мораторий на строительство что это
Собянин предложил ввести мораторий на новые требования в строительстве
Мэр Москвы Сергей Собянин предложил ввести мораторий сроком на два-три года на дополнительные требования к строительной сфере. С таким заявлением он выступил на президиуме Госсовета в понедельник, 28 сентября. Столичный градоначальник возглавляет рабочую группу Госсовета «Государственное и муниципальное управление».
Уже сейчас в строительной отрасли сокращен ряд бюрократических процедур, отметил столичный мэр. Однако с упрощением процессов в строительстве одновременно принимаются новые законодательные акты, которые вводят дополнительные требования — пожарные, санитарные, технологические и другие.
Иногда законодательные решения, которые принимаются, опережают сами стройки: некоторые объекты не могут быть введены, потому что уже поменялись требования к ним за время строительства, указал Собянин. Это приводит к тому, что десятки тысяч объектов по стране являются долгостроями: физически они построены, но не введены в эксплуатацию из-за изменившихся требований.
«Поскольку сейчас мы находимся в сложных условиях выхода из пандемии, мне кажется, нужно создать своеобразный мораторий на то, чтобы не грузить бизнес и строительство дополнительными требованиями, хотя бы два-три года сделать передышку, осмыслить те или иные нормативные акты, которые в том числе находятся на выходе. Понятно, что без этих изменений мы не обойдемся, но они должны быть точными и взвешенными», — подчеркнул Собянин на заседании президиума Госсовета.
На майском совещании по ситуации с распространением коронавируса президент раскритиковал сроки строительства инфекционных больниц и потребовал зачистить «СНиПы-хрипы» для строительства медцентров. Тогда же президент поручил правительству провести анализ всех строительных требований и процедур и представить предложения о том, как их можно упростить.
В июле премьер-министр России Михаил Мишустин подписал постановление, согласно которому 30% ГОСТов, СНиПов и других строительных норм стали рекомендательными. К сооружениям на стадии проектирования и строительства предъявлялось более 10 тыс. обязательных требований. С 1 августа их число снизилось почти на 3 тыс. единиц.
Почему строительная сфера может обанкротиться
Руководитель практики «Банкротство» юридической компании «Кучерена Групп» Анастасия Пылаева подготовила для «Русбанкрота» развернутый материал о том, что на данный момент происходит в строительной индустрии. Возможны ли банкротства и вообще – является ли ситуация критической?
Среди наших доверителей достаточно много представителей строительной отрасли: девелоперы, проектировщики, компании, осуществляющие строительство крупных государственных и частных объектов. Проанализировав предоставленную ими информацию и законодательные акты, принятые в период пандемии, можно выделить ряд основных проблем, с которыми столкнулся строительный бизнес и которые могут повлиять на финансовую стабильность отрасли и новую волну банкротств.
Мораторий на банкротство не распространяется на строительную отрасль, за исключением компаний, признанных системообразующими
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 года введен мораторий на банкротство для наиболее пострадавших отраслей, а также для системообразующих и стратегических предприятий.
Строительная отрасль не входит в утвержденный перечень наиболее пострадавших отраслей, хотя некоторые представители застройщиков все же вошли в список: ПАО «Инград», ПАО «Группа «ЛСР», ПАО «Группа Компаний «ПИК» (всего 50 компаний, с полным перечнем можно ознакомиться здесь ).
Следовательно, в условиях влияния многочисленных негативных внешних факторов строительный бизнес в большинстве своем не защищен от рисков банкротства и не имеет права рассчитывать на реабилитационные меры, обозначенные в ст. 9.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», призванные восстановить платежеспособность компании.
Объективная невозможность временного осуществления строительных работ
В соответствии с указом президента от 25 марта 2020 года были установлены нерабочие дни с 30 марта до 3 апреля. Однако документ не распространялся на работников:
непрерывно действующих организаций;
медицинских и аптечных организаций;
организаций, обеспечивающих население продуктами питания и товарами первой необходимости;
организаций, выполняющих неотложные работы в условиях чрезвычайных обстоятельств, в иных случаях, ставящих под угрозу жизнь или нормальные жизненные условия населения;
организаций, осуществляющих неотложные ремонтные и погрузочно-разгрузочные работы.
Позднее указом от 2 апреля был добавлен следующий пункт:
6. иные организации, определенные решениями высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в субъекте Российской Федерации.
Таким образом, президент фактически делегировал полномочия определения отраслей, которые могут работать во время режима повышенной готовности.
В указе мэра Москвы № 39-УМ от 4 апреля 2020 установлено – если деятельность прямо не ограничена указом мэра Москвы от 5 марта 2020 года № 12-УМ, а также решениями президента и (или) иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в период действия режима повышенной готовности организации вправе не ограничивать осуществление своей деятельности на территории Москвы при условии соблюдения санитарных требований.
В Постановлении губернатора Московской области от 4 апреля 2020 года № 174-ПГ подробно перечислены категории организаций, на которые (при условии исполнения ими определенных требований) ограничения, не распространяются. К их числу отнесли:
организации, осуществляющие производство строительных материалов, а также обеспечивающие строительное производство, в том числе снабжение всеми видами строительных ресурсов, необходимых для строительных работ;
организации, осуществляющие строительно-монтажные работы;
организации, осуществляющие строительство объектов капитального строительства (включая строительство в рамках договоров о долевом строительстве), в том числе обеспечение подписания актов приема-передачи жилых помещений с участниками долевого строительства и иных объектов капитального строительства, в том числе введенных в эксплуатацию, с участниками долевого строительства;
организации, привлеченные застройщиком или техническим заказчиком для осуществления геодезического и строительного контроля, строительно-технических экспертиз на объектах, на которых осуществляются строительно-монтажные работы, а также на строящихся объектах капитального строительства.
Последовал и ряд других документов, которыми законодатель фактически разрешил проведение строительных работ ради экономики страны. Например, письмо заместителя мэра г. Москвы от 26.03.2020 года А.Ю. Бочкарева; письма Министерства промышленности и торговли РФ от 06.04.20202 года № МД-23846/12.
Но 10 апреля из-за стремительных темпов увеличения количества заболевших мэр Москвы и губернатор Московской области синхронно выпустили Указ № 42-УМ и Постановление № 176-ПГ. Согласно этим положениям с 13 по 19 апреля вновь временно приостановлены все строительные работы.
Таким образом, практически у всех строительных организаций образовались периоды, в течении которых стройки частично или полностью приостановлены по независимым от сторон договора обстоятельствам: сначала невозможность рабочих добраться до места работы, частичный отток из городов иностранной рабочей силы, распространение короновируса на сройках. Затем, после временного послабления, полная приостановка строительных работ, не связанных со строительством медицинских объектов, национальных проектов, объектов сельского хозяйства, строительством инфраструктуры транспорта и аэропортов.
Необходимо также учитывать и то, что после разрешения вновь осуществлять строительные работы, многим компаниям отрасли потребуется дополнительное время для мобилизации рабочей силы на объектах строительства в необходимом объеме.
В договоре строительного подряда, как и в договоре долевого строительства предусмотрены серьезные санкции для застройщиков при сдаче работ в иной, чем предусмотрено в договоре, срок. И если для застройщиков, работающих по договорам долевого строительства, Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 года № 423 предусмотрен период отсутствия начисления неустоек (до 01.01.2021 года) застройщику за задержку сроков строительства, то на иные строительные организации данные меры поддержки не распространяются.
Это значительно увеличивает риски финансовой нестабильности и дальнейшего банкротства малого и среднего бизнеса в строительной отрасли, которые не имеют достаточной финансовой «подушки безопасности» для того, чтобы пережить сложный период.
Работники компаний сами могут обанкротить предприятие
Это возможно в случае наличия задолженностей перед сотрудниками более 300 000 рублей и срока просрочки в 3 месяца. При этом у работников есть возможность объединить требования в одном заявлении, в совокупности преодолев пороговое значение для возбуждения дела о несостоятельности.
Сейчас по поручению президента и правительства РФ подготовлено достаточно большое количество предложений относительно мер защиты строительной отрасли. В том числе предложение относительно отнесения строительства к сферам наиболее пострадавшим от распространения короновирусной инфекции. Также предлагается выкуп у застройщиков нераспроданных квартир, субсидирование ипотечных ставок для покупателей до 8 %, переориентация всех государственных программ поддержки жилищных условий на строящееся жилье, строительство проблемных объектов за деньги бюджета и т.д.
Однако в настоящий момент данные меры не приняты и строительные компании, с нашей точки, зрения, находятся в зоне риска. В этой связи, считаем необходимым распространить действие моратория на подачу заявлений о несостоятельности (банкротстве) на строителей: проработать механизм мер господдержки по отсрочке сроков сдачи работ без санкций, а также ускорить процесс вступления в силу изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», касающихся введения новой реабилитационной процедуры реструктуризации долгов юридических лиц.
По поручению Вениамина Кондратьева до конца 2021 года в Новороссийске приступят к разработке нового генплана
Итоговый документ должны утвердить до конца следующего года. На это время в городе могут ввести мораторий на строительство многоквартирных жилых домов.
– Год назад межведомственная комиссия выявила массу нарушений при выдаче разрешений на строительство в городе. Многие из них за это время так и не были устранены. Новороссийску нужен новый генплан. В этом году необходимо приступить к его разработке и утвердить до конца 2022 года, – сказал Вениамин Кондратьев.
Губернатор поручил рассмотреть возможность ограничения строительства – не выдавать разрешения пока не утвердят генеральный план Новороссийска.
Руководитель департамента по архитектуре и градостроительству края Илья Поздняков рассказал, что изменения в прежнюю версию генплана муниципалитет принял с нарушением законодательства при отрицательных заключениях краевых и федеральных ведомств. Общественные обсуждения по проекту генплана организовали не во всех населенных пунктах, протоколы публичных слушаний не содержат перечень их участников.
Также в генплане изменили назначение территорий, на которых уже вели активное строительство. Там, где планировали поместить школы, детские сады, поликлиники и парки – утвердили жилую застройку. В границах исторического центра высотность не должна превышать пяти этажей, но вид земельных участков изменили под строительство многоэтажек.
Вениамин Кондратьев подчеркнул, что подобная работа не отвечает интересам жителей.
– В первую очередь, нужны социальные объекты, спортивные площадки, парки, а не многочисленные жилые кварталы. Все проекты планировок должны находиться под жестким контролем департамента архитектуры края, – сказал глава региона.
Пресс-служба администрации Краснодарского края
Как на практике работает мораторий на банкротство в 2020 году
В качестве одной из мер поддержки в период пандемии был объявлен мораторий на банкротство. Хотя на это решение правительства повлияли не только пандемия и фактически нерабочий месяц, но и срыв сделки ОПЕК+, который привел к рекордному снижению цен на нефть, что сказалось на падении курса рубля.
Изначально мораторий на банкротство был введен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 428. Но это стало возможно только после того, как в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ (Закон о банкротстве) была добавлена ст. 9.1. Она определила, что именно правительству даются полномочия по введению моратория. Теперь оно вправе объявлять мораторий на банкротство при любом кризисе.
Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 428 установило, что с 6 апреля 2020 года для некоторых категорий налогоплательщиков вводится шестимесячный мораторий на возбуждение дел о банкротстве. А на днях вступило в силу новое Постановление – от 01.10.20 № 1587, которое продлило мораторий до 7 января 2021 года.
На конференции «Снижение налоговых рисков: тренды 2020», организованной компанией СКБ Контур, адвокат и партнер «Арбитраж.ру» Владимир Ефремов ответил на следующие вопросы:
Какие особенности определило правительство в рамках моратория на банкротство
Во-первых, был очерчен круг компаний и ИП, которые подпадают под мораторий. Прежде всего это те, кто работает в наиболее пострадавших от пандемии отраслях, они определяются по видам ОКВЭД (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434).
Во-вторых, был составлен перечень системообразующих компаний, в который вошли более 200 компаний по 15 различным отраслям.
В-третьих, были определены стратегические компании, преимущественно государственные институты и производственные площадки.
Все три категории достигают общей численности не более 1,8 млн компаний и ИП.
В целом ситуация показала, что:
То есть запрет подавать заявление о банкротстве есть только у кредиторов. В свою очередь должники могут продолжать обращаться с заявлением о банкротстве.
После принятия ст. 9.1 Закона о банкротстве стало очевидно, что нужен порядок выхода из-под моратория, потому что не все системообразующие и стратегические компании устроило их попадание в перечень. Почему так произошло?
Дело в том, что одно из ограничений, которое накладывается на должников, находящихся под мораторием, — это запрет на выплату дивидендов на период моратория. Учитывая то, что мораторий был введен в апреле и действовал сначала до октября, в большинстве крупных компаний в указанный период должны были приниматься решения о распределении дивидендов. А под мораторий попал практически весь крупный бизнес страны. Это означало, что в 2020 году компании не смогут распределить дивиденды либо будут это делать после окончания моратория с нарушением корпоративных процедур.
Федеральный закон от 24.04.2020 № 149-ФЗ внес уточнения в ст. 9.1 Закона о банкротстве — о том, что должник, который находится под мораторием, имеет право из него выйти. Но для этого нужно:
Одни компании восприняли мораторий на банкротство как эффективную меру поддержки, а другие решили из него выйти. По итогам первых двух месяцев введения моратория из-под него вышло 139 системообразующих организаций, а за 5,5 месяцев — 850 компаний.
Как мораторий повлиял на кредиторов
Прежде всего важно обратить внимание на то, как в период моратория подаются заявления о банкротстве. Допустим, заявление о банкротстве должника подано до введения моратория и до введения моратория было принято судом к рассмотрению. Если до 2 апреля Арбитражный суд вынес определение о принятии заявления, то такое заявление о банкротстве будет рассматриваться по общим правилам и никакого отношения к мораторию иметь не будет. С началом действия моратория рассмотрение продолжается без учета ст. 9.1 Закона о банкротстве.
Если заявление подано и не принято судом к рассмотрению до даты введения моратория, то оно возвращается.
Есть ситуации, когда кредитор подает заявление уже в период моратория. Как показывает судебная практика, такие заявления тоже подлежат возврату.
Если бы должник обратился с заявлением в период моратория, то оно было бы принято к рассмотрению.
Какова специфика обращений с заявлениями должников и кредиторов
Часто идет борьба за первенство — кто первый заявит соответствующее требование. Это связано с нормами Закона о банкротстве: кредитор-заявитель (тот, кто подает заявление о банкротстве своего должника) имеет право определить кандидатуру арбитражного управляющего, который будет сопровождать процедуру банкротства.
Если же должник самостоятельно обращается со своим заявлением, то он не имеет права назначать кандидатуру арбитражного управляющего, за него это делает арбитражный суд методом случайной выборки.
Кредитор имеет возможность обратиться с заявлением о банкротстве своего должника в арбитражный суд только после того, как он сделал публикацию о намерении обратиться с заявлением о банкротстве. Через 15 дней у него возникает право на подачу заявления в суд. Здесь мораторий тоже ввел свои коррективы, которые важно учитывать.
Если вы сделали уведомление до введения моратория, и 16-й день начинается после его начала, то такое уведомление утрачивает свою силу. Если вы попытаетесь сделать уведомление о намерении обратиться с заявлением в период моратория, то его даже не примет площадка о публикации. При этом сам должник имеет право сделать свою публикацию.
Как рассчитывается ответственность
Банкротство — это не право: хочу — банкрочусь, хочу — не банкрочусь. Банкротство — это обязанность компании, которая отвечает признакам неплатежеспособности, и ст. 9 Закона о банкротстве устанавливает, что как гендиректор, так и органы коллегиального управления в определенный момент обязаны обращаться с заявлением о банкротстве. Аналогичная возможность предусмотрена для граждан — для них это не исключение.
Предусмотрена субсидиарная ответственность за несвоевременное обращение с заявлением о банкротстве (ст. 61.12 Закона о банкротстве).
Как рассчитывается ответственность и какие коррективы ввел мораторий
Наступление обязательств по ст. 9 Закона о банкротстве (неплатежеспособность) означает, что с указанной даты у руководителя компании есть максимум один месяц на то, чтобы подать заявление о банкротстве в суд. Если он не исполняет эту обязанность, то у участников компании (акционеров, членов совета директоров) эта обязанность наступает с того момента как они узнали об этих признаках по ст. 9 Закона о банкротстве.
Это может произойти по-разному, но в любом случае они узнают о происходящем на годовом собрании, когда утверждают отчетность компании. С этого момента у них есть 10 дней на созыв собрания с вопросом об обращении с подачей заявления либо на обращение в арбитражный суд (всё зависит от компетенций участников).
Помимо обязанности у них есть и ответственность.
Как определяется ответственность
Предположим, руководитель в течение месяца не обратился в арбитражный суд. Обращение происходит через год от лица иного кредитора. Чтобы определить ответственность руководителя, нужно взять дату, когда он обязан был подать заявление, и дату, когда это сделал иной кредитор. Все долговые обязательства, которые компания приняла на себя в этот период, попадают в личную ответственность руководителя компании.
Таким же образом позже будет исчисляться ответственность для коллегиальных органов управления (совета директоров, акционеров) — с определенного момента, когда она наступит.
Какие коррективы внес мораторий
Мораторий допускает, что ответственность должника и его руководителя по подаче заявления может не исполняться.
Но возможна ситуация, когда обязанность возникла в период моратория, затем мораторий закончился, а признаки неплатежеспособности у компании сохранились. В таких случаях, если опираться на общее толкование норм закона о банкротстве, можно сделать вывод, что та ответственность, которая перекрывалась периодом моратория, не должна идти в ответственность директора и органов управления. То есть в ответственность пойдут только те обязательства, которые возникли с момента окончания моратория до дня возбуждения дела о банкротстве.
Поэтому должникам стоит задуматься — не возникли ли у них признаки неплатежеспособности именно в период моратория? И через какое время после его окончания они будут обязаны обратиться в суд?
Последствия для дел, инициированных в течение трех месяцев с даты окончания моратория
Первое последствие — это существенное расширение периода подозрительности.
Период подозрительности — специальная категория, которая определяется в Законе о банкротстве. В течение этого периода могут оспариваться сделки должника по Закону о банкротстве, причем то, что происходит за 12 месяцев до даты возбуждения дела о банкротстве, оспаривается довольно легко.
Но поскольку любая мера поддержки может стать инструментом для злоупотребления, предполагается, что период подозрительности (12 месяцев) будет дорасширен на период моратория.
Ещё одна специфика дел — определение объема и размера денежных обязательств: требования по заработной плате, обязательных платежей, возникших до введения моратория. Они будут определяться по состоянию на 3 апреля. Все иные требования, которые возникли в период моратория, в контексте Закона о банкротстве будут относиться к текущим платежам.
3 апреля — дата введения моратория. Это отчетная дата, с которой будут вестись все расчеты для определения реестра и текущих платежей. То есть срок моратория законодатель рассматривает как некую внесудебную процедуру реабилитации должников, которая так или иначе повлияет на их будущий процесс банкротства.
Плюсы и минусы моратория для должников
У кредиторов в ситуации с мораторием на банкротство нет никаких преимуществ, зато у должников их целый перечень.
Помимо преимуществ есть и ограничения — все они связаны с созданием препятствий для вывода активов:
Не пропустите новые публикации
Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.
Предел возможностей и дефицит: что будет с ценами на жилье у Черного моря
Цены на новостройки в городах-курортах Черного моря в последние два года росли небывалыми темпами, а стоимость жилья в Сочи вплотную приблизилась к московским ценникам. Причина — высокий спрос и ограниченное предложение доступных квартир.
Вместе с экспертами рассказываем, что сейчас происходит на рынке первичного жилья в курортных городах у Черного моря и стоит ли ждать снижения цен.
Охлаждение спроса
Недвижимость в городах Черноморского побережья (Сочи, Анапа, Геленджик, Новороссийск) всегда пользовалась спросом среди покупателей и инвесторов, но прошлый год стал по-настоящему ажиотажным. По данным ЦИАН, интерес к сочинской недвижимости в 2020 году вырос на 85%, а по данным компании «Этажи», число сделок с сочинской недвижимостью оказалось вдвое выше показателей 2019 года. В остальных курортных городах наблюдался прирост спроса в пределах 20–30%.
Повышенный интерес к жилью у Черного моря наблюдался и в начале 2021 года, но сейчас наступило небольшое охлаждение. По данным ЦИАН, за первые три месяца 2021 года в городах на побережье Черного моря (Сочи, Анапа, Геленджик и другие) было зарегистрировано 2,93 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), а в мае-июле, то есть в высокий летний сезон, на 28% меньше — всего 2,1 тыс. По числу сделок в январе — июле 2021 года лидируют Новороссийск и Сочи: 2 тыс. и 1,8 тыс. ДДУ соответственно. Другие города существенно отстают от лидеров. К примеру, в Туапсе зарегистрировано около 280 ДДУ, в Анапе — около 250. Статистика по регистрациям ДДУ может отличаться от оценок локальных участников рынка, которые включают в продажи в том числе сделки, прошедшие после сдачи дома в эксплуатацию, а иногда и «бронирования», «предбронирования», пояснили в ЦИАН.
«Такая динамика обусловлена вымыванием наиболее доступного предложения, мораторием на новое строительство и, соответственно, на выход новых проектов в Сочи», — пояснил глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Также ажиотажный спрос в начале года был, прежде всего, со стороны тех, кто рассматривал курортные города для теплой зимовки в условиях полузакрытых границ. Соответственно, и покупатели квартир были активнее столичной зимой, а не теплым летом, добавил он.
Читайте также:
Дефицит доступного предложения
О сокращении спроса говорят представители застройщиков. Например, в новостройках Анапы во втором квартале 2021 года было заключено 1,1 тыс. сделок, всего с начала года — 1,9 тыс. В сравнении с первым полугодием 2020 года их число упало на четверть, рассказал коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» (компания строит жилье в десяти регионах, включая Краснодарский край) Александр Коваленко.
«Востребованность жилых комплексов Анапы со стороны покупателей оставалась высокой в начале 2021 года, но спрос оказался ограничен объемом предложения и высокими ценами», — пояснил девелопер. По его словам, сейчас на рынке новостроек Анапы и других городов Черного моря (Сочи, Геленджик) назревает дефицит нового предложения. Причина — двухлетний мораторий на строительство в Сочи, запрет на строительство в 500-метровой зоне в Анапе и отзыв разрешений на строительство в нескольких жилых комплексах города.
«В Анапе и Анапском районе за восемь месяцев 2021 года выдано всего два разрешения на строительство, включая третью очередь Holidayhouse, которую строим мы. Количество квадратных метров в продаже сокращается, на сегодняшний момент коэффициент поглощения в Анапе 0,7, меньше единицы — это патовая ситуация. Скоро настанет время дефицита», — допустил Александр Коваленко.
Сам застройщик планирует инвестировать 65 млрд руб. в создание курорта нового типа в долине Сукко Анапского района. Туристско-рекреационный кластер займет территорию более 150 га земли. Здесь будет построено полмиллиона квадратов жилья, 100 тыс. квадратов коммерческой недвижимости. В рамках кластера планируется построить отель, торговый центр, аквапарк, сеть бассейнов, благоустроить пляж и создать внутреннюю дорожную сеть. Полностью реализовать проект «РКС Девелопмент» планирует к 2029 году.
Жилье дорожает быстрее, чем в Москве
Рост цен, который начал набирать обороты в 2020 году на фоне ажиотажного спроса, продолжился и в 2021 году. «Средние цены квартир в новостройках увеличивались с начала года. За это время квадратный метр подорожал на 34% в Новороссийске и на 39% в Сочи — городах-лидерах по объему спроса. Это в 2,5–3 раза выше, чем индексация цен на крупнейших рынках новостроек в масштабе страны. Для сравнения, в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга прирост цен составил 20%», — отметил главный аналитик ЦИАН.
«В условиях острого дефицита и ограниченных возможностей по его восполнению застройщики имели возможность регулярного повышения цен. Сильный рост цен в первой половине 2021 года имел место во всех курортных городах Черноморского побережья: Сочи +79%, Новороссийск +44% и в Краснодаре +52%», — привел данные Александр Коваленко из «РКС Девелопмент».
Разница в экспертной оценке роста стоимости жилья в городах-курортах Черного моря связана с разной базой оценки. Например, ЦИАН анализирует предложения квартир в новостройках на своей площадки. Данные локальных участников рынка могут отличаться из-за включения цен на этапе бронирования.
Самые дорогие и самые доступные новостройки
Самые дорогие квартиры в новостройках на побережье Черного моря продаются в Сочи. Стоимость 1 кв. м здесь достигает 300–400 тыс. руб. за 1 кв. м. Причина — лучшее развитие инфраструктуры по сравнению с другими городами-конкурентами, многочисленные и регулярные рейсы почти из любого города России, пояснил Алексей Попов. Что касается самых доступных локаций на Черном море, то этот список не так стабилен, говорит аналитик. Он зависит от присутствия на рынке конкретных ЖК, вывода новинок и т. д. В 2021 году самые низкие средние цены — около 60 тыс. руб. — фиксировались в некоторых новостройках Новороссийска, Судака и в окрестностях Анапы, уточнил он.
Почему растут цены такими темпами
Помимо повышенного спроса на жилье в городах-курортах Черного моря, основным триггером роста цен стала льготная ипотека на новостройки, которая была введена в 2020 году, считает гендиректор консалтинговой компании Macon Илья Володько. «Совершенно неожиданно многие смогли себе позволить приобрести жилье любой площади, в любом сегменте. Как результат, объем выданных кредитов на первичном рынке в 2020 году вырос на 42%. Это и спровоцировало рост цен», — пояснил он.
Вторая причина, по его мнению, кроется в сокращающемся объеме предложения из-за ведения эскроу-счетов и моратория на строительство. Свой вклад в рост цен внесли инвесторы, которые депозитам предпочли покупку жилья в новостройках. В итоге доля инвестиционных сделок в городах-курортах Черного моря в 2020-2021 годах достигла 25%. До 2020 года доля покупателей, которые преследовали исключительно спекулятивные цели, была на уровне 7–8%.
Ждать ли снижения цен
Что будет дальше с ценами на новостройки на Черноморском побережье, эксперты сказать однозначно не могут. С одной стороны, стоимость жилья ограничена доходами населения и обновленной программой льготной ипотеки, которая отсекает часть потенциальных покупателей. С другой стороны, сохраняется мораторий на строительство и интерес к курортной недвижимости, которые будут подогревать стоимость жилья.
«Рано или поздно цены наталкиваются на предел потребительских возможностей, и тогда спрос на недвижимость резко падает, поскольку люди не имеют денежных средств на приобретение жилья: ни за наличные средства, ни за счет ипотечного кредита. Такой существенный рост цен за короткий промежуток времени — это очень болезненно для покупателей. Поэтому дальше цены расти уже не могут», — считает глава консалтинговой компании Macon.
Кроме того, прекратилась главная подпитка спроса в виде льготной ипотеки с теми выгодами, которые были ранее. Теперь сумма льготного кредита ограничена 3 млн руб. При 15–20%-ном первоначальном взносе эта сумма не позволяет при сегодняшних ценах приобрести большую часть предложения на Черном море, отмечает Илья Володько.
В то же время, по его словам, общий объем строительства будет ограничен и сможет расти только после утверждения местными властями новых правил работы (например, в Сочи после принятия нового генплана, аналогичный документ сейчас разрабатывается в Анапе). «Стабильный спрос на курортную недвижимость будет стимулировать дальнейший рост цен, однако потенциал этого роста серьезно ограничен его текущим высоким уровнем. В отдельных городах и сегментах в 2021–2022 годах цены могут прирасти еще на 15–25%, после чего рост прекратится», — прогнозирует он.
Руководитель аналитического центра ЦИАН в свою очередь считает, что цены на новостройки на Черноморском побережье продолжат расти «опережающими темпами». Границы остаются полузакрытыми, а российские курорты у большинства платежеспособного населения в условиях пандемии стали восприниматься как места теплой (или хотя бы нехолодной) зимовки, а не летним курортом. Кроме того, в Сочи остается фактор моратория на новое строительство, что сокращает объем нового и активного предложения, пояснил он. «Дальнейшая динамика будет зависеть от развития эпидемиологической ситуации. При открытии границ, нормализации авиасообщения нельзя исключать и фактического снижения цен, так как их увеличение за последний год носит нерыночный характер», — заключил Алексей Попов.