

В следующем объекте такого ожидать не стоит! Поэтому по факту

Главное у Анны уже есть опыт и понимание, что в банке нужно оговаривать условие возможной продажи с обременением, из под залога! По мне так эта схема идеальна для покупки жилья в ипотеку только под себя. Для последующего проживания или сдачи в аренду!

Схема сама по себе не проста и муторна: выбор и поиск жилья, поиск данных о застройщике, ипотека, страховка, реклама на продажу, недоверчивые клиенты и т д.
Самая большая ценность в этой сделке в решительности Анны и в ее бесценном опыте который она получила спустя 2 года!

И самое приятное почти мгновенно можно вытащить Фиат! Вообщем ждём от вас результатов по фондовому рынку! Удачи 😉!

Источник